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提問：房姐萬安，請問：總價400萬的情況下是選戶型和樓層相對合理的兩居還是捨棄戶型樓層選三居呢？戶型好的三居夠不著……
另外：麻煩幫忙分析一下平樂園和雙龍南里這兩個小區，謝謝！
回答：400萬如果盡力保證選籌的回報質量，努努力可以買到三居。
如果對戶型，樓層，小區質量有一定要求，基本在兩居。
兩個小區本身差別不大，都是時期接近的小區，但小區內部有差別。
主要看具體房源，所在的樓棟情況，樓棟位置，外面情況，樓道情況，房源內部的情況。
提問：有套海淀學區可以抵押出320現金，另外還有170多萬現金，投資的話有什麼推薦？
回答：320+170，490的現金，如果流水足夠，買套1000萬標的沒問題。
1000的話雙井7.5*133次新/5.5*180老破大
或者望京7.5*133次新/5.5*180/5*200的老破大。
前提是學區房確定可以抵押出320，另外再貸款流水足夠。
提問：房姐，自己查自己徵信的記錄，頻次不高的話對信貸沒有什麼壞的影響吧？
回答：影響很小，一般半年內不要超過2次。
提問：姐，晨光家園小區有啥弊端不？可入手嗎？
回答：沒有特殊弊端。
晨光家園是一個大盤，一二三期時間跨度較大，造成了一個樓盤有兩個世代的產品，同時位置的區別也有一定優劣。
在選籌時，要細化到具體的棟樓，樓道，進屋查看格局，採光，視野情況，再一一計算價格。
提問：房姐你好，想問下北京如果首付230萬，首房首貸，京戶，如果不考慮學區房的話，有什麼樓盤推薦呢，最好是2000年以後的樓盤，希望可以幫忙推薦幾個好的樓盤
回答：你好
230萬首付，說是首房首貸其實略微尷尬，因為有468這個非普線存在。
230萬首付，如果加上稅費等交易成本，選籌迴避溢價，做好評估審核，貸款盡力貸足，預計可以買到總價500萬的標的。
如果選籌是公房，還可以更高一些，520-530左右。
公房很少2000年以後得。
具體的選籌，還有結合你的徵信，流水材料，你的細節需求來定。
大體上，可以在望京，十里堡，北工大幾個區域選擇。
北京選籌不能看樓盤，一個樓盤內部有很大的分化，很容易買錯。
提問：房姐你好，我在通州工作，lg在海淀，準備在通州買自主，考慮武夷花園板塊和潞苑板塊，具體比較看好的有瀾花語岸，紫荊園，牡丹園，水戀晶城，可湊200w首付，目前還沒相中的房子，是現在上車還是等到年底呢？華龍小區的老破大，環境不好，據說會建地鐵，可否考慮？或者通州您建議哪裡合適？
回答：通州相對有一定溢價。
既然老公在海淀工作，那麼買整個10/14號線東段恰恰是最好的選擇。
確定了方位，下一步就是根據自有資源和市場做匹配。
200多的首付，貸足買500萬的房子，望京2000年小區，14/15號線支撐；
金台路十里堡甘露園，對接6/10號線；
平樂園十里河，從14號線出發分流。
都遠遠好過通州。
提問：房姐好，北京有一套三居室140平方要出租，不需要重新裝修了，想出租出去，因為個人精力問題，不想一個一個去見租戶談價錢，想委託給我愛我家相寓，或者鏈家自如，您覺得有什麼要注意的嗎？還是說不考慮這些，還是通過中介掛單自己去挨個見？
回答：注意條款的時間，租金上漲約定。
免租期，控制期時間。
先從違約條款看起。
另外這套房子最近兩年是否有出售優化的可能，如果有的話，簽給包租公寓會很麻煩。
提問：房姐好，cq南坪經開區和融僑半島緊鄰，半島靠江，地鐵在修，目前大都比較看好經開區，是因為單價更低嗎？謝謝
回答：去年到今年上半年我也比較喜歡海峽路兩側，那會兒房價便宜，還有大把7000-10000的盤。
當然現在漲價了，淘筍的難度也大了點。
地鐵對於這種區域的加成是明顯的，比核心區低一兩級的輻射區域，地鐵能夠長期穩定價值。
選籌最後還是看價格。
提問：請問房姐，現在不賣房，房價漲起來，置換，小換大，不是更不合適了嗎?房價低時，置換大房子，不是更合理嗎?
回答：融資買房和出售變現是兩條線。
低位期，我們融資買入，抵押或者出售都是手段之一不是唯一的手段，是否出售要看綜合情況。
高位平台期，標的還能持續高位變現的，又需要現金的，或者樓市物業輪動可以繼續加倉的，可以出售裂變。
或者抹平預支現金。
提問：房姐，父親有一套本家潤園的回遷房，二手房成交價格720萬左右，是不是應該出售，換到雙井的大面積低單價。父親65歲，名下兩套無貸款記錄，這套出售後，再以他的名字購買，子女可以接力貸麼
回答：可賣可抵押，選擇主要看你選籌所需要的資金量。65歲老人接力貸要看材料資質，京房要全部出掉才能首套按揭
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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