我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐，我有一個疑問，是關於按揭還款的。您建議110萬在武漢首付兩套房，可涉及到一個後續還款壓力大的問題，不知道後續現金流這個問題您怎麼看？因為誰也不能保證收入會持續穩定增長20年。

回答：很多人在沒買房之前總會被30年貸款嚇到，二十多歲的時候買房，五十多才算還完，整整半輩子被銀行壓榨。但是只要買完房，這些顧慮就會少很多，第一是已經上車了，後悔也來不及，第二是了解多了之後就想開了。

因為在中國沒有那一套房子需要還30年，中國平均房貸時間也就七八年。因為房貸是不變的，但你工資是持續上漲的，而且只要央行還在發行人民幣，人民幣就會持續貶值，這是不可逆的經濟規律，按照現在的M2增速與GDP增速人民幣購買力平均每年貶值6-7%，100元人民幣，在10年年後貶值為48元，30年後就只剩11元 對於絕大多數正常家庭來說，房貸真正有壓力的時期只有最初的10年，以後的歲月將非常輕鬆，我五年前買的房，租金已經超過月供了。新手留足2年月供即可，未來通過分割出租緩解月供壓力。武漢房齡15年左右就需要考慮換籌了。

提問：美麗的房姐，你好！準備買第二套房子，未來會提前還款，選擇哪種貸款方式，20年等額本息，20年等額本金，30年等額本息，30年等額本金？如果提前還款的話，第幾年還最好？

回答：標準答案是30年 等額本息，永不提前還清 為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。

1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。

2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。

3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。按照【幣值】計算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。

結果是什麼呢：

1.等額本金的總月供，比等額本息更多

2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會

3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草

提問：房姐，看了四新臨12號線地鐵附近二手房，好多房都未滿二，是用拖延法還是和業主協商滿二再過戶？如何簽遠期合同？有沒有合同範本？定金是要求少付多賠嗎？合同需要公證嗎？中介費率最低是多少？如何避免業主一房多賣，求房姐支招，謝謝

回答：如果你看上了一套房，暫時沒有子彈，可以通過遠期合同拖20個月，有充足的時間籌集首付款，即使最後房主不賣給你，也可以獲得巨額賠償。拖延流具體操作見知識星球內部分享《拖延流實戰篇》。

提問：房姐，因為目前xyk額度太低，只有30多的子彈，(之前用父母名額買了一套)月供壓力會比較大所以考慮的是二手房沒去看新房。能不能先上個小車，比如50-70的戶型，增加自身資產好辦k的同時出租抵銷月供？再將自身貸款疊大的時候換籌。請問這種方法是否可行？我最近看了東西湖，觀湖鉑金公寓， 花橋的老破小， 白沙洲的，萬科金色城市等， 您能指點一個區域我去完成看房200套選籌嗎？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投資房產，一定要注意槓桿不要太高，現金流不能斷，要保持自己扛過寒冬的能力。

其實，真正的房產投資高手，不喜歡投資一手房，他們最喜歡投資二手房。只有小白房產投資者，才把眼睛盯著一手房。一手房大多是期房，交房時間太長，在此期間不能產生現金流，資金成本較高。

而二手房，只要地段合適，眼光獨到，「鳳變冰」、房間分割後馬上出租，是可以實現以租養貸的。對房產投資高手來說，選籌是關鍵，長持是正道，他們根本看不上短炒行為，那是小白才幹的事。房子對他們來說，只是既是資產，又是工具。

長持不是因為他們愛這套房子，而是這套房子可以實現他資產增值的目標。與其不停的低買高賣，不如不停的買入優質房產，而讓房子自己養活自己，就是實現這個目的的最佳策略。歸根結底一句話，當前投資房產尤其要關注租金收入。

武漢投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐好。我老公年薪60+萬，去辦信用卡大概可以有多少額度，另外，辦十幾張信用卡會不會被徵信查出來？或者公司能不能查出來員工辦的信用卡？我特別擔心辦那麼多信用卡對我老公的工作有影響。另外如果辦了信用卡，如何用最方便最便宜的方式把錢弄出來？麻煩房姐為我解惑，另外，房姐，如何能在五年內賺800萬，房姐能不能大概說一下我需要做那些事情。感謝！

回答：辦信用卡跟公司沒有關係 可以參加公司團辦，額度更大。年薪高可以試試招商經典白，浦發ae白，中信易卡。

每年2N，詳見知識星球內部資料《一分鐘小白變大神——炒房秘籍速成篇》

提問：鄭州。永威西郡和融信奧體世紀，優先考慮哪個？

回答：常西湖，應該是這兩年最火的一個區域，全國少數民族運動9月份將要召開，目前主場館幾乎已經全面接近竣工，周邊的道路、綠化也在抓緊時間推進；到時候14號線部分路段也將要開通，市zf的搬遷對區域來說都是對於這個片區是一個很大的刺激。

這2個盤在區域內的價格不算低，畢竟都在四環，周邊配套未來規劃的比較齊全，但目前區域內能夠支撐落地的配套也還不多，各家賣的也只是願景，但zf的風向標隨時是在變，最後真正落地的和規劃有誤差別還得再討論。都屬於中規中矩的盤，融信的教育資源是一個比較大的亮點。永威近期維權比較厲害，不過產品在一步步改進。

