「降息」風起,房地產又有大機遇?兩個被忽略的數據說明了一切…
這些年來，財經界稍微有點小動向，都逃不過被房地產蹭上的命運。
剛剛過去的周末，還是如此！
沒錯！說的就是周末四處熱炒的「央行降息」！
那麼？央行真的要給樓市放水了嗎？
老實說，這則消息佛房君感覺對樓市意義影響暫時有限，反倒是另外兩個被忽略的數據：
1、2019年第一季度信用卡逾期半年未償信貸總額高達 797.43億元，
2、2025年，南海60歲以上老人將超30萬！
讀懂這兩個數據，或許我們就能找到佛山樓市未來的去向…
央行真要降息了？別急，受惠的是…
2016-17房地產的迅猛翻番行情，為廣大人民上了深刻的一課——原來，房子也可以如股票般猛拉狂漲！
這樣的迅猛行情也讓所有購房者繃緊了神經，政策一有風吹草動，都會緊張莫名。
周末央行的消息被快速聯繫到房地產之上，大抵也是這樣。
那麼，央行真的要給房地產降息了嗎？
進行公告解讀之前我們首先了解下什麼是貸款市場報價利率（LPR）。
LPR原來名稱是叫「貸款基礎利率」，是2013年貸款利率管制全面放開後建立的一個利率。
說的是銀行等金融機構給他們最優質客戶提供的貸款利率，剛開始是對公貸款，後來慢慢向優質的個人過渡。
之前貸款市場報價利率（LPR）是由中行、工行、農行、建行、交行、招商銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、民生銀行等10家銀行對他們各自優質客戶報價後，綜合起來報價得到的。
這就有了兩層意義：
第一、由於10家銀行在國內銀行界具有巨大影響力，因此LPR也具有很強的指引性。
第二、由於LPR主要針對優質客戶，風險性極低，可以為其他銀行的貸款定價作參考，銀行對其他客戶的貸款一般在這個基礎上加點生成。
所以LPR似乎有基準利率的味道，所謂基準利率我們可以理解為股市上的均錢，其他利率可以理解股價，當均錢一旦確立時股價不大可能偏離均錢過大。
但如果LPR成為基準利率，這就會產生一個問題，我們傳統上的基準利率是銀行存貸利率，之前我們在新聞報道里看到的加減息都是上下調銀行存貸利率。
這就產生了利率雙軌制的問題。
央行之前曾多次說過，利率市場化改革一個重要方向是讓兩軌合成一軌，即傳統的銀行存貸款基準利率慢慢淡出（自2015年以來沒變動過），打造一個以核心銀行為主導，受央行貨幣政策調控的市場化利率。
從目前的情況來看，LPR暫時承擔了這個功能，可以預計未來銀行存貸款基準利率影響力會不斷降低直至消失，而貸款市場報價利率（LPR）影響會不斷上升，最終會取代銀行存貸款基準利率。
看到這裡，我們大概能夠得出一個結論——對於中國金融市場發展來說，這是一個重要的政策；但對於房地產來說，應該說，只是一個偏利好的消息，根本不能理解為央行給房地產放水。
那麼，這是一次降息嗎？
應該這樣說，這是一次變相的「降息」。
由於貸款市場報價利率（LPR）報價參考中期借貸便利利率，考慮到目前一年期中期借貸便利利率是3.3%，而一年期貸款基準利率是4.35%，這個層面上講雖然降息幅度可能沒有達到1.05%，但肯定是能降低實際利率的。
簡單來說，這個政策可以降低實體經濟的借錢成本，央行本次改革完善貸款市場報價利率（LPR）對實體經濟有兩大意義：
一是降低「基準利率」水平，商業銀行將會圍繞更低的LPR確定自己貸款利率。
二是降低風險溢價，比如銀行給信用好的企業貸款利率是4.9%，給信用較差的企業貸款利率是6%，不同的價格間就形成風險溢價，風險溢價主要來源於企業，也來源於銀行自己，如果銀行風控水平夠高，其實是有助於降低風險溢價，進而降低實際利率的。
對於樓市來說，也是一個偏利好的消息，畢竟以後優質房企、個人更容易拿到低利率的貸款了。
但為什麼佛房君認為短期內對樓市影響有限呢？主要有兩個考慮：
第一、在信託通道被死死摁住以後，本次政策的出台能給房企輸血回報缺失嗎？基本是不可能的。要知道今年上半年，超過3600億元信託資金投向房市，占比集合信託資金總規模近四成；但7月份，房地產類信託募集規模為584.25億元，環比減少19.63%，關鍵是，這種減少還將持續。面對這樣多的失血，從銀行拿來的補血只能說是卿勝於無。
