大家都知道「蒸饅頭」，先和面，再煮水，把發酵好的麵糰作成饅頭形狀，放在鍋具或蒸籠上蒸。

方法雖然簡單，很多人卻不得要領，火大就蒸成了硬面饅頭，變涼後跟石頭一樣，火小的話，蒸出來的饅頭不僅塌陷，而且吃口松垮，不宣軟，失去了本來又宣又筋的口感。

現在的樓市，就與「蒸饅頭」的過程非常像。

房地產火氣過旺，會導致供給過剩、債務率增加，進而影響消費。

在6月份，中泰證券宏觀分析師梁中華發文指出，去年下半年以來，商品房廣義庫存和存銷比已經再次抬升，而今年4月住宅類商品房廣義庫存也開始環比上升，隨著棚改大退潮，未來的地產市場將呈現地域分化，中小城市或將面臨更大壓力。

此外，住戶部門槓桿率目前已經上行至近60%的水平，購房者的潛力很難再透支，當一個家庭的房貸收入比占到了50%以上，人們很難再用余錢去買車、旅遊、下館子。

樓市「火候」過低，上下遊行業會受到牽連。

房地產更不能熄火，數據顯示，目前居民六成以上的財富跟房地產有關，按申萬一級行業來劃分，23個行業中，有12個受房地產影響。

從上游的建築業、水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機，到下游的家電、家具、家紡、裝潢，再到金融、媒體服務、網際網路、物業管理等第三產業，靠房地產生活的群體太多、太廣。

正因為樓市的「火候」既不能大，也不能小，在11月份，浮現出了3個現象，就像「蒸饅頭」一樣，值得留意。

第一，年內房企破產家數突破400家。

數據顯示，截至10月27日，宣告破產的房企已經上升到408家。也就是說，全國平均每天都有接近2家房企宣布破產。在這其中不僅有大量小微房地產公司，更有曾經一度擁有一定規模的房地產企業。

對比全國上萬家房企的總量，這個數字當然並不多，但是，破產的區域大部分都集中在廣東、浙江、江蘇，這就很耐人尋味了。

江浙粵的房價，在全國遙遙領先，當地居民的購房槓桿率，也一直居高不下，連長三角和珠三角的開發商都「揭不開鍋」了，中西部三線以下城市的本地房企，處境可想而知。

第二，房價「停漲」，平穩依舊。

中國房地產測評中心近日發布的《2019年10月中國城市住房價格288指數》報告顯示，其監測的全國288個地級以上城市房價變動趨勢從漲幅數據來看，環比數據與9月份持平，同比漲幅則進一步收窄。

具體而言，上漲城市數量相比9月份減少了19個，41個城市一手房價格指數與上月持平，持平城市數量環比增加了22個；一手房價格指數下跌的城市數量達到了126個。

很明顯，「金九銀十」傳統旺季所帶來人氣，並沒有使房價進一步上漲，樓市依然運行平穩。

儘管龍頭房企恆大、碧桂園等連續兩個月刷新了單月的銷售記錄，但這是在前期的龐大布局、大力的打折促銷之下實現的。

第三，「一城一策」的框架下，調控次數創記錄。

中原地產分析師張大偉指出，10月已經過去，但從各種調控政策看，即使在長假影響下，樓市政策依然處於年內高位，累計10月合計房地產調控高達67次。

疊加之前數據，年內高達482次，相比2018年同期上漲超過20%，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史記錄。

與以往不同的是，這些調控中，既有限購、限貸、限售等收緊的措施，也有人才政策與購房掛鉤的「定向寬鬆」措施。

三個現象，說明了什麼問題？

房企破產家數創新高，說明房地產的「行業集中度」進一步提升，中小開發商的生存愈加艱難，這些收不抵支的房企集中在長三角和珠三角，意味著高房價上行的動力越來越小。

房價「停漲」，卻沒有轉頭回落，說明樓市的「火候」不大不小，剛好合適。既要保證房地產上下遊行業的發展，又不能讓購房者望而卻步。

調控次數創記錄，大家也早就見怪不怪了，這會成為以後的一種常態，人才購房門檻會越來越低，各個城市的搶人力度只會強不會弱，但是，對多套房的投機客，各地調控的態度一直沒有變，打壓的頻率、力度會越來越大。

換個角度看，這三種現象，也折射出了調控的態度。

10月中旬，長江證券經濟學家、中國金融四十人論壇（CF40）成員伍戈發文指出，本輪地產調控的方向和節奏，更加取決於地價房價等房地產市場自身的因素變化，而未必是傳統經濟周期。

以前要靠房地產拉動各個行業，所以調控有點「投鼠忌器」。但是，未來的調控，即便收緊會帶來短期「陣痛」，也依然會堅持下去。

專家認為，這種調控的「定力」，還是第一次見，與以往對比，確實有點反常，卻又在情理之中。

畢竟，如今房地產市場的規模已經達到了15萬億，城鎮化率已經開始從60%向70%的成熟期過渡，而我們的主力購房人口，早在2013年就已經出現了趨勢性下降。

無論從哪個角度看，都需要房地產市場保持現有規模，既不能過於火熱，也不可過於冷清。

聯訊證券經濟學家李奇霖曾指出：房子漲下去的結局無需贅言，跌呢？12-3萬億的地產投資，且為企業廠房土地抵押融資估值的標的物。需精細化管理，「打掉一致預期」，使其回報率不再吸金即可。如烹小鮮，多攪易糊，大火易焦。

「樓市如烹小鮮，多攪易糊，大火易焦」，與「蒸饅頭」的道理完全一致。

各個城市的庫存、人口流入、產業結構都不盡相同，未來房地產要走的路，就是把「普漲普跌」的預期給打掉，當買房造富成了一件難度極高的事，自然沒那麼多投機者願意拿真金白銀去押注房產了。