這兩個項目對比，融信略占優勢。

提問：房姐，珠海很火最近，如: 1.港珠澳大橋開通， 2.橫琴被設立為國家級新區， 3.澳門準備開證券交易所 據說選址橫琴; 4.大灣區概念 等等， 請問: 珠海今後可以投嗎？主要哪片區地產價值突出？

回答：炒起來的，橫琴也不便宜了。只是比起7-10萬房價的澳門房價，澳門居民還能上車。這兩年不少澳門中產來橫琴置業。

整體上說，作為一個不堵車，紅綠燈都很少的小城市，珠海人口基數和湧入速度，不足以支撐大量基建開發後的高房價。

提問：姐，有人說大面積的房子不是用來買賣的，這句話您認同嗎？那是用來幹嘛呢？難道就是反覆截斷抵押？

回答：大房子不買賣，評估價很難做上去，截斷再抵押越往後越困難，信貸核心的資質很難支撐再抵押。

尤其大部分二三四線城市，投資不買十年以上房齡普通大面積，漲幅速度顯著偏低，藥單或者超級筍除外。

第一、二三四線城市中心變遷速度快，城市豪宅供應量大；第二、本地富人不買大面積二手房，大多新房癌。

提問：你好，鐵西也算當前sy二手低估的區域嗎？

回答：鐵西是瀋陽人口最密集的區域，曾經大量工廠聚集於此。北二路、興工街、興華街、雲峰街、建設大路是鐵西的核心區域，次新已經過萬。張士是新興崛起的板塊，去年開始新房拉高，已經過萬。同時，鐵西也存在大量老式住宅，六七千的價格，配套也成熟，但是缺乏改善價值。此類住宅如果沒有學區加持，整體上漲潛力一般。

提問：房姐您好，二手房談價是讓中介去談還是自己直接去談？自己去談的話第一次談崩了就沒挽留的餘地了。

回答：中介沒義務幫你，自己上。詳見知識星球內部資料《二手房砍價50萬實操技巧》

提問：房姐，沌口房價為啥感覺很多地方比三環內還高，如果在沌口買房，有推薦樓盤沒？

回答：因為有產業（汽車），這點和三環邊的光谷價格梯度也要重新梳理一樣。在樓市的基本邏輯里，我們知道大多數城市的發展，都是一個逐步擴張的過程，而越早發展的地段，往往絕對價值越高，隨著道路交通形成環線逐步往外擴散削弱。

因而在樓市的地段理論中，往往會以環線來分析一個城市的價值基礎。不過對於武漢來說樓市的價值卻並是完全按照環線分布，甚至相差極大，環線的邏輯雖然適用，但在諸多現實因素的參與下，環線邏輯並不是價值的結果。武漢的發展，不是純粹的環狀擴散，而是受到諸多因素的影響，把武漢看做環線發展，是錯誤的。

如果你去看地鐵的人流數據，我們可以很明顯看出：武漢的地段規律，其實是以產業中心作為核心，隨著產業人口延伸的區域而附著價值。

沌口是個很封閉的板塊，其實很難吸引漢陽以外其他板塊的人口，所以如果在這裡上班自住可以買，投資建議迴避。

提問：房姐，您好！為何您認為只有獨棟+一線觀湖優勢的別墅才有投資價值？價值主要體現在哪些方面啊？

回答：聯排別墅俗稱屌絲別墅，獨棟有景觀的屬於稀缺資源，武漢這種別墅資源越來越少了，所以會越來越貴。從武漢目前的市場熱度來看，江/湖景大平層>獨棟別墅>雙拼>聯排

提問：你好，本人女，外地人在上海某外企工作3年，工資暫時養活自己，海歸已拿到上海戶口，單身，不確定是否長期在上海安家，生活壓力大有可能回到老家二線城市，房地產小白。父母現賣了老家房子，打算把我租房的錢換為還房貸，300w參加搖號買新房。可是父母年紀也不小了，這筆錢感覺可以用來養老，不想讓父母和自己一起還房貸，並且自己未來也不確定要在上海安家，畢竟還是單身…提問是：

1. 這筆錢該如何利用？

2. 用來買上海新房子是半住半投資性質的，是值得嗎？

3. 如果購入二手房，未來市場還會增值嘛？

回答：人生是個爬階的過程。而前途是光明的。上一代在二線城市，這一代就應該更進一步。既然來了上海，就必須想各種辦法活下去，並且活得越來越好。你工作了3年，已經積累了一些資源和人脈，未來的路大機率是越來越寬。也許到第8年、第10年，你已經是成功人士了。

命運的轉折有時真的很神奇，但你必須堅持，否則一切都無從談起。至於新房，那是給不差錢的土豪炫耀消費用的。既然你覺得家庭資產規模有限，需要節約高效使用，當然更不應該去買新房了。二線城市的買房邏輯習慣，在寸土寸金的一線城市是不能簡單照搬的。

無論如何，上海完全還有再漲幾倍的潛質。保護你父母財產（養老的本錢）最好的方法，就是房貸。具體買哪裡可以兼顧自住和保值增值，要根據你未來的工作地點、生活半徑、發展軌跡等綜合分析確定。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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