第七屆世界軍人運動會將於今年10月在武漢召開，城市功能、人居環境、發展形象迎來絕佳提升契機，武漢樓市也迎來了新的發展動力與機會，區域分化、企業分化、產品分化，好企業與好產品如魚得水，限購限貸限價延續，難擋大城崛起下的澎湃動力：成交總量持續增長、剛需盤供銷兩旺、房價穩中求進、土地成交金額大漲85%.......與眾不同的發展軌跡背後，是與日俱增的城市號召力與吸引力，是所有人對於這座城市未來潛力的信心。

因城施策背景下，2019年上半年，武漢樓市調控政策並無大的變化，主要在於落實優化剛需優先選房、全裝修消費監管等政策，同時從二手房交易、預售資金監管等方面細化各項監管措施，提高效率優化市場環境，保證市場穩定發展，為下一步長效機制的出台奠定良好的基礎。

表：2019年上半年武漢市房地產政策列表

1 土地供需，成交金額949億 位居全國第二

2019年以來，隨著城市化進程推進以及都市圈結構的調整，重點二線城市的區域潛力繼續釋放，根據中指研究院發布的上半年品牌房企銷售排行榜，20家代表房企一線城市貢獻率為21.1%，二線城市的銷售業績貢獻率高達57.6%，從各城市群拿地金額來看，中西部重點城市經濟發展加速，成為房地產企業的投資熱土，TOP10企業拿地金額達1676億元躍居第二位，武漢、杭州等強二線城市已經成為房企戰略布局重點。

2019年上半年武漢累計推出地塊98宗，土地供應面積640萬㎡，同比增加49%。其中居住類用地72宗，供應面積合計551萬㎡，占比86%，較18年同期增加51%，商辦類用地供應26宗，合計面積89萬㎡，同比增加36%。

房企拿地踴躍。根據中指研究院統計，2019上半年武漢土地出讓金額949億元，同比增長85%，位居全國第二位，並以2475萬㎡建築面積成為全國第一，同比增長37%，保證了市場長期可持續發展。

經過2018年明顯回調之後，武漢土地市場開始復甦。2019上半年，武漢住宅用地有41宗為溢價成交，整體溢價率達到12.8%，其中20宗溢價率超過10%。上半年住宅用地樓面地價達5782元/㎡，同比增長37%，全市整體的溢價率增至13%，較去年同期增長6%。這種現象與18年下半年的冷清市場是截然不同的，多家房企激烈競爭的情況再度發生，有8宗地塊觸發熔斷機制。

上半年全國房企拿地金額前20強齊聚武漢，其中，融創在漢拿地金額達212億元，湖北交投、金輝、景瑞、美的置業、華潤等紛紛出手。除了紮根武漢之外，諸多房企積極進軍湖北二三線城市，宜昌、襄陽、荊州、鄂州聚集的品牌房企都超過10家，恆大、碧桂園、保利、萬科、華僑城、金科、世茂、雅居樂等均開始多城布局。

2住房供需住房銷量反彈增長 剛需產品供銷兩旺

軍運年，武漢樓市開局不錯，扭轉了去年下降的趨勢。上半年，武漢新建商品房供應99018套、1119萬㎡，環比增長37.71%，同比減少0.30%；其中，新建商品住房批准預售83417套、946萬㎡，環比增長36.33%，同比增長3.31%。

成交全面反彈。上半年，武漢新建商品房銷售98230套，銷售面積1059萬㎡，環比增長33.72%，同比增長9.35%；其中，新建商品住房銷售85129套，銷售面積949萬㎡，環比增長34.77%，同比增長22.58%，市場規模繼續保持全國前三，且表現好於同類城市。

受到新房市場影響，二手房價格倒掛現象緩解，促進了成交量提升。上半年武漢二手房成交45050套，成交面積461萬㎡，環比增長26.18%，同比增長29.36%；其中，二手住房成交42065套，成交面積394萬㎡，環比增長27.61%，同比增長23.76%。

品牌房企主導市場格局

值得一提的是，上半年中國品牌房企銷售20強，均已聚首大武漢，推動武漢由區域性市場升級為全國性競爭主戰場。從上半年武漢房企業績看，TOP30市場占有率達65%，前20強達到55%，同比提高5個百分點，前十強累計銷售470億元，市場占有率為37%，品牌房企主導市場走勢和發展預期。

具體來看，以中國房地產百強企業為首的龍頭市場份額日漸擴大，保利、萬科、聯投置業、福星惠譽、龍湖位居前五。其中，保利萬科繼續上演」二人轉「，龍湖則一舉跨入前五，市場表現突出。本土房企奮力突圍，前十強中聯投置業、武漢地產集團、中建三局三家國資企業各占一席，福星惠譽成為民營代表。

