過去買房，講究的是「藝高人膽大」，只要敢加槓桿，用低首付乃至零首付的手段，隨便買任何一個城市的任何房子，都能升值。

不管這些房子的配套、戶型、地段有多麼差勁，總有人願意接盤，還沒有限購、限售的束縛，房產的流動性很強。

但是，現在的買房難度，可以說是直線攀升，搞不好就容易「踩坑」。

比如，眾多城市實施了5年以上的限售，現在買房，加上交工的時間，辦產證的時間，每個七八年根本不可能賣出去。

比如，實行LPR新規後，現在房貸利率普遍增加60個基點以上，部分城市上浮的幅度，比前幾個月有過之無不及，無論採取等額本金還是本息的方式，月供成本都在增加。

更何況，明年起，以下這三類房子，新「禁令」下賣不動，房貸也辦不下來，購房者最好還是別買了。

第一類，商辦類公寓。

根據統計，2017年開始，京滬先後啟動整治「商改住」。北京出台的「326商住禁令」中，新房項目不得出讓給個人；中介可代理商辦房屋的出租出售，但不得宣傳居住功能。

2018年，杭州和南京這類強二線城市，也紛紛跟進了「商改住」的新政。在土地出讓時，明確指出，不得建設酒店式公寓。

今年8月份，廈門發布了《關於加強商辦類建設項目全鏈條管理實施意見》，又是一條公寓的「新禁令」。

這些規定中，有的嚴禁商辦項目改造成為公寓類住宅，甚至可無償收回土地使用權，有的規定不得採用住宅套型設計，不得出現住宅類功能描述，甚至不得預留住宅功能的排水、排污、排煙和燃氣管道。

在內行看來，這麼多的熱點城市都跟進了限公寓令，這類房子的價值將會持續下降，不排除會向各能級城市擴散，沒有了住宅的功能，偏偏還想賣出住宅的價格，最終的結果就是賣不動，甚至連房貸都辦不下來。

第二類，別墅和洋房。

別墅和洋房，是很多人買房的終極選擇，一度也是土豪們最熱衷的購房目標，高層住宅太多，市內過於擁擠，很多人就把目光瞄準了那些地處城鄉結合部的別墅和洋房，不少開發商也迎合市場需求，開發了大量雷同的產品，前些年一哄而上，造成此類高端住宅供過於求。

前段時間，住房和城鄉建設部下發通知，要求地方梳理2003年以來的別墅項目，並上報違建別墅的清查整治情況。

通知規定：「各省級住房和城鄉建設部門要立即暫停辦理本區域內有關別墅項目建設審批手續，同時，對已建、在建、在批、特批的別墅項目進行梳理」。

在限墅政策下，儘管聯排、雙拼、類獨棟等打「擦邊球」的產品不斷出現，但是真正低容積率的獨棟別墅已近乎絕跡。

「禁墅令」的影響絕不止此，對購房者來說，持有的時間越久，成本也就越高，此類房產的流動性也會大幅下降。

第三類，商鋪。

在限購政策下，投資房產這一條路走不通，有閒錢的人會退而求其次，選擇投資商鋪，在傳統觀念看來，商鋪屬於耐久商品，穩定性高。每年有豐厚的租金進帳，或者把商鋪出售，可以本金加利潤一起回收。

老話還說「一鋪傳三代」，可那畢竟是以前，現在各類商鋪產品魚龍混雜，主要道路的沿街底商都過的捉襟見肘，更別提那些新建的各類開發市場了，人氣很難聚攏，搞不好就賠錢。

有的開發商想出「售後返租」的奇招，也讓很多購房者深陷其中，比如在前三年房款中一次性優惠20%-30%，作為三年租金回報，也就是說，商品房買賣合同價就是原房價扣除三年租金的金額。

聽起來很划算，殊不知這麼高的回報率註定很難實現，開發商為了把房子賣出去，找第三方公司搞這樣的營銷套路，就算承諾沒有兌現，房主後期也沒有精力去跟他們糾纏，最終開發商撇的乾乾淨淨，商鋪卻只能砸在手裡。

事實上，早在2001年，建設部就對樓市中出現的「售後返租」現象出台了《商品房銷售管理辦法》，明確規定：「房地產開發企業不得採取售後返租或者變相售後返租的方式銷售未竣工商品房。」

2006年，住房和城鄉建設部又發布通知，明確表態對承諾售後返租、返本銷售的予以處理。

以上這三類房子，都有不同的「禁令」，對公寓、別墅洋房、商鋪做出流通中的限制，10年後，這三類房子甚至會變成賣不動的「鋼筋水泥」。

明年開始，房地產市場會變得更加理性，人們對這些房子也會避之唯恐不及，商辦類公寓無法當做住宅使用，高高在上的別墅和洋房，也會隨著時間流逝無人問津，加持了各類光環的商鋪，也會逐步現出原形。

新禁令下，銀行對購房者的資質審核會更加嚴格，假如你所在城市也有此類規定，房貸很可能辦不下來，沒有居住價值，轉手又賺不到錢，結果只能會變成無人問津的「鋼筋水泥」，再過十年，還是老樣子。