今天看到一則新聞，關於長租公寓的。

鄭州某品牌公寓宣布，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營。

至於原因，大家也都很熟悉。

一方面，這些公寓高價從房東手裡收房源，再低價轉給房客，本質上是虧錢的。

另一方面，租客押一付六，甚至押一付十二，公寓給房東還是押一付三，通過擴大租客規模，來維持現金流。

只要規模無法再擴大，這種模式遲早會崩。

數據顯示，自2017年至今，已有多達20餘家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善而宣告破產。

為什麼代表租賃市場的長租公寓，無法找到自己的盈利模式？

原因也很簡單，租戶是對價格最敏感的人群，房子很難通過出租賺錢。

根據上海易居房地產研究院發布的《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，最低的幾個城市是：廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%）。

也就是說，在廈門、青島這些城市出租房子，需要70年甚至80年才能回本。

這就是過去20年，人們逐漸形成的房產觀：房子只能賺差價，不能用來租。

問題在於，連一二線熱點城市都租不上價，三四線的房子又能好到哪去？

這就是我們正在面對的現實。

房子越蓋越多，地鐵房、學區房、改善房、養老房、洋房、得房率、綠化率、容積率，名詞一大堆，真正的剛需卻並不「領情」。

照這樣的趨勢發展下去，10年後，房子會不會變成「水泥盒子」？

我們可以從以下角度去分析。

第一，未來10年，還會蓋多少房子？

近日，恆大研究院經濟學家夏磊發文預測，未來10年，全國自住房需求年均高達11.7億平。

其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當於2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。

城鎮常住人口增長需求中，99.8%來自於快速城鎮化階段下大量農村人口進城，僅0.2%來自於城鎮常住人口自然增長。

這樣算來，10年時間，房地產銷售面積將近120億平米，仍以100平米一套房來計算，相當於會賣掉1.2億套房子。

也就是說，未來十年，會賣出去1.2億套房子。

第二，現在我們已經有多少房子了？

從1998年房改到2005年，房地產年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間，從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。

這20年賣出去的房產面積相加，得出的結果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。

事實上，在商品房之外，加上房改房、單位和學生宿舍、農村自建房、城市小產權房，真正的房屋總量起碼還要翻3倍。

保守估計，目前房子總量大概是6.8億-7億套之間。

因為小產權房以後會越來越少，照這個數據，來計算商品房的增量，10年後，房屋總量會達到7+1.2=8.2億套房子。

第三，8.2億套房子主要分布在什麼地方？

央行副行長潘功勝，在2016年提到過一組數據。

他說，現在全國的房地產市場形勢概括起來說是總量過剩、區域分化、容量過多，7.2億平米的庫存，70%是分布在三四線城市。

中泰宏觀分析師梁中華也說過，三四線樓市的體量，占到了房地產市場的七成。

照這麼看，至少有將近6億套的房子，會分布在三四線城市。

尷尬的是，三線以下城市正面臨加速的人口凈流出。

澎湃新聞此前報道稱，2018年人口凈流入量排名前三的地方分別是，廣東(84萬人)、浙江(49萬人)、安徽(28萬人)，均為南方地區。

換言之，粵浙皖三個省份，去年流入了超過150萬的人口，僅一個廣東，就足以令其他地區汗顏。與之對應的，是北方人口大省的無奈，山東、河南分別凈流出20萬人和7萬人，豫魯兩地流出近30萬人。

單單一個廣東省，就吸納了近百萬級的人口數量，這在以往是難以想像的。

可以肯定的是，未來城市與人口的分化程度會越來越大，不光是珠三角，長三角、京津冀、中西部核心省會，同樣出現這種情況，高層級城市「吸人」，低層級城市「流出」，會愈演愈烈。

綜上所述，10年後，房屋總量會達到8億套以上，其中大部分集中在購房需求不足、人口凈流出的中小城市。

這些城市的房子，變成「水泥盒子」，也不是不可能。

面對這種形勢該怎麼辦？有經濟學家為購房者出謀劃策。

經濟學家李迅雷11月24日發文指出：由於過去對於房地產市場的依賴，當前居民存量財富有六七成都直接或者間接配置到了房地產領域，而一種資產價格不「上漲」就會「下跌」，不可能一直橫盤。

很明顯，對於家庭財富大部分都捆綁房產的人來說，下一步，「觀望」才是明智的選擇。

針對這個問題，曹德旺、董明珠此前也做出過解答。

曹德旺在接受新京報採訪時說：如果房地產的問題不解決，還是蓋那麼多的房子，所有銀行的資金、勞工資源等所有的資源都會流向房地產。我建議，削減不應該的、虛假的投資，不搞那麼多的房地產，大批的勞動力就剩下來了。

董明珠在接受楊瀾採訪時講到：現在年輕人要結婚，要生孩子，本來就想搞個科研，但是找了個對象愁死了，房子也沒有，他的精力首先就拿掉了一半。我會逐步做到每個工人「一人一套房」。住房問題不只是民生，更是一種尊嚴」。

按這兩位知名企業家的看法，一方面，需要房地產市場遠離投機情緒，縮減投資。另一方面，加快租賃房、保障房的建設，實現「居者有其屋」，就能避免「水泥盒子」的命運。