我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：新人首問 房姐您好，最近看了些房想聽一下您的建議。

基本情況:地標北京，首套剛需，老公之前在私企，現在央企入職還在試用期，本人河北戶口，在培訓機構兼職，孩子兩歲半，手裡子彈60，河北一套老房子，市價60齣頭出租中，公婆家在海淀清河。

看房情況:清河附近首付120能買50平兩居老公房，70平左右首付要150，今天新看了昌平高教園新盤，信達國子郡，79平兩居總價380，首付150，但需要分期一個月付清，2022年交房，中介說可以做信用貸先湊首付。

問題:1.您看我們近期適合買房子嗎？2.如果買新房用信用貸湊首付靠譜嗎？3.考慮未來長遠發展，您建議買哪個？

非常感謝！

回答：你好，沙河是農村鄉鎮地段，只適合北清路上班族居住，如果不是新房癌，工作也不在附近，不建議買這麼遠，自住和投資都不合適。

林萃橋和清河板塊也是學區+高戰+碼農溢價板塊，溢價130%左右，我們通常迴避。

如果生活半徑在附近，可以考慮沒有溢價的回龍觀板塊，也可以在清河淘淘老破小。

今年是北京的底部行情，自住很適合建倉，你有非常大的砍價空間，年底會有更多降價甩賣盤，除夕之前入手。逢筍入。

建議把子彈擴充到150左右，選擇空間更大。

提問：美麗的房姐您好，大連自住一套鐵路福利房，沒有產權，沒有學區，孩子2年級，就近讀的小學，因怕現在買初中學區房不穩定，想五年級時買學區房落戶，不住。子彈100，想把錢利用一下，希望您給個建議

回答：大連已經漲過一波了，屬於外貿型城市，最近經濟開始下滑，就業和人口都都不樂觀，zf重點發力方向在瀋陽。

子彈100可以買4-5套瀋陽，每年漲10-30%瀋陽投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：美麗的房姐你好，坐標北京，請問東三環外的九龍花園可以入手嗎，這小區房子權屬有經適房和商品房，價格有差別嗎？謝謝

回答：九龍花園剛好是2000年產品，產品型號青黃不接，公房一二類經適房較多，早期出租混亂，形成市場歧視，目前價格處於窪地，也在逐漸洗白中。

經適房要交10%的綜合地價款。

提問：房姐，之前看你說過商鋪收益在6.8以上，就可以繼續持有，我這邊四線城市，有紅星美凱龍的子公司推出幾千個商鋪在出售，總價30萬左右，首付15萬的樣子，前十年都是返租，收益能達到總價的80% 基本是以租養貸，還100% 回購！我姐姐想買，我想勸她不要買，但也說不出個所以然來，因為前兩天看你發的說 能出售的商鋪都是坑，可是不太明白坑在哪？您能說下麼？是再賣掉的話，稅費很高的原因嗎？

回答：怎麼理解返租？

商鋪返租，公寓返租，以及各種回購政策，實際都是一種理財產品包裝。

正是因為項目本身不賺錢，才需要開發商倒貼利息來吸引你入坑。

本質就是」你賺他息，他賺你本」。可以散售給散戶的商鋪99.99%都是坑。

之前有圈友遇到買商鋪被坑的經歷，簽合同的時候開發商承諾返租，但是後期並沒有返租。因為商鋪銷售和後期運營的是2家公司，互不相干。

既然租金收益這麼高，開發商為什麼要賣？

提問：房姐好！周末與老公開車去看了您推薦的武漢花山的聯投光谷瑞園，有20%的非剛需房源可以參與搶購，可是老公覺得這個樓盤比較偏僻，周邊都是荒山，不願意買這個樓盤。他比較中意光谷東中建和中糧，可那兩個樓盤是全部剛需選房，我們非剛需很難買，我要如何說服他？

回答：人不可能被說服，只能被天啟。

被市場虐過幾次，心態自然就變了。

提問：房姐好!有一個問題想諮詢一下：我想買房，可是既沒有錢買，也沒有多的錢付貸款（現在月供18000），於是想到了我媽有一套價值200萬左右的臨街商鋪（目前正在出租中），我想用這個商鋪抵押貸款，看能否貸出130萬左右，然後全款買入一套100到110萬左右的房子，留下20萬左右應對接下來兩年的月供，然後把這套100到110萬左右的全款房繼續抵押貸款，帶出70萬左右，然後買個首付50到60萬左右的房子，留下10到20萬繼續應付月供，請問房姐，這麼操作的可行性如何？風險如何？利潤如何?

