案件回顧

房價的暴漲也掀起了一陣賣家違約潮，而今天的當事人就遭遇了這樣的問題，自己買的房子已經付了定金，簽訂了合同，然而，有政策調整後，該地的房子暴漲，賣家看到房屋上漲，自己賣虧了，又不想賣了，就想出一招來要求買家主動解約。下面是當事人的求助：

田律師，您好，我最近有個煩心事，我一直在南京市江寧這邊工作，想把農村的爸媽接過來一起住，因為媳婦不同意和老人居住，我就想在自己房子旁邊給老人買個二手房居住。正好有個同事說，他親戚要賣房，我就讓他幫我聯繫，房屋建築面積為88平方米。買賣雙方於去年11月14日簽訂買賣合同，約定的成交價格為158萬。合同成交當日，我就支付了10萬元定金，並在11月30日辦理資金監管，監管金額為49萬元。12月20日，銀行出具貸款承諾書。然而，我同事親戚聽說，這房子旁邊要修地鐵了，又是學區房，房價現在估值在240萬左右。他就不願意賣給我了，理由是「涉案房產存在口頭租約，租客不同意提前搬遷，並主張優先購買權」。請我現在如果他檢出不賣給我，我能強制他賣我嗎？他這樣算不算違約？

案件分析

在本案中，雙方的合同中明確約定賣家要保證承租人放棄優先購買權並保證交樓前解除租賃合同，賣家現在又以承租人拒絕解除合同等理由單方面解除合同，儼然已經構成違約。由於該房產存在其他糾紛，繼續履行合約強制過戶的條件已不存在。因而我認為按照合同成交價的20%來承擔違約責任，賣家返還當事人10萬元定金，賠償違約金31萬元。同時案件中受理費以及保全費也均由違約方承擔。

目前二手房交易合同中違約金一般為雙倍定金或合同成交價格的20%。但在司法實踐中，法院對於違約金賠償比例具有自由裁量權，通常比例在成交價的10%，多的時候到15%，極少能到20%。

訴訟後，當事人還面臨著一個問題，就是需要賣家配合解除資金監管。如果賣家不配合，這49萬元將凍結長達6個月，當事人會遭受更大損失。

法律法條

《合同法》第八條規定：「依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。」

《合同法》第一百零八條規定：「當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。」

田大狀點評

房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付並轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。簽訂房屋買賣合同後，當事人一方違約，可以按照法律規定和合同約定追究違約方的違約責任。因此，告誡大家，買房賣房需謹慎，要不然吃虧的還是自己。