我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔，看你回答很多網友的提問，看得出來對過去了十幾年的房市你有很多經驗。你能不能跟大家說說後面房市的趨勢，畢竟這次調控力度和房住不炒的原則堅持的很堅定，是不是以前的炒房邏輯不再適合用來判斷現在的房市趨勢了
回答：在「房住不炒」的基調下，目前全國房價不存在大幅上漲的空間。
但隨著熱點二線城市「人才引進」及城市快速發展的利好，人口吸引力將逐漸增強，購房需求增加，房價或將緩慢上行，導致未來五年轉售回報率會大幅上升，迎來下一波行情。
一線城市來看，北上廣深四地是房價上漲的領頭羊，雖然受zc干預影響很大，但是仍具有很大升值潛力。
北上廣深已經成為國際化大都市，其基礎設施建設、教育衛生等資源都是全國最好的，房價雖高但仍然值得去買。
如果有條件有能力的買房者想買房，還是留在這些地方比較好。
二線城市來看，我國目前正處在城市化的第二個發展階段—人口向大城市湧入階段
而一線城市的限入讓很多人才流入二線城市，加之二線城市頒布吸引人才的政策，未來新興的城市群發展潛力大大增加。
提問：星叔好，想問一下，合肥的房價現在處於一個什麼位置，是偏高還是偏低，是否還會上漲？謝謝
回答：合肥的房價現在處於一個中等水平，未來上漲空間還是有很大
買房看的是未來，核心是房子升值，雖然通貨一直在膨脹，但是房產自身的價值依舊是不可忽視的。
如果是打著5-10年的中長期投資，房產依舊是很好的標的物。
城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，不存在價格大幅下跌的可能性，後半場區域性機會還是很大的。
具體詳見內部資料《房產投資中如何挑出最賺錢的板塊》
提問：據說很多樓盤都辦不下房產證的，如何規避這個風險
回答：1、買大品牌：珍惜自己名節的開發商不會做這種事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，辦不下房產證多見於小開發商。
2、商改住不要買：因為規劃是商業的規劃，特別容易在面積測繪、規劃驗收等問題上發生狀況，很多地方現在乾脆就規定商改住就不給辦房產證。
3、手續要齊全：手續不全不能買，房產證辦不下來就是因為手續不全 沒有竣工驗收備案和面積實測報告，儘量別收房：
因為辦房產證前提就是要竣工驗收，如果開發商沒有竣工驗收就先交房，你就要趕緊考慮是不是退房，不要等你住進去幾年了房產證一直下不來你再去維權，這個時候萬一房價大漲，你退房就不划算，導致自己進退兩難。
提問：星叔好！坐標濟南，女兒在緯一路省委附近上班，名下有套房在唐冶還未下證，離得遠。她男朋友家在七里山有一老破小房子，60多平，能賣90萬左右。現在想雙方共同出首付，買套新房，但首付要付6成，得掏空家底，感覺稍微有點壓力。請問星叔：
1、是攢個三、五年手頭寬裕點再買，還是現在緊緊口袋買了？未來房價變動會大嗎？
2、如果買的話，新房萬科山望、中信濟南尊、華潤崑崙御哪個更好？如果首付三成先簽合同，辦房產證時再加上女方名字能加嗎？
3、我住千佛山附近，離學校、醫院、千佛山都很近，是否可以在附近買二手房？最近二手房降價了，成交單價在2萬4左右，但房齡都在20年以上。盼望星叔答覆。謝謝！
回答：1、目前房市擠泡沫，買的話倒是不必太著急，但也不能等三五年。大的趨勢還是上行。只是漲幅會比之前溫和。別超出承受範圍去買房。
2、按你前面的現狀分析，望山比較合適。買房要買合適的。
3、東方雙語這兩年教學成績下滑。那附近的房子主要是靠環境與地段支撐，而不是學區。如果喜歡千佛山周邊的環境地段，自住，看價格可以，但不知道具體的房子是咋樣的。如果投資，不如找熱點地段新房。這個價位可選的很多。
提問：你好，我目前有改善住房的需求，請教幾個問題。1，背景 上海(本地戶口)，新婚(太太外地戶口)，個人名下一套浦東近內環的老小區住房，61平，市值約300萬。太太個人名下一套浦東北蔡地區85平2010年左右的小區住房(非電梯房)，市值約500萬。購房資格，我不限購，但屬於二套，首付需要七成。我上班坐標浦東外高橋，太太浦東張江，目前都是自駕上班。為了居住改善及將來小孩考慮，計劃置換一套三居室住房。近期主要看了唐鎮及周康板塊的一手房。2，問題 1)考慮出掉61平老小區住房後置換，目前手頭可用流動資金約140萬，建議如何選擇呢？2)除了上述之外，是否還有更好的置換組合方案呢？
回答：北蔡的房子有發展空間，可以繼續留著。我也比較同意出掉老破小，增加首付預算買一套改善級別的住宅。這樣首付款就到了440萬左右，如果你願意嘗試一些創新貸款的話，首付比例可以降低，總價預算可以拉到，800到1000左右。 新購住房方向往浦東中部走，如果預算足夠多，可以考慮張江、廣蘭路、金橋，如果預算不夠考慮唐鎮、高行。
提問：星叔好，經過您的指導，我現在把龍溪的房子退掉了，準備找辦法解決長沙限購，在長沙買套二手房，主要是子彈不多，長沙您有推薦的區域跟樓盤嘛？中介說可以幫我在長沙辦理落戶，讓我從一月份開始把社保轉回長沙，六個月以後就可以訂房子了，您覺得靠譜嗎？另外2020年中旬再去看房還是年前就看好房子呢？
回答：長沙限價嚴重，房票很難弄，但弄到了全部是筍盤，所以買靠近市中心潛力板塊。
踩盤思路，重點看周邊的產業，找高薪人口接盤俠。
看房以次新為主，然後把後續有滾動開發的新盤都看一遍。
我預計未來大機率會放鬆限購，所有有很多機會抄底。長沙買房不急，有房票再買。
長沙投資回報率最高的板塊具體詳見內部分享
提問：星叔 0首付買房是怎麼操作的？
回答：詳見內部分享《0首付+0月供 到底該怎麼玩》。
提問：星叔！ 濟南房價漲過2次，為什麼房租基本漲幅不大？外來人口少還是工資水平低？
回答：這與外來人口少工資水平低有關係，但關係不大，北上深等外來人口多的工資高的城市，也是這樣。全國來看，住宅的出租回報率普遍低於2%。
主要原因是之前住房市場是以產權住房為主，沒有考慮租賃住房等供應模式，所以所有的居住需求都是通過這一個渠道來解決，都擁到這一條路上。而我們的收入差距很大，20%的高端人群足以撐起商品房市場。「房子是賣給富人的」，這話是符合當時市場需求的。而且，收入差距越大，房子越容易賣高價。就像奢侈品一樣，越是收入差距大的市場越好賣，價格越高。
而房價的不斷上漲，又讓早先買到房子的資產更高，吸引了更多的人買房，一輪輪上漲。買得起房買不起房的，都買產權住房。而房價的上漲又讓所有人沒有去考慮出租的回報，要的都是升值回報。所以，在供給與需求兩端都沒有規範的租賃市場。市場上多餘的房子很多，閒著也是閒著，租金並不高。而長期租房的，也確實承受不了高的租金。
現在房價那麼高，租金回報再高的話，得多少錢的租金？付得起那租金的人，早就直接買房了。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。
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