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提問：新手首問，姐姐好，軍運會後，賣地很多，會不會一兩年後新房很多，供大於求，四五年後這批二手房天量入市，二手房會跌成狗啊？現在有點過熱了，子彈100，能進嗎？進哪個好啊？
回答：第一，人口。武漢主城區的人口流入其實是很不錯的，每年都有一個穩定的增長。
第二，土地。你可以仔細觀察一下武漢近期的土拍市場，新拍出樓麵價很高的地塊所處的位置都是新區，一部分甚至是土著思維里的郊區。
真相是，內環以內的核心區域可供開發的土地真的很少了，即使有地也會捂著，先賣郊區，道理之前都分析過的。這兩個原因合起來告訴我們，有限的主城核心區內，人口會越來越多，自然需要的房子也就越來越多，無論是租賃需求還是購買需求。無論誰來買單，價格都會日漸起來。相對應的，價格起來了，新房癌就慢慢好轉了。買新區需要等，的確可能要站崗的，新區二手市場還需要一定時間才能活躍起來。開發商拿地是對武漢的信心，現在價格差距不明顯的情況，核心區還是首選。
樓市的啟動一般有以下幾個特徵:
階段一：新區品質樓盤開始日光，板塊炒作（前奏行情）
階段二：老城市中心二手次新開始跟漲（主升浪I）
階段三：外環附近非熱點板塊地鐵二手房開始跳漲（主升浪II）
階段四：老城市中心老破房也開始跟漲（末期行情）
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提問：房姐，你好！在二手房市場中，同一小區，兩房普遍比三房價格高，為什麼呢？求解答
回答：仔細觀察你會發現，面積越小，單價越高。
1.對小面積單價的利好，是單套房蘊含的共性價值，比如掛戶口、上學、車位、小區環境、物業品質、周邊配套，無論你的房子是50平還是300平，只要買在這裡，這些就都有。如果這些共性價值能值200萬，對小戶型單價的拉動自然大於大戶型。
2.面積的邊際效用遞減原理。自住使用時，存在一個甜點面積段：低於這個區段，功能性就會偏弱，比如一房只適合單身貴族，不適合絕大多數有小孩的家庭；高於這個區段，增加的面積是在提升舒適度，而不是不可缺少的必備功能，在200平的基礎上再多個30平、50平提升的愉悅感顯然沒有70平的基礎上大，所以後面那30、50平顯然沒有前面那30、50平值錢。
3.具體到某個板塊、某個樓盤的客戶畫像，以及導致的各個區段產品供求關係的分析。現在二胎化時代，基本武漢的新盤都以3居為主，2居需要的人多，供應很少很少，價格一定會很高。
4.樓盤不同戶型之間的定位不同，目標客群本身就有分層，產品做的就很不一樣，可以說除了在同一個小區甚至同一棟樓，其餘根本看起來就是兩個產品。從低到高、從小到大，戶型設計、裝修標準、功能、景觀存在非常明顯的差異，也就不奇怪為什麼低區賣30萬/平、高區賣50萬/平、頂復賣70萬/平了。（低區是超高區、頂復的業主買給管家和司機住的）
提問：漢陽火車站樓盤，美好范米粒，33平住宅性質但是公寓結構，現出租（本準備當個包租公），是留還是賣比較好？
回答：賣掉，太小的不建議長期持有。謝謝付費
提問：您好，房姐，我看了觀瀾國際的一套二手房，118平，高層，帶裝修，大概190萬，你覺得價格如何？
回答：四新片區，未來發展潛力還不錯，你看的這個價格，目前屬於市場價，相比四新的限價新盤，性價比沒有很高，但是帶裝修還能到1.6的二手盤，目前也是難買的
提問：房姐，問個小白的問題，純公積金和混合貸有什麼區別，如果貸款數額大於公積金的話，也是混合貸把？
回答：對，公積金的上限是70萬，不夠的商貸補
提問：和好友借的錢，沒有提過利息，請問還的時候要不要主動增加利息，謝謝
