我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，請問小白 普通人第一套房應該怎麼買?

回答：這段時間接觸的諮詢和問題，相對更加小白，往往是第一次接觸買房，對於這件人生的頭等大事，大多數人毫無頭緒，憑感情用事。所以講一講這個話題，儘可能直白。

怎麼買？先說結論：

1.盡一切可能湊到更多首付；

2.打好看房的底子，必須選增值潛力大的房產；

3.儘可能貸款貸足。

因為房產的增值，是穩定的，雷打不動的；房產的價值，就是國家的股份，城市的乾股。最重要的，是房產擁有槓桿。

只要你的選籌正確，房貸可以瞬間放大你的收益；從12%一年，變成36%一年。沒有任何一個投資產品，具備36%的穩定收益。

工資，是現金流，是賺錢的手段。現金，是生產工具，而不是生活資料 買房少貸款，才是風險更大的選擇。一元錢的冗餘現金，10年後就只剩下1塊錢的真實價值。而你的現金流，也會受到更沉重的壓力。

第一套房買好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房買差了，工作一輩子賺的錢，都買不回第一套好房。

上班掙的工資，大機率是永遠也湊不上首付，越往後，這個現象就會越明顯。買房的錢不是攢出來的，全靠融資和借出來的。

一步錯，步步錯。

提問:房姐，你好，我跟老婆JLH以後，老婆去搞招商公園1872的大戶型，我為了照顧小孩，老人居住方便，現在是在小區裡面租房子，還是用我爸媽(他們已經超過65歲)的名額，我把我現在無貸款的房子抵押以後再入手一套二手房呢？就是不曉得這個二手房以後好不好出手？

回答:有些銀行的接力貸可以做到68，如果還能做接力貸的情況下，用老人票，如果做不了接力貸，就放棄老人票。可以抵押再入，二手盤也要淘筍。

提問：房姐，目前在武漢江岸美聯聯邦二期有一套商貸（90萬的三房，115平，17000，精裝修，6樓，16年6月買，今年6月交房，因為樓層和戶型不喜歡，所以想著再買一套，目前手裡子彈不多，只有20來萬，襄陽有一套100萬的房子，沒有貸款，還有一個40萬的商鋪，都在父母名下，我和老公的公積金也還沒用過。所以想問，是等幾年後把美聯的房子賣了，一套變兩套，還是美聯的房子繼續持有，把襄陽的房子抵押貸款，然後用我和老公的公積金貸款再買一套？

回答：美聯貸款足，現在二手成交價1.8，賣了賺不了多少錢，沒必要折騰了先持有吧。襄陽那套抵押了用公積金再買。

提問：房姐好，關於我的房子是藍巢逸品的112平，你讓我春節後賣，現在可以與中介聯繫嗎，掛什麼價，如何報價，另我想把房子修補下有個好賣相要動手了吧，4月初租戶到期如果續租，我是不是要跟她說賣房子的事協商租金按月交還是怎麼的？多多指教

回答：現在不著急，把房子修補下，賣出的品相一定要好。市場還沒有回暖，一般漲價集中在3-5月，你現在可以多關心下小區掛出來的價格，然後高出10%左右先掛著。跟租戶續租，等房子賣掉的時候補點錢給買家就行。感謝付費

提問：房姐，我在新加坡工作，老家武漢已有三套全款房，一年收入150萬到200萬人民幣。請問我是在新加坡買房還是回武漢讓人代持多套比較好？新加坡貸款利率2%，就是怕增長沒有武漢好。請不吝賜教

回答：如果打算在新加坡長期居住，可以買一套自住，租售比高，但是單純從投資角度看，國內更合適，資產超過5千萬之前不考慮海外投資。

提問：姐，現在的徵信系統是銀行放款後馬上就體現出來，還是有一段時間延遲？如果有延遲大概是多少天？

回答：有延遲，看這家銀行和徵信系統交換數據頻率，一般7-15天

提問：房姐，求助，與老婆jlh，把以前一套共有房產，已經析產給我了，辦了房產證，改成了我一個人的名字，但是為什麼老婆房查報告還是有那套房子已結辦的信息。置業說會對購房有影響。jlh已經3個月。

回答：你如果在微信房查，或者市民之家打的房查，一直會有房子的信息，並不代表這個房子還在你名下。必須去房子所在區交易中心窗口列印。

提問：房姐好，jlh老婆購入的保利才盛景苑一套自住，兩人共同公積金還款。本人婚前購入的玫漢口北城103平米一套，組合貸款，已還清。父母青山115街的68平米一套，以後會拆遷。因2022年孩子入學，準備購入鋼花小學對口學區房，只能在124街，127街，128街，綠景苑，美地花園，綠景花園當中選擇。準備賣掉漢口北城的房子，jlh再以我的名義貸款買房，父母居住。115街出租。請教:1.現在換房時機是否合適2.學區自住加投資，怎樣操作好3.115的房子賣掉，還是等拆遷4.漢口北城多少錢出手合適5.哪個樓盤性價比高，多少錢合適6.我算首套還是二套