回答：這是D算法，說白了就是貸款永不歸還。

商鋪抵押出來的130萬，也是需要還款的，這部分月供誰來承擔？

如果全款買入的都是7-8折筍，這樣玩問題，但是如果買入市場價的房子，你需要支付雙倍利息，最可怕的就是繼續橫盤3年不漲。

另外就是商鋪抵押的利率，不能超過7%，且買入的小戶型租售比要高才行。

不建議入手2套，去瀋陽並發2套，小倉位不傷筋動骨。

提問：房姐您好，關注深圳房價兩個月了，目前看中西鄉，碧海片區，這兩個片區投資如何？？？ 最後選了招商果嶺花園這個小區，單價6萬-6.5萬，60平--80平的，能入手麼？純投資用。謝謝

回答：先說地段

寶安大道碧海灣公園這一帶主要依靠道路交通，距離地鐵在1.5公里以上，因此長期漲幅會弱於大市（堵車會弱化公路的通勤功能，而寶安大道、廣深公路幾乎必然堵車），會使得部分業主轉為mobike+地鐵的通勤模式。

再說學位

西灣-碧海-海港-紅樹林共享學區，小學排名不清楚，距離西灣是最近的，片區內有上下三村，小孩上學途中會經過。

綜上，對於招商果嶺來說，它目前的花園社區和戶型產品對比恆潤尚園和康達爾山海上城還略有不及，因此總價也略低，很正常。

只是早期的騰訊業主多，素質高一些。長期來看漲幅會低於碧海灣地鐵站口的泰華陽光海、中熙香緹灣等大型花園社區。

碧海這個板塊我個人中性看待，享受西部的發展「大」利好，但競品太多，同質化芸芸眾生了。

招商果嶺小戶型還可以淘到單價5W+的，6萬以上不考慮，重新淘。

提問：美麗的房姐，後悔現在才找到你，坐標廣州家裡持珠江太陽城一套97方，mba國際公寓45方（實為住宅）兩套，近來因單價低買了花都金融街花溪小鎮一套，能幫看一下花都那套是90年代拿地明年才交樓，雙合同且要二次報建靈動空間，這種有沒有問題呢？後悔現在才看到您說東圃到黃埔好，花都怎麼樣呢？目前月供總額1萬手上還有150彈，您建議是賣掉哪一套入手哪裡，還是應該如何操作呢？另外，這個產權的年限到了是真的能繳幾千塊就能續期麼，能續期多久呢？謝謝房姐！

回答：你好，花都離主城區太遠，未來二手很難出貨，如果有自住需求可以入手，投資就不建議了。能退就退掉吧，不能退建議出手，把子彈打到深圳，或者天河區和黃埔區，淘筍。

國際公寓繼續持有。

關於產權的年限，並沒有官方的大通知。目前業界默認的標準是到期自動續約。但是是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少，都沒有一個明確的說法，應該是象徵性繳納。距離70年產權還有很長時間，所以這個事不急。

另外，土地使用年限與房價無關，只是人們的心魔。

為什麼不會在續約的時候獅子大開口，因為執行成本，摩擦成本會非常高，得不償失。

提問：美麗的房姐，保利星九洲可以入手嗎，毛坯1.3，地理位置緊挨地鐵4號線永安堂站，樓盤周圍有鍋頂山焚燒廠，有扁擔山公墓陵園，長投是否可以入手

回答：價格美麗

但是垃圾場一天不搬走，心裡總有個疙瘩

提問：房姐好，目前手上3套全款房，武漢兩套，還有一套去年買在紅蓮湖的聯排邊戶。未婚，父母不在武漢。我想問幾個問題：第一，假如父母隨遷到武漢，他們是否就有了武漢區域的購房資格，使我能用接力貸的方式買房？若可行，這是否算首套首貸？另，我的公積金是否可以在此次購房中使用？第二，我看到你前面的回答對鄂州房持不看好的態度，我去鄂州買房，實話說賭的是鄂州五年內必劃歸武漢或武漢代管，你覺得我賭贏的機率有多少？第三，目前由於政策原因，房產公司資金面臨壓力，政府限價，很多樓盤事實上已經出現了不同幅度的優惠，我想問，就武漢區域來說，未來幾年，是否會陷入房產低潮？2019年純投資是否應該買入？望不吝賜教！感謝！

回答：1.父母可以做接力貸。公積金用不了，必須主貸人有公積金才可以。

2.不好說。鄂州部分村會劃到武漢。具體位置之前有朋友和我說，我沒太關心記不住了。不關心就是因為沒有什麼太利好的，因為目前的價格已經是把未來的投資預期已經透支了。我們投資追求的是確定收益。

3.武漢已經走過低潮了，zf放開限價，市場慢慢緩和，土拍火熱。好消息是看到了曙光，壞消息是最佳建倉時機已經接近尾部，限價盤的紅利期馬上結束了。沒搶到限價盤的朋友，接下來只能二手筍。

提問：房姐，做專業的房產投資人有哪些盈利點。謝謝！

回答：知識星球內部資料有各個流派的賺錢模式，建議先學習下。詳見內部資料《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

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