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2019年上半年就這樣過去了，再過幾天大家應該能很快看到各種總結的數據和觀點
說實話，對於地產這個行業，沉浸的時間越長，就越感覺很多東西很隱約，需要我們自己去領悟去反覆琢磨
這次我還是想跟大家聊下這半年裡我所看到的幾個很重要的片段和稜角，奇怪的是，這些事件很多和房地產沒有關係，但是背後卻很大程度上干擾著樓市的進程
這或許就是樓市折射在我們面前的現狀，一個不同於過往的樓市新周期。我們盤點了每個月的重點事件，看上去很瑣碎，但穿插在一起或許就是一個很完整的故事
這些事件，在我眼裡不是結尾而是開始，如果沒有意外，未來會在我們手機這端被反覆提起
2月
粵港澳大灣區規劃綱要正式發布，帶來了滾滾紅利與機會
2月18日，粵港澳大灣區發展規劃綱要公布了，兩萬多字已經儘可能的將這個區域的藍圖和未來呈現在我們眼前
我覺得對於把握粵港澳大灣區投資的認知，最重要的一點就是
需要特別關注交通升級帶來的版塊價值重新布局的機會
比如港珠澳大橋，珠海、澳門、香港就這樣發生了更為緊密的聯繫，廣州通過虎門大橋二橋聯通東莞，不久後的中山也將通過深中通道連接深圳
註：圖片來源於財新周刊
所有灣區內的城市會因為橋樑的存在聯繫的更加緊密，未來的聯動溝通會更加緊密
關於粵港澳的具體內容，就不多說了，大家網上都能看到，我主要是想分享幾點投資建議，供大家參考
首先是需要圍繞交通輻射區域進行投資，比如港珠澳大橋開通後的珠海，受深中通道影響的中山翠亨新區、博愛路，環廣區域的佛山南海，環深區域的東莞塘廈鳳崗等
同時可以圍繞產業布局進行投資，廣深科技走廊已經升級為廣深港澳科技走廊，橫跨廣州琶洲、大學城、科學城、知識城、東莞松山湖、濱海新區、深圳空港新城、坂雪崗科技板城、高新區等眾多區域，在關注產業集聚的同時，還需要同步關注周邊的人流和入住率。
堅守中心城市不動搖，如果你關注的側重點是資產的保值性，則一定要關注好中心城市，比如廣州和深圳，雖然房價已經偏高，但目前看來，經濟、產業依舊發達，人口導入的速度依舊很旺盛，抗跌性很大
3月
房地產稅，這個一直被拎著的「靴子」還是不會掉下來
房地產稅的關注熱度這幾年來一直很高，無房者希望房地產稅抓緊時間趕緊出台，以此來壓制房價的上漲甚至是給房價」致命的一擊「
有房者特別是持有多套房產的投資人，也始終處在不安和焦慮中
我感覺房地產稅就像夜壺，有用的時候就拿出來，沒用的時候就藏在床底下
其實在過去十幾年一直說要開徵房地產稅，當然，除了房地產稅外，還有一系列的聯動措施，比如不動產實名制，房地產聯網等等
當然，政府在制定這些政策的時候，從根源上說，初衷並不是為了所謂的控制房價，而是為了解決中央與地方的財政分配問題
理解這一點很重要
既然房地產稅的矛盾焦點不在控制房價上，也就意味著在後期出台的相關政策上，整個立法的側重點其實是不一樣的
至於很多人都關心的房地產稅的出台時間
根據全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖在今年3月的表示，目前相關部門正在抓緊完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初審
這就說明，房產稅法依然沒有草案，更何況哪怕有了草案，待各個流程全部走下來，至少也要3年時間，因此從流程上判定，3年之內，房地產稅依舊不會出台
更何況，還需要考慮房地產稅與現有的稅種的性質是完全不同的，整體的博弈還需要很長的一段時間
但即使哪怕房地產稅出來了，大機率也不會抑制房價的上漲，這裡面有兩個原因
首先是房地產稅由於阻力比較大，因此徵收的力度一定不會太大，一定會形成一個普遍的稅收減免方案，比如人均減免40平或50平，只有這樣，才能「穩妥推進」
同時，整個徵收的稅率也不會太高，會在房產評估價格的基礎之上再給個折扣，可以參考下上海和重慶的房產稅試點，人均減免40-60平米，稅率在0.5%左右
其次你看下2011年重慶、上海的房產稅試點，對房價幾乎是沒有什麼影響的，如果再參考國外的經驗，美國、日本、韓國等都有類似的房產稅，房子的價格也依舊很貴
因此，關於房地產稅的問題，如果要總結下的話，有以下兩點需特別關注