回答：1.房價平穩期適合換房，如果準備換二手房，現在可以開始看了，遇到合適的筍盤，直接下少量定金，然後跟業主說明原因，半年後等你把房子賣掉，騰出sfsd再過戶。
2.學區的政策變化較大，正確用法是等孩子要上學的時候買入，孩子畢業之後賣出。所以如果已經選定了學校和對應小區，就一直關注這些小區的房子，房齡最好在10年內的次新，有低於市場價的可以直接拿下。
3.115街的房子在父母名下，如果你不用老人票的情況下，就不用賣，等拆遷吧。如果考慮老人票，或者買其他潛力盤，可以考慮出掉。
4.漢口北城掛1.2先試試水
5.JLH後把房子過戶到老婆名下，你算首套。

提問：朋友讓我和她，還有一個親戚一起合夥買瑞安住宅，但需要找人代持，價格1.65，精裝，185平，可以買麼？會不會太大不好賣？另外我自己也打算遷戶過來，是自己買還是和朋友一起呢？房姐看到可否回答一下，謝謝
回答：不要合夥買房，核心是3點:
1.獨攬決策權
2.利益分配
3.房票
買入時大家都很好，賣出時各種矛盾就來了。利潤如何分配，月供怎麼還？你想賣對方不賣怎麼辦？你們還涉及到代持問題，3個方參與更複雜。新手不建議合夥買。你把戶口遷過來之後用自己的房票買，把自己的房票和老人票用完後再考慮代持。
詳見知識星球內部資料《有錢一起賺！合夥買房操作手冊》

提問：房姐好請問自住武漢和成都的房價哪個更適合入手？比較喜歡成都但是戶口在武漢，目前工作在北京工資16k每月，近三年也不會離開北京。首房首貸，怕房價越來越高。想趁早買個房。不著急結婚最多兩居留個房間偶爾父母或客人住。

回答：武漢均價1.8不上不下，成都均價1.3屬於低價區，如果喜歡成都，可以配置一套。

提問：房姐你好，我手上有一套房產，銀行的貸款已還清，房子滿五年，但是沒有辦房產證，我現在想賣出去，我可以先不辦證，然後去掛著交易，看買家方向是願意直接在開發商那裡更名免稅，還是辦證再交易？？？還有一點現在開發商同意更名麼？不同意該怎麼辦？？

回答：房子備案了就在你名下了，開發商不能更名，如果沒有備案可以更名，但是也需要開發商同意。

追問：房姐，我的房子證不滿兩年，稅費得多交，除了降價，還有辦法提高的優勢麼？聽說5，6月份才是交易的最好時機，近幾個月不建議買，是麼？

回答：可以先找買家，簽協議然後等到滿2年的時候再過戶。

提問：房市各個板塊代表隊各個小區的馬拉松比賽，一二年的漲幅並不代表以後5-10年能跑贏。選籌大於信貸，信貸大於微觀小區戶型樓層。只看微觀筍，只看宏觀漲，都是耍流氓對麼？如何能從各種信息得到有價值的信息？

回答：我認為買房這件事情中，「買不買」是體，「買什麼」是用，「怎麼買」是術。這三個環節只要你開始關注，你都會獲得大量的信息，而你唯一可以確切把控和甄別的只有你自己。
你的購買意願，買入目的，預期收益，選籌偏好，資金情況，購貸資格，看房經驗，價值認可，家人支持等等，只有你自己本人才知道，你把這些條件編成一個篩子過濾各類信息，再多再雜你都不必焦慮。
體>用>術，每個維度帶來的投資回報不屬於同一個數量級，相互之間從理論層面沒有優劣尊卑之分。
你要全國範圍內的資產搭建，拉高負債分散風險，就應該重視「體」。
你要板塊輪動套利，布局城市倉位，就應該研究「用」。
你要ABC單，網紅民宿流，鳳冰，要快速的賺錢，就需要挖洞發掘「術」。
我唯一要提醒你的，也是被很多人忽略的一個重點就是：時機。看準時機的人，隨便買都能躺贏。

提問：房姐吉祥基本情況A、本地戶口，12年工行首套按揭，只在我的徵信中體現（但房產證和首套房貸都是我和我老婆兩人名字），現在銀行還有18w尾款待還；B、我個人目前信用K+信用D（年6.3）總額度在100w左右；C、老婆全職帶娃未上班，徵信白戶，只有一張信用卡記錄，無工資流水，我可提供流水，目前月入3w；問：a、把現在把首套截斷之後再申請DYD，二套算首貸，是否可以繼續用我的貸票立馬操作？如果不行是否可以用老婆的貸票？b、如果不用抵押貸是否可以用100w信用K+貸提現用我老婆的名義？c、截斷再DYD是否需要我們兩人都在場？還請賜教。

回答：1.銀行會認為有首付貸的嫌疑。可以用你老婆的貸票，需去一趟民政局。
2.可以。屁股擦乾淨點即可。
3.只要是在夫妻關係中，任何負債都需要夫妻雙方雙簽。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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