文 | 磐石之心 編輯 | 甜夏

來源：磐石之心

隨著「房住不炒」政策持續強化，房地產行業融資困難，讓許多房企陷入困境。一份數據顯示，僅2019年上半年就有274家房企破產倒閉。

業內人士認為，輝煌了20年的房地產市場，終於開始靠拼本事賺錢了！房地產行業面臨大洗牌，小房企將陸續退出市場，TOP50房企的份額將越來越高。

在剛剛公布的「世界500強」榜單中，也看到這一趨勢。榜單顯示，恆大、碧桂園、綠地、保利、萬科共5家房企進入榜單，銷售額和名次均大幅上升。其中，碧桂園以573.1億美元（約合人民幣3790.8億元）位居第177名，較去年上升176個名次，首次躋身前200強。

那麼，我們能否從碧桂園逆勢向上的成績背後找到房企穿越牛熊的經驗？

現金流是房企的生命線

眾所周知，房企都是高負債企業，一旦面臨融資困難，企業就會出現危機。特別是近兩年來，相關部門要求各大房企儘快降低負債率，償還銀行借款，又給房企的拿地、融資設置了層層高門檻。

不注重現金流的房企面臨生存危機。

在世界500強榜單中，碧桂園不僅比去年上升176個名次，而且還入選了凈資產收益率（ROE）榜，在中國公司中排位僅次于格力。

與此同時，在大量房企凈資產借貸比高達80%，甚至90%的情況之下，2018年碧桂園公司凈借貸比率為49.6%，同比下降7.3個百分點。截至2018年期末，碧桂園的現金餘額約為2425.4億元，占總資產比例達到14.9%。

如此低的凈資產借貸比與如此高的現金餘額，保證了碧桂園業務的健康發展。那麼，碧桂園是如何做到的？

這首先要歸功於碧桂園創始人楊國強的豐富經驗與出色管理能力、執行力。楊國強擁有27年的房地產開發和銷售經驗，經歷了至少兩次次房地產周期。

他一直視現金流為企業的生命線，嚴抓銷售回款，強化執行力。業內人士都知道，碧桂園對銷售回款有著毫無人情的「鐵律」。藉助全面的業務和財務數字化管理，減少人為因素影響，碧桂園的回款率遠超行業其他房企。

而且碧桂園一直採取薄利多銷的策略，總是打造比周邊樓盤更具性價比的產品，大幅提高了銷售速度和回款率。比如，青島即墨藍谷之光項目主打TOD新模式，卻比其他樓盤每平方便宜數千元，銷售十分火爆。

數據顯示，2018年，碧桂園房地產權益銷售現金回籠約4557.9億元，權益銷售回款率高達91%。

踏准中國城鎮化的節拍

中國樓市的繁榮得益於城鎮化進程，房企必須踏准城鎮化的節拍才能做到未雨綢繆。20年來，中國的城鎮化率從1998年的26%上升至2018年的60%。距離已開發國家的80%，還有一定的增長空間。

經驗表明，城鎮化的空間在哪裡，樓市的增長點就在哪裡。

「中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮，老百姓對美好生活的追求仍然是我們努力的方向，因此中國房地產市場未來規模仍然龐大。」楊國強認為。

而且楊國強十分看好三四線城市的城鎮化前景。

顯然，近十年來，城鎮化的第一目標就是一二線城市。接下來，城鎮化的重點則在國家重點打造的熱點城市集群與三四線城市。

研究表明，未來全國將形成幾十個超大城市，以這些超大城市為中心，通過地鐵、輕軌和高鐵等便捷交通網絡連接周邊的衛星城，從而形成城市集群。主城是那些一二線城市，已經基本完成城鎮化，而這些衛星城則將迎來城鎮化的高峰。

當眾多房地產公司融資加槓桿，在一二線城市房地產紅海中鏖戰時，碧桂園卻到三四線城市的藍海中航行。

在粵港澳、長三角等地區的土地儲備占比44%。碧桂園在一二線城市與三四線城市的地塊按金額劃分比例為40∶60。

截至2018年12月31日，碧桂園項目分布於中國內地31個省、269個市、1156個區和縣，項目總數達到2148個。這幾乎覆蓋了包括西藏在內的所有省份，讓碧桂園業務擁有極大的廣度和縱深。

