前些天回老家，跟發小閒聊起來，不約而同的感慨，現在的生活是一天一個變化。
房子、車子、旅遊、下館子，但每天一睜眼，房貸、車貸、消費貸、輔導班、奶粉錢，又讓人絲毫不敢鬆懈。
我們倆邊喝邊聊，回想20年前，小時候的農村，人口流動非常少，出去見過世面的人也不多，家家戶戶的條件大差不差。
印象中攀比、虛榮、排場很少，鄉里的中小學絲毫不用愁生源的問題。
回頭想想，我們長大這20年，恰恰就是房地產市場突飛猛進、城鎮化加速的過程。
數據顯示，40年來，城鎮人均住房建築面積從6.7平方米增加到36.9平方米，增長了4.5倍。說是40年，其實人均居住面積大幅上升，是從1998年房改之後開始的。
之前看到經濟學家任澤平披露了一組數據：在全國336個城市中，既有73個城市人均住房建築面積小於30平，也有46個城市人均住房建築面積大於40平；既有17個城市的套戶比小於1，也有51個城市的套戶比大於1.2。
顯然，現在的樓市「旱澇分明」，70多個城市住房面積依然緊缺，40多個城市房子多得「住不完」，17個城市居住空間異常狹窄，50多個城市住得寬綽有餘，剩下的那些城市居住空間同樣很寬裕。
我們終於擺脫了小時候擁擠的單間、破舊的瓦房、狹窄的筒子樓，住進了越來越寬敞的大房子。
住大城市、大房子的代價，是不斷升高的負債。
從2012年至今，不到7年的時間，全國300城工業用地成交樓麵價累計漲幅僅4.2%，而住宅用地成交樓面均價累計漲幅達178.6%。
而根據西南財大的報告，同一時期，住房貸款占家庭債務比重高達55.6%，多套房負債的占比逐年遞增。
以去年為例，多套房的住房貸款占比從62.9%上升至65.9%，超過了首套房貸款，貢獻了60.0%的住戶部門消費貸款增量。
另外，有47.1%的存量房貸在空置房中，造成大量的信貸資源浪費。
那麼，再過10年，房地產市場又會如何變化？照這種趨勢發展下去，房子會變成珍貴的「黃金屋」還是不值錢的「稻草房」？
我們可以從以下兩個方面展開分析。
第一，城鎮化進程會不會放慢腳步？
根據國際經驗，已開發國家的城市化大體上都經歷了類似正弦波曲線上升的過程，即「納瑟姆曲線」。
這個過程包括3個時期和2個拐點。
第1個時期，城市化水平在30%以下，處於緩慢發展的準備階段。
第1個拐點就是30%，自此進入第二個時期：快速發展階段。
第2個拐點是70%之後，城市化進程再次趨於平緩，步入第三個時期：成熟階段。
我們處在哪個階段？
2018年的城鎮化率為59.58%，到2030年，10年時間，我國城鎮化率目標為70%。
也就是說，未來10年，恰恰是城鎮化從快速發展到成熟階段的過渡，城鎮化進程依然不會放慢。
從已開發國家城鎮化過渡到成熟階段所需的時間來看，美國用了15年左右，日本是12年，法國11年，韓國最快，只用了7年。
因此，10年之後，城鎮化必然會放慢，10年之內，極少數一二線城市的房子，依然是珍貴的「黃金屋」，等到再過10年，不少偏遠小城市的房子，可能會變成不值錢的「稻草房」。
第二，在校學生、年輕人口的流動趨勢。
所有人都知道房地產「短期看金融，中期看供需，長期看人口」，但是，真正能推動房地產擴張的關鍵，是年輕人口、在校學生。
要知道，小學生的數據來自教育部門，準確度較高，每個在校小學生的背後，都是一個家庭真實的住房購買力。
國泰君安證券研究所固收團隊負責人覃漢此前發布研報指出，從絕對數量上來看，小學在校人數超過90萬人的有深圳、成都、廣州、徐州、重慶5個城市。
從增速上來說，西安小學在校人數增長最快，接近20%，其次是武漢、佛山、長沙、貴陽和深圳。
這些年，農村的中小學不斷撤併，生源數量不斷減少，這個過程，恰恰就是城市人口膨脹，房價快速走高的過程。
顯然，我跟發小偶爾的緬懷只是徒勞，城市化的大潮下，每個人都只能安靜的做一個看客，大勢之下，任誰都會感到無力。
年輕人口的爭搶，也從未像最近幾年這樣激烈。
近月來，南京、鄭州、長沙、三亞、蘇州、南寧等多地密集發布人才新政，被外界稱為新一輪「人才爭奪戰」。而在今年年初，西安、南京、常州、廣州、海口、大連等多個城市發布新政，紛紛放寬落戶條件「搶人」。
因此，未來只有搶奪年輕人最多的城市，房價才能保持高位運行，當地的房子才有可能變成「黃金屋」，而不是「稻草屋」。
這種形勢下，購房者該怎麼辦？有經濟學家為剛需一族「仗義」發聲。
經濟學家梁中華日前發文指出，房地產市場連續幾年的天量投資和銷售、穩定甚至上漲的價格，讓大家對研究分析產生各種質疑，甚至有點懷疑人生。
其實，歷史總是相似的。從2010年到2013年間，調控政策整體偏緊，但2013年地產銷售面積依然創出新高，看起來也很矛盾，跟過去幾年非常相似。
梁中華認為，「打敗」金融資產價格的，往往是「價格」本身。
回顧5年前的房價走勢，隨著供需關係扭轉，從量變到「質變」，進入2014年以後，樓市快速降溫。
有趣的是，當前商品住宅廣義庫存已經上升到2013年末的水平，假如今年的地產市場是「2013年」的話，「2014年」其實已經不遠了。
這一席話，也為剛需購房者指明了道路，不要因為房價短期的「上躥下跳」，就覺得不動產會永遠保值。
也不要因為2015-2017年的持續大漲，就把非理性的投機氣氛，當成是樓市的常態，未來10年，總有塵埃落定的時候。