主城區成交占比51%

地鐵助推作用尤為關鍵，不僅改變武漢三鎮傳統地理格局認知，更改變了心理距離，影響投資、人口、產業的流動方向。目前，武漢地鐵運營里程已達318公里，今年繼續通車兩條，2024年達到606公里。2019年楊泗港新二環、四環線將逐步畫圓，在「1+3+3+1」城市格局下，五大國家產業基地奠定產城融合基礎，武漢城市圈概念走熱，軍運村、大光谷、大車都、臨空港、長江新城、航天產業基地、大健康產業基地等提振區域發展信心，創造出一個又一個市場新風口。

從區域看， 2019年上半年，得益於洪山區、東湖高新的火力全開，主城區累計成交面積占比51%，升至主導地位，洪山區、黃陂區、新洲區、東湖高新成交面積位居前四，成交量均在90萬方以上，成交占比超過10%。其中，洪山區占據成交榜首，成交占比達16%，白沙洲、青菱新城、黃家湖軍運村板塊熱點不斷。

市場出現區域、產品分化

武漢樓市供給增加明顯，市場出現區域、產品分化。從開盤去化率看，2019上半年武漢累計開盤253次，同比增加74次，累計推盤66046套，同比增加12%。開盤首日去化率為81%，同比下降10個百分點。

上半年共有100個項目開盤當天售罄，同比減少8個，日光率約為4成，較去年同期下降20個百分點，去化率低於50%的項目占比11%，50%-70%去化率項目占比13.8%，同一區域樓盤的表現也會冰火兩重天。值得一提的是，相對於高端項目的不溫不火，剛需盤依舊供需兩旺勢頭。

其中，20強榜單中，大漢陽整體銷量下滑明顯，無一項目上榜，主要緣於眾多項目受限價影響延緩入市。此外，新洲、黃陂、蔡甸等新城區樓盤占11席，超過主城區的9個，除了不限購優勢外，遠城區地鐵延伸、品牌房企大規模進駐，都促進了交通配套、產品綜合競爭力的提升。

從具體榜單看，光谷的聯投花山郡以2175套位居第一，孔雀城航天府、福星華府分居二三位。從價格看，按照武漢市20000元/平方米的剛需房定義，除了萬科漢口傳奇和龍湖光谷城部分戶型外，大部分項目均可納入」剛需家庭優先選房「範圍。

2019上半年，相對於剛需盤的供銷兩旺，高端項目表現波瀾不驚，略顯平淡。由於毛坯、裝修價格雙限，加上限貸限購、房貸利率居高不下等制約因素，高端住宅市場挑戰更大，區域與產品分化更為顯著，企業不斷通過提升配套品質、圈層營銷等行動尋求突圍之道。

供應持續釋放 市場競爭加劇

雖然成交增長明顯，但由於供給保持同步增長，導致武漢商品住宅庫存面積並未明顯降低。截至2019年6月底，武漢已批准預售尚未網簽的商品住房 141803套，面積1553萬㎡，較2018年底的近15萬套、1640萬㎡略有下降，去化周期大概在10個月，尚處於合理範圍。

但從下半年看，市場供應仍將有較大增長，不少區域市場競爭空前激烈。其中，第三季度，武漢市將有160個樓盤、約908萬㎡商品住房可達到銷售條件，具體分布上來看，樓盤數量排名靠前的分別是黃陂區（22個），新洲區（18個），漢陽、洪山、武漢經濟開發區（均為17個），東西湖區（15個），江夏區（14個）。

3 住房價格上漲壓力不斷

這一輪樓市調控持續了近三年，一線與強二線城市紛紛面臨上漲壓力。以武漢為例，經歷了2018年下半年的調整之後，進入2019年，武漢樓市經歷了觸底反彈的發展勢頭，從銷量和價格看，部分區域、產品已經實現明顯回升，呈現量價齊漲的格局。

根據國家統計局70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數報告，2019年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲11.4%和7.6%，漲幅比上月分別回落0.7和0.5個百分點。其中，武漢市同比漲幅14.6%，高於一線與二線城市平均水平。

從積極因素來看，世界軍運會十月啟幕，千億投資涌動武漢三鎮：1108萬人口、連續五年萬億級GDP、百萬大學生、318公里軌道交通、80家「第二總部」、五大國家產業基地.....資源環境、產業經濟、人口集聚、交通基建、科教醫療等綜合實力有目共睹，特別是過萬億城建投資陸續進入收穫期，投資置業需求依舊旺盛，市場上漲壓力依舊存在。

銀保監會再次強調「房子是用來住的，不是用來炒的」，同時提出要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源，熱點城市隨時出手保證市場穩定，特別是合肥、杭州、南京、西安、蘇州等二線城市動作不斷，相比之下，2019年武漢穩字當頭，提出「穩地價、穩房價、穩預期」、「一城一策」試點，下一步，隨著長效機制出台、市場供應增加，有望抑制市場不斷出現的過熱苗頭，重新回到穩定發展的軌道上來。

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