我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：美麗智慧的房姐，目前中國人口老齡化在加劇，城鎮化進程也在推進，但在未來，總會有一個時點，中國城鄉人口達到一個平衡值（城市不再有凈流入人口）！請問你覺得這個時間還要多少年？到那時，房價還會持續增長嗎？另外，現在高層住宅這麼多，容積率很高，新建的高層住宅，在幾十年後，會變成舊高層，房屋老化面臨拆遷，到時候會有開發商拆的起這樣的房子嗎？如果拆不起，現在的高層到以後老化了，豈不是很難在市場流動？到那時，大家持有的房產豈不是沒有市場價值了？

回答：在整體老齡化少子化的時代，當前眾多城市的搶人大戰實際上是在收割最後一波人口紅利。再過5年，全國的流動人口會進一步減少，城市人口的競爭將更加殘酷。

西安為何高調搶人，利用抖音鋪天蓋地宣傳，其實是執Z者已經明顯的意識到：現在不把人口規模做上去，就再也沒有機會了。國家中心城市，西安地鐵第四期建設的批覆，無不是西安搶人搶來的成果。

未來不要說縣城，更多的地級市人口規模也會出現萎縮。而城市人口規模關係到城市各類基礎設施的建設標準，服務規模。高鐵站、飛機場、地鐵線路里程，摩天樓的高度，圖書館的藏書量，大劇院、體育場的座位數，奢侈品牌進駐數量都與城市人口規模有關。

2016年開啟的省城崛起的時代，很可能持續不超過10年，2025年就會見分曉。目前來看，武漢、南京、杭州、成都、重慶、天津六座城市已經穩固了自己地位。西安、鄭州、長沙、合肥、瀋陽、青島、濟南爆發力較強，正在全力衝刺。

二線城市群雄競逐的時代，也是二線與一線差距迅速縮小的時代。最先睜眼看全國的一線民眾，利用視野、資金的優勢降維打擊了很多城市，實現了財富意義上的自由。

未來幾年，依舊是二線的時代，錯過這個時代，城市化的紅利將盡，財富的機遇也將煙飄雲散。

提問：房姐求翻牌～

坐標深圳，想買一居室，羅湖蓮塘名駿豪庭和東方鳳雅台值得入嗎？哪個升值空間更大一點

回答：同一區位對比價格，選擇單價低的。名駿豪庭和東方風雅台都是2003年小區，生活配套前者更有優勢，戶型有一定的優勢，小學會好一點，投資居家兼得。後者戶型就一般，周邊商業欠缺，但是近公園和梧桐山，小學不如前者中學都一樣。投資+自住個人推薦名駿豪庭，小區成交更活躍。

提問：請問2019年是賣房置換新房的好時機嗎？會不會出現剛賣掉準備買又漲價的情況？

回答：置換最佳時期是平穩期，房價不漲不降的時候換最好，一般漲幅集中在年初的3-5月，建議明年下半年等行情穩定之後再考慮置換～

追問：明年年初賣，下半年買呢？

回答：也可以，也有金九銀十小漲的說法，如果買新房可以等年初行情回暖的時候賣掉，如果買二手房，現在就可以開始看了，然後給點定金拖著，最多可以拖9個月…

提問：淘筍，光谷自貿區VS中南片區？

回答：中南是過氣IP，商區也重心轉移，暫時沒看到翻身的跡象

提問：房姐，聽你建議出掉十里舖房子，我和兒子都有二套房資格，子彈200，但沒貸款資格，想純投資，怎樣操作買哪裡好？

回答：沒有貸票就全款淘二手次新筍盤，全款拿下然後做抵押。

提問：房姐您好，經常看你分享的文章，請問經開區未滿兩年的毛坯，算下來將近1萬4一平，是第一套房自助值得入手嗎？這個階段剛需是不是買新房比較好點呀？感謝您的解答。

回答：不合適，1.4的價格為啥要買經開呢？買限價新盤，可以看看漢陽比經開發展好。

提問：泛海國際桂海園的房子現在是不是不值得買了？看到現在武漢CBD人流量少，周邊也沒有什麼配套

回答：CBD沒有做起來，價格也高了，投資不合適，漲幅不如剛需盤。

提問：現在上浮20個點的利率還有必要買房嗎?

