引言：一部首開史，半座北京城。素有「京城一哥」之稱的首開股份為了讓帳面現金流更好看，不僅在加快回款，加緊融資，還在頻繁出售項目股權。前11月，首開股份實現銷售845億元，完成年度1010.15億元銷售目標的83.6%，評論認為，相比同行，首開的這一目標仍顯保守，但即便如此，能否在年底前達標還是未知數。
文 | 原創中心 劉瑩
臨近歲末，以「城市復興」為己任的首開股份正在為了帳面現金流有更好的表現頻繁出售子公司股權。12月16日，首開股份公告稱，擬以總價0.6億元將所持北京首開旭泰房地產開發有限責任公司（簡稱：首開旭泰）1%的股權進行出售，作為其近2月內的第5次股權轉讓公告，首開股份已藉此融資約6.84億元。
花式融資急補現金流
成立於2016年的首開旭泰，由首開股份和成都佳遜投資有限公司分別持股51%和49%，儘管已成立3年有餘，卻仍然處於虧損狀態。公告披露，截至9月末，首開旭泰的營業收入為0，凈虧損為0.12萬元，總資產為66.65億元，總負債39.65億元，所有者權益為27億元。
融資渠道持續收緊，房企通過股權轉讓籌集資金的做法屢見不鮮，但僅轉讓1%股權的行為卻並不多見。在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，這是首開股份降低槓桿率的一種做法，「國企通常要求降低負債率，首開此舉將子公司由控股需要並表，變成聯營不並表，等於母公司對報表做了外科手術，把子公司的大額負債轉移到表外」。
剛剛過去的11月份，首開股份先後對所持4家子公司的股權進行了轉讓。分別為：底價6165.8萬元轉讓的福州中庚房地產開發有限公司（簡稱：福州中庚）50%股權；底價1.35億元轉讓的蘇州合本投資管理有限公司50%股權；底價3.99億元轉讓的北京千方置業發展有限公司（簡稱：千方置業）34%股權及3.96億元債權；總價3417.32萬元轉讓的北京天鴻嘉誠房地產開發有限公司51%股權。
焦點地產新聞注意到，被首開股份出售的子公司大多虧損。其中，福州中庚截至2018年末的總債務為23.38億元，營業利潤虧損1096.01萬元，儘管已經成立三年，但仍處於高負債和虧損之中。同期，千方置業的總負債為7.68億元，所有者權益為-1.05億元，凈利潤虧損為2403萬元，截至今年第三季度末，該公司的凈利潤虧損額度有所下降，但仍為1855萬元。
財經評論員嚴躍進認為，「利潤虧損的項目，很多本身也存在著問題，把不好的項目賣掉，一方面減少虧損、另一方面，也可以在年底回籠資金」。
一部首開史，半座北京城。作為曾經的「京城一哥」，首開股份自2015年開始走入了擴張的通道，並在當年實現銷售327.56億元，直至2018年末達到1007億元，踩線躋身千億房企俱樂部，與此同時，首開股份也面臨了超千億的融資額以及不斷到期的債務壓力。
11月末，首開股份發布了一份合計120億元的債券融資公告，就被外界解讀為是補充流動資金、緩解債務壓力的做法。據焦點地產新聞不完全統計，2019年至今，首開股份披露的融資動態，所涉金額已超360億元，大舉融資，是這家房企在過去幾年內快速擴張的推動力。
三季報披露，截至三季度末，首開股份因經營活動產生的現金流量凈額-15.5億元，同比減少200.31%；所持貨幣資金為209.85億元，同比減少35.9%，一年內到期的短債為310.54億元，短期債務與貨幣資金的差值為100.68億元，較2018年末增加68.04億元。
在債務壓力和槓桿率方面，截至9月末，首開股份的債務總額為2413.13億元，資產負債率81.77%，較去年末增加0.19個百分點；同期，華創證券研報統計的首開股份凈負債率為184%，同比上漲12.2個百分點。
事實上，截至2018年末，首開股份的凈負債率便已達到212%，處於行業較高水平，中金公司研報顯示，若剔除79.85億元永續債，這一數字或要更高一些，槓桿率高企的情況持續至今年。
財報披露，2017年、2018年及2019年三季度，首開股份的流動資產周轉率分別為0.19、0.17和0.10，從以上數據可以看出，首開股份的短期資金周轉速度正在不斷下滑。
業內人士透露，首開股份圍繞「城市復興官」的戰略，先後涉足了住宅租賃市場、推進老舊小區改造更新、培育社區養老服務業態、參與舊城保護復興、打造創客空間平台。但是，棚改項目、城市更新項目等存在周期長、回款慢、複雜度高的特點，對房企的綜合能力要求較高，這也導致了首開股份在負債率、現金流等方面的不佳表現。
權益銷售額占比偏低
克而瑞榜單顯示，前11月，首開股份的銷售額為845億元，權益金額為561億元，權益銷售占比為66.39%；2018年末，首開股份的權益銷售額為731億元，權益銷售額占比72.59%。而同期，與首開股份銷售額接近的榮盛發展的權益銷售額占比分別為97%和94.08%，高出首開股份30個百分點和21個百分點。
近年來，首開股份的銷售額權益占比幾乎穩定在72%左右，這正與首開股份偏愛合作開發的模式有關。財報披露，2018年末，首開股份在大本營北京區域共計持有17個項目，其中有12個為合作開發，5個項目權益占比不足50%。京外項目中，深圳、天津的項目也以合作開發為主。2017年，在首開所取得的16宗地中，14宗為聯合拿地。
2019年以來，首開股份延續了此前合作拿地的開發模式。華創證券研報統計顯示，2019年上半年，首開股份的拿地金額占銷售額之比為36.3%，而到了2019年前三季度，拿地額占比銷售額降低至22.1%，合作拿地趨勢明顯。
焦點地產新聞查詢發現，首開股份近期在公開市場連續斬獲的3宗地塊均為聯合拿地。12月13日，首開股份與保利（北京）房地產開發有限公司總價26億元聯合競得了豐臺區長辛店鎮辛莊村A-46地塊，此後便宣布成立北京和信豐臺置業有限公司，註冊資本1320萬元，由保利和首開各持一半股份。
在業內人士看來，儘管聯合拿地的方式可以增加銷售額且降低風險，但是，由於稀釋了權益占比，這也導致了首開股份近幾年的銷售毛利率、凈利潤率都明顯低於主流上市房企的平均水平。
「權益銷售比例低，說明這家企業在規模方面獨立性是欠缺的，這是需要警惕的地方。這會讓外界形成一種誤解，看上去銷售業績不錯，其實真正歸屬於企業的銷售金額占比是縮水的」，上述業內人士表示。
在日趨嚴格的樓市調控下，首開股份開始轉變「重倉」北京的局面走向京外，向長三角、珠三角、成渝等地區加速擴展，北京區域的資源占比首次降至50%以下，但就其上半年的表現來看，京內項目依然是其經營發展的重地。財報披露，上半年末，首開股份所擁有的未開發項目土地儲備為328.9萬平方米，其中，京內占63.2%，京外占36.8%。
另有財經評論員表示，對於目前的首開股份來說，其在北京擁有的土地「紅利」優勢正在不斷被削弱。若要開拓京外市場，操盤能力也是檢驗企業能否適應市場的標準之一，這對熱衷於聯合拿地的首開股份，也是一個新的挑戰。
目前，首開股份距離其「保守」的1010.15億元銷售目標仍有140億元的缺口，按照首開此前月均79億元的銷售額計算，若要在年底前如期達標，依然承壓。