回答：還本付息，天經地義。很多人喜歡用哥們義氣、兄弟情誼、「請客吃飯」來替代應有的交易對價，這不是一個好現象。還有特別多人喜歡用吃飯替代「交易對價」，覺得我都請你吃飯了，你這個忙就幫我唄。關鍵是現在誰缺這頓飯啊？！大家都那麼忙，能不能直接給錢啊？！！我非常明白請吃飯的人的心態是什麼樣的。10萬塊錢借一年即使按照6%的利率，一年是6000塊。但吃飯呢？1000塊以內可以搞定，搞不好還吃個燒烤幾百塊就結束了。妥妥的賺了。所以想用「吃飯」替代交易對價的人是想在人情交易中套利而已！但是你知道這社會上最貴的是什麼嗎？最貴的是人情。能用錢解決的事情，千萬不要欠別人人情。所以孩子，聽我一句勸，主動的支付利息，而且這個利率要超過銀行的貸款利率。
提問：新人小白首問：我和老婆都是武漢戶口，老婆全職，家庭年收入50-60，軟體園有3套貸款房，面積分別為80,90和40平，總價500，剩餘貸款分別為35、20和20，月供合計5000。一套公寓，剩餘貸款7，賣價55-60，難出手。手頭子彈只有20個。岳父母戶口已轉到武漢，無房無貸，年齡61歲。不想JLH，想以岳父名義購房，投資為主，持有五年，考慮東湖高新、文化大道和白沙洲等位置。請問房姐：1、如何籌備子彈，如需截斷抵押，如何操作，利率大概區間，有無靠譜渠道？2.公寓是否考慮折價快速出手？3.投資一套還是兩套，有無合適的新房和二手房推薦？4.能否用岳父的房票，我來做接力貸？若不能，該如何貸款？
回答：1.公寓沒有漲幅，小戶型占房票漲幅弱，建議出手。80.90平的住宅，尾款少建議做截斷抵押。抵押根據你的個人資質選擇產品，建議做企業經營貸，利率在6.37%左右。
2.公寓出手靠忽悠，把星球內部資料《賣房科技樹》用上。
3.買2套，性價比高的新盤推薦詳見知識星球內部分享。
提問：房姐好，目前武漢二手房掛牌有九萬套，怎麼這麼多呢？是2016年的投資客在拋盤嗎？他們是因為不看好武漢所以拋售嗎？房姐對武漢未來五年樓盤市場怎麼看？謝謝
回答：二手房掛牌量武漢9萬，重慶9萬，北京8萬這是最新數據，因為存量大。武漢在全國範圍內並二手房掛牌量並沒有很突出。武漢經歷過上一輪漲幅之後，武漢人的心態就變了，認為武漢買房是可以賺錢的。別看鏈家掛牌量9萬，你真正去淘過二手筍就會發現，並沒有人願意低價賣出。更多的是改善置換。武漢10年依然看漲。
提問：新人首問：姐姐好，剛領了結婚證，最近想入剛需自助房一套。老婆戶口武漢婚前名下有星悅城一套。我是外地戶口，名下無房。1，想問我們買房屬二套房嗎？首付50%壓力太大。可以有什麼辦法變首套房嗎？2，請問預算首付100w，唐家墩頂繡國際城、萬科漢口傳奇、遠洋心漢口、中一路國際百納哪一個更好一些呢？感覺學區房好難啊！3，中介有說可以二變一，具體是什麼意思？有風險嗎？謝謝姐了
回答：你好，已婚狀態下，房票是以家庭為單位計算的，想操作成3成首付，有4種方案，詳見知識星球內部分享。漢口這幾個盤建議優先漢口傳奇，溢價不多，漲幅比較穩，自住會有輕微噪音影響。
提問：您好，我想問一下，自住的話想買恆大華府，首套房，您覺得現在恆大華府價格怎麼樣？以後還會不會降了
回答：品質還不錯，不過目前總價有點高了。意味著漲幅不錯，而且市場接受度不錯。
提問：美麗的房姐，想買首地雲夢台，發現它附近要建地下污水處理廠，這還適合居住嗎？對後期賣房會有影響嗎？
回答：據說是建在地下的處理廠，地面會做綠植，我認為沒有影響，如果特別在意，可以迴避。
提問：請問，養流水一定要同行轉帳嗎？跨行支付可以嗎？哪個銀行更適合養流水？
回答：1.同行跨行沒有要求2.養流水首選中信，次選招商。不會可以問下公司會計怎麼轉帳的
提問：房姐，我想在武漢投資套房產，咋能解決限購
回答：目前武漢有8種方式可以破限購，具體操作詳見知識星球內部分享。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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