第二、在北京三令五申不刺激房地產的情況下，能拿到低價貸款的只能是優質房企和優質個人貸款者，只要北京不放開，這樣的情況不會有太大的改變。
因此，在房地產嚴格調控的大背景下，這個政策利好程度有限。
年輕人正在由「不願買房」變成「沒條件買房」
雖然政策層面上房地產近期都沒什麼興奮點。但不少專家還是力撐樓市，不為別的，只因我們的城市化還要繼續，90後、2000後還要買房。
然而，年輕人真的願意為了一套房子打拚一輩子嗎？或著說，他們有能力在房價畸高的年代背上如此沉重債務前行嗎？
曾經，馬佳佳「90後壓根不買房」論調遭到業界的口誅筆伐，其後幾年的事實也是狠狠地打了她面。
然而，五年過去後，我們卻驚奇地發現，當初沒買房的90後，現在可能已經由「不願買房」變成「沒條件買房」！
日前，央媽發布的《2019年第一季度支付體系運行總體情況》，數據顯示，信用卡逾期半年未償信貸總額高達 797.43億元！
央行2010-2018上半年數據
而8年前的2010年，信用卡逾期半年未償信貸總額還不過是76.89億元。
8年之間，信用卡逾期半年的未還款數翻了10倍以上，相當於現在一個月的新增逾期數量，就能趕上8年前一年的總量，變化之大，令人咂舌。
對於房地產商或賣家而言，這些半年沒還信用卡的人，可能已經喪失與他們做買賣的資格——根據目前徵信制度「連三累六」的規則，他們很可能再也沒有條件貸款買房了！
（「連三累六」是指貸款人兩年內連續三個月或者累計六次逾期還款，即被銀行納入了不良徵信名單，這段時間內的貸款申請都會受影響，銀行可能會提高房貸利率，減小放貸金額甚至直接拒貸。）
比央媽數據更恐怖的是近日網上流傳的一個90後負債數據調查：90後負債平均已達月收入的18.5倍，如果按平均工資6917元計算，平均負債可高達12.79萬元。
乍一看，有點聳人聽聞，也不知道真實性有多少，但根據螞蟻金服公布的一個數字，也足以令所有人扎心了。
據螞蟻金服和富達國際發布的2018《中國養老前景調查報告》顯示：18-34歲的年輕人，平均月儲蓄只有1339元。
是的，你沒有看錯，只有1339元！
人口老齡化加劇，購房需求將縮減？
接盤俠數量越來越少，但更要命的是可能還在於未來有出售或繼承需求的房子卻越來越多！
根據國家統計局2019年公布的最新數據，2018年，中國60周歲及以上人口為24949萬人，占總人口的17.9%，其中65周歲及以上人口16658萬人，占總人口的11.9%。更為恐怖的是，根據智研諮詢網發布的《2019-2025年中國人口老齡化市場研究及發展趨勢研究報告》，老年化的趨勢將越演越烈，預計在2025年，60歲以上的人口將會突破3億人。
人口的急速老年化也意味著勞動人口的快速缺失，如上圖展示，預計現在到 2050年之前，中國勞動年齡人口（15-60歲）基本呈現下降趨勢。
對於房地產而言，勞動人口的減少，老年化的到來，也就意味著購房客戶群體的大幅減少。
那麼，我們身邊的情況會好些嗎？畢竟，大灣區是全國的經濟機核。
日前，某媒體就以展開了南海區的老年化應對探討，其報道中拋出了一個讓人觸目驚心的數據：有統計顯示，南海區60周歲以上老年人口已超過24萬，預計2025年將超過30萬！
放眼整個佛山，其實情況不容樂觀。
據佛山日報報道，截至2017年底，我市戶籍人口60歲以上老人達73.87萬人，占戶籍人口的17.6%。預計到2020年，全市戶籍老年人口將達到約83.9萬人。
於房貸而言，這些退休人士，基本也是被拒之門外的。
未來房地產的關鍵問題：我們的房子可以賣給誰？
恆大集團首席經濟學家(副總裁級)兼恆大經濟研究院院長任澤平如此總結房地產的價格支撐：長期看人口、中期看土地、短期看金融！
這也是目前業界認同的主流價值標準。
尤其是在「房住不炒」的年代，人口，或者說能夠買房也願意買房的人口，才是樓市的基礎。
年輕人債務纏身，目前的購房中堅力量將快速步向老齡化。在這樣的雙層夾擊中，貸款政策的小小利好根本不夠看！
房地產，正在告別普漲的年代！
未來我們思考的房地產是否值得投資的時候，必須先想清楚一個基礎的問題：拿下這套房，未來我可以賣給誰？
答案，還是很明顯的——買那些收入可觀的年輕群體願意去的地方！
2019，我們必須牢記一個法則：多看看高端人才的去向，他們才是你未來最迫切尋找的「接盤俠」。
附:最新政策內容: