今天一早，中國人民銀行公布了最新的貸款市場報價利率：一年期LPR為3.65%，下降5個BP，五年期以上LPR為4.3%，下降15個BP。
從今天早上的朋友圈就能看到，舉圈歡騰，那場面就像市場多火熱一樣。
首先要肯定的是，利率下調對樓市是積極的影響。
但是我要說，即使是利率跌破4%，對現在下行的市場也是杯水車薪。
因為現在房地產市場下行的根本矛盾從來就不是貸款利率。
我們以首套房，貸款100萬，貸30年做數據參照：
我差的是這294.46元嗎？
以前利率高的時候，也沒見到市場這麼差吧？
靈魂拷問：矛盾點究竟在哪？
答：「三道紅線」
銀行「兩道紅線」影響對比起來就是小巫見大巫。
過去幾年房地產行業鋪規模，高周轉，以「鳥廠」為例，有的時候一份錢能滾三個項目，並且隨著規模越大，開發商越有騎虎難下的窘迫，只能悶頭向前沖，因為一旦你的規模停滯了，銷售額下降了，拿地少了，股市上的損失，將會更大。此時的房企就剩下：沖！沖！！沖！！！
負債高是必然的，近些年業內人都知道房地產行業不再像過去那樣，動輒凈利潤就15個點，20個點，甚至更多的利潤了，究其原因是伴隨房地產市場的發展，越來越多的錢流入了房地產行業，利息也越來越高，一開始還有利潤空間，就像之前某暴雷房企投資總跟我開玩笑說：只要還有8個點以上的空間，就是干！
之後就出現了，地越拍越貴，錢越用越貴，凈利潤空間越來越小，小著小著，就負了。
比如唐山某房企，當初拿地的錢，利息在20%左右，加上後來的罰款，那成本遠不是大家表面看到的那樣，基本是命懸一線了。
擴張的路不能停的話，那麼政策就讓你停一停。
「三道紅線」宗旨就是降負債，讓房企活在一個健康的資金區間裡。
問題也是在這個時候出現的，過去瘋狂的擴張，拿地，債台高築，現在你讓我快速降負債——頭疼。
快速回款是各個房企首先想到的，這樣做，規模沒變小，負債率能降低，一舉雙得。於是這家房企先降價，那家房企跟進，其他房企看到了，既然大家都降價，此時我再挺著也沒有意義了，於是就普降。
「觀眾老爺」說了，你們先降，我們看看再說。
為什麼大家都是：買漲不買降。因為從購房者眼裡，房子就是投資品。誰願意說今天自己花100萬買的房子，明天就80萬了，後天就60萬了。
後來演變成了，你降你的，我看我的——成交量腰斬。
我們說未來市場會怎麼樣？無外乎兩種可能：「三道紅線」放寬，個人認為基本沒可能。兩年？三年？四年？市場自己修復。
我這樣舉個例子，我們以唐山為例，唐山作為內生型市場，過去唐山市區年去化量圍繞在160-180萬方，現在市場總存量大約500萬方，如果我們以2年去化周期作為市場健康作為參照的話，在沒有新增項目的前提下，存量市場超標140-180萬方。現在各個房企要求，快速回款，增加回款任務，這個時候要麼市場完成擴容完成消耗（不可能，根本不可能）。但是由於「降價」，「觀眾老爺」，去化量腰斬影響，很難完成。按照當前市場實際表現的話，時間又很長，我們按照去年市區去化100萬方計算，大概還要4年才能完成市場轉變，或許會伴隨各項目價格不再下降，成交量上漲，這個時間會縮短一些。
目測現在唐山各個項目不會再有大規模降價，有個別央企樓盤已經在小幅漲價了，但是不排除個別高利潤率樓盤再降價沖業績的可能，所以說如果你需要買房的話，現在可以走進售樓處看看了，畢竟價格也降到底了，利率也降了，大家也該入場了。
如果我們說過於「高周轉」的房地產市場處於「病態」的話，「三道紅線」無疑是治病的一劑「猛藥」，現在的市場表現就是「用藥」後所產生的的「後遺症」，我們只能希望，隨著時間的推移，市場逐漸健康起來，「後遺症」慢慢消逝。