回答：你好，這個問題比較小白，關鍵還是擔心這麼高的利率下買房還能賺錢嗎？

其實武漢的利率相比去年，已經降下來很多了。如果等到利率降低了再買，可能又是一輪新的漲幅開始。

我們要做的是，提前建倉待漲。買房的科技樹很多，但其實不需要全部都關注。對於我們來說，買房只用關注最終的結果，那就是買房能賺多少錢？

利潤的高低，最終只取決於三塊因素：

1.買入時的單價，預計賣出時的單價，面積；

2.槓桿的高低；

3.最後才是融資的成本（利率）。為什麼我們喜歡看地段，樓齡，戶型？無非就是看現在的價格筍不筍，以後能賣多少錢。槓桿越高，盈利（虧損）速度越快。當大多數人還在擔心如何解決月供而拒絕高槓桿的時候，你可以通過打造正現金流來獲得比別人高數倍的槓桿，實現超車。

為什麼我們說利率不敏感？因為相比房子的漲幅，無論是6%的信用貸和抵押貸還是12%的隨借隨還，都是微不足道，更不用說4.9%的最低按揭了和5.88%的上浮利率了。

買房的利潤=（賣出單價-買入單價）*面積*槓桿倍數-融資成本

提問：新人首問，房姐，你好，我在荊州有一套按揭房子（市中心，125平，毛坯），現在想賣了然後加點錢在武漢買一套，請問怎麼快速把那房子賣出去？

回答：如何快速高價賣房是門技術，詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》

提問：房姐您好武漢的古畫社區說是要拆遷，現在可以入嗎？單價多少入合適，自助和投資的優缺點分別是什麼？求指導

回答：1.如果等拆遷，拆遷的具體補償還不清楚，拆遷何時可以動工還是未知數，我們只能初步判斷拆遷補償比現在出售高。然而在房屋不能貸款沒有負債的情況下，如果我們長持個3年，損失的是30%+的資金成本，部分的漲幅預期，以及選擇直接出售獲得現金不斷裂變滾動的機會，按照5年一倍的話，這裡有可能又是60%的機會成本損失。

2.小區太老自住不舒服

提問：請問，復地東湖是買新房還是二手房合適，謝謝！

回答：新房性價比高，但是新房目前都是低樓層140平的了，選擇空間小。

提問：新人首問！謝謝！武漢有一套房，現在準備投資購買第2套，區域定在光谷。人在外地，回武漢不方便，目前考慮關山大道和光谷東，預算180萬以內。光山大道準備定泛悅城100平兩房，15號樓的，琨瑜府大公館之類的還要先交資料驗資開盤在等通知那種，沒有那麼多時間去武漢耗著。選擇泛悅城主要是因為現在去了就可以買，高鐵當天到武漢可以手續全部辦完返回。然後考慮光谷東的碧桂園項目雲鏡雲璽之類的。請問現在關山和光谷東哪個投資更好，選擇關山的話除了泛悅城還有其他去了就可以買的嗎，保利時代只有大面積怕以後不好出手，只想考慮120平以內的小戶型。如果選擇光谷東還有其他項目推薦嗎，謝謝

回答：你好，首先糾正一個觀點，買房圖省事是錯誤的，能賺錢的房子沒有這麼好買。如果自住，買套CEO無所謂，但是投資關係到回報率問題，買錯站崗，買入的溢價吃掉利潤，還不如持幣觀望。幾百萬的投資謹慎再謹慎。性價比高的樓盤匯總，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好，現階段南湖一套四房，一套學區房，紅蓮湖一套雙拼別墅，由於沒有房票，考慮紅蓮湖再入一套高層，精裝單價8300多，考慮那邊童世界以及遠期地鐵規劃以及光谷東發展，房姐感覺紅蓮湖那邊投資前景咋樣

回答：不怎麼樣，你已經有一套雙拼了自住可以，但是投資不行，接盤的少，而且目前價格高了。

投資建議看看武漢不限購區域的房子，漢口北或者蔡甸地鐵沿線

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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