跟隨城鎮化的腳步，抓住城市集群與三四線城市的城鎮化發展機會，這減少了樓市整體環境的不利影響。

投資未來，突破地產行業天花板

中國樓市經歷了二十多年的大牛市之後，目前已經進入了一個嶄新的發展時期。城鎮化過半後，政府開始追求高質量和科技興國之路。未來5-10年，房地產市場還會繼續上行，銷售額保持在十幾萬億的水平，但是增速會放緩，行業天花板已悄然降臨。

房企必須考慮如何突破行業天花板，並快速行動。

這幾年，轉型成為許多房企的共同目標。比如，萬科在喊出「活下去」之後，開啟了多元化之路，進軍物流、養老、文旅等業務。恆大也同樣以投資新能源汽車等方式積極轉型。

企業轉型之路可謂是九死一生，轉型成功者均是在主業之上，形成資源互補，而不是哪裡是風口，哪裡熱鬧就轉向哪裡。

比如，微軟從賣軟體，轉型為雲服務，這是在軟體主業之上開花結果。華為從做運營商業務，再到把手機終端業務做到第一，也是在主業之上拓展。

房企的轉型也必須貼近主業，不能胡亂轉型。碧桂園的多元化之路聚焦在農業和機器人，這兩項業務與地產、物業這兩大主業之間是緊密聯繫在一起的。

據悉，碧桂園做農業是源於楊國強「振興鄉村，扶貧助農」的夢想。

目前，碧桂園有2000多個項目，服務超400萬業主。碧桂園有著在港上市的五星級物業公司為這400多萬業主做服務，其中業主們的健康飲食是一塊巨大的市場。

通過於2018 年5月成立的碧桂園農業控股有限公司，以 「公司+基地+農戶」模式的中端生產組織，以鳳凰優選社區門店為主體的終端銷售，從而解決400萬業主關於「吃得好」的問題，同時還可以實現楊國強扶貧助農和振興鄉村的夢想。

碧桂園做機器人業務，楊國強也同樣沒偏離於地產的主業。楊國強說:「機器人蓋房子，第一符合我們對零傷亡和安全的追求，第二能使我們的質量提升，第三能使我們的效率提升。」

於是，碧桂園子公司廣東博智林機器人有限公司成立了。目前，碧桂園的機器人公司已經申請370多項專利，聚焦的建築機器人有30多種，還有物業服務機器人，8款建築機器人已經進入了工地現場測試。

而且碧桂園在地產設計與開發的理念方面，也積極與科技相結合。碧桂園在公司業務數字化方面體現出一家廣州企業的先進性，擁有鳳凰會、鳳凰通、收樓寶等多個企業公眾號，全面你實現了銷售、物業、售後管理的數字化。

同時碧桂園結合城市群發展趨勢，通過TOD、產城、機器人谷等項目，強化交通優勢，以科技吸引人才回歸，助力都市圈/城市群的整體發展。

楊國強早已不把碧桂園看作是一家傳統的地產公司，而是一家科技公司。他提出碧桂園的全新發展願景——成為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業。

結 語：遠見卓識的領軍者

毋庸置疑，房地產行業正在進入一個嶄新的周期。這對於那些沒有戰略的前瞻性、高負債率、未能做到全國性布局、踏不准城鎮化節拍，又無法成功轉型的房企來說，無疑將遭遇極大困境。

過去20年的房企市場，魚龍混雜，錢實在是太好賺，好賺到不需要多少技術含量。如今，則到了拼真正實力的時刻。這對於碧桂園這樣擁有27年豐富經驗和預判未來能力的掌舵人、大量土地儲備、優秀的企業管理、擁抱科技和未來布局的世界500強房企來說是巨大利好。

一直以來，企業能否化解困難、穿越牛熊周期，關鍵在於是否擁有遠見卓識的領軍者。華為任正非、格力董明珠、福耀玻璃曹德旺、碧桂園楊國強、海爾張瑞敏……都是這樣的領軍者，他們身經百戰、管理藝術、未雨綢繆！

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