1.房地產稅對房價影響不大，房價的高低最終是由供求關係決定的，同時，還受到城市化進程的絕對影響，這是影響房價最基礎的兩大要素
2.但是對於沒有發展潛力及人口不斷流失的三四線城市，房價上漲的空間本來就不是很大，一旦出台了房地產稅，對於這些城市的房價還是會有比較大的影響的
4月
發改委要求全面放寬落戶，城市分化的時代真正到來
具體什麼內容相信大家都看到過了，我就不再重複闡述了，我覺得這個政策讓我第一次真正感受到了城市分化的來臨
一直以來，我們都是通過鐵板的戶籍制度對各個城市進行人口和資源的管理及調配的，不知道大家有沒想過一個更深層次的問題
就是過去中國經濟快速的發展，到底依靠的是什麼
當然，偉大的改革開放政策肯定是不能忽略的，這是前提，還有一個比較關鍵的就是大量的農村人口在城市裡工作但是卻沒有享受到城鎮社保和醫療資源，這樣的剪刀差極大的降低了大城市的財政負擔
換句話說，源源不斷的低廉勞動力為經濟的發展提供了足量的彈藥
以前由於戶籍制度沒有放開，很多人即使在這個城市生活工作了一輩子，由於一些硬性條件無法滿足，所以哪怕再努力，還是無法留下來
但現在情況發生了很大的變化，城市之間的競爭和博弈，爆發了戰火瀰漫的「搶人大戰」
除了北京和上海繼續維持傲嬌的姿態外，其他所有的城市比如西安、石家莊、天津、杭州、常州等城市把落戶的門檻都放低到了極致
部分判斷
- 當大部分城市的落戶門檻都「形同虛設」時，在人口爭奪戰時，戶籍或將變得越來越沒有吸引力
- 80%以上的城市戶口，將越來越沒有價值
- 一線和強二線的戶籍，重要性將上升，因為這不僅捆綁了最優質的教育醫療和社會保障，還意味著房票
5月
長三角一體化呼之欲出，潛藏了多少投資機會
5月13日，中共中央政治局召開會議，審議了《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，從目前的進程看，長三角一體化的規劃從大的層面已經確定了，目前正對各項目標任務進一步細化分解
這半年來，我們看到長三角動作頻頻，電力一體化、示範區方案編制、養老醫療一體化、G60科創走廊合作項目加快，連接虹橋、浦東兩大空鐵樞紐的上海市域鐵路機場聯絡線開工等等，一波波的利好襲來
請大家特別關注長三角一體化中的示範區，上海的青浦、蘇州的吳江區、浙江的嘉善，該區域的特別之處是恰巧處於兩省一市的交界處
為什麼讓大家重點關注
不知道大家發現沒，我們干一件事情，往往更多的會先從某個地區開始試驗一下，先成功了再推廣，由點及面
因此，為了確保長三角一體化最大機率上的成功，該示範區也一定會被投入大量的資源，不管是交通、醫療、公共設施的共享等方面，都會更進一步
我們經常強調一件事，買房投資，你需要用發展的眼光去看，不能只看現在有什麼，要更多的看看未來會有什麼
另外，長三角一體化牽涉的範圍其實也真的挺廣的，對於城市的選擇，大家就只需要把握兩個原則就可以了
- 如果有房票，優先考慮龍頭老大上海，畢竟只有上海強大了，才有其他城市的下一步
- 如果是環滬投資，重點考慮坐高鐵到上海的時間在1個小時之內的城市
6月
棚改進入尾聲，三四線樓市的「引擎開始降低轉速」
在主流的認知中，操盤三四線的最大籌碼，無疑就是棚改
因此，棚改被很多人看成了樓市行情的發動機：棚改動，大利樓市；棚改緊，看空樓市
但在此次政府的部署中，我們可以明顯感受到下階段的重點工作將從棚改變成了舊改
其實早在2019年年初，各省市對於棚改項目目標相比於2018年，其實已經做了巨大的調整
「其中北京從2.36萬套下調至1.15萬套；山西將從12.52萬套下調至3.26萬套；天津從2萬套，調整到0.65萬套」
如此降幅的棚改目標，對於三四線城市的房價而言，真的是一種考驗
隨著去庫存、棚戶區改造政策的收緊、人口的不斷外流，缺乏人口和產業支撐的三四五線城市，整體的價值也將越來越被稀釋
最後
以上就是我對上半年所發生的一些重大樓市事件的解讀
從成交數據看，其實最差的時候已經過去，各個城市對於房價都有自己的想法，但總的一條就是，房住不炒，目前管控的其實都挺嚴的，大部分城市的房價其實也處於橫盤的觀望期
對於普通用戶而言，目前最寶貴的就是在你的購房周期里你有了寶貴的時間，可以去選擇真正意義上你看的上的產品
最後送給大家一句話
「不要被短期的調整嚇到，牛市賺的最多的，都是在熊市完成提前布局的人」
文章來源：真叫盧俊 版權歸原作者所有。