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提問：你好美女，坐標戶口都是東莞鄂籍，年齡47，自主城區一套麻涌萬科一套小別墅，子彈700，夫妻均無工作，困惑：1、麻涌滯漲但今天穗深城軌通車稍有利好，需要賣出嗎？2、目前深莞核心區域的房價以上漲20%多，有必要上車嗎？上車標的？我妹深戶，妹夫不通情理，用代持可以規避劣質影響嗎？能配武漢嗎如何代持？3、準備入股市做價投長持，資產如何配置？謝謝

回答：你好，麻涌並不算投資優質板塊，城軌的通勤價值要弱地鐵很多，加上開通前價格已有透支，所以升值幅度肯定達不到你的預期，不過既然開通了，不妨再等等，趁著一波熱度適當加價出手。

深圳優質板塊已經漲起來了，可以在沒有普漲或者漲幅不大的板塊里淘筍。所以，要不要跟，重點還是看具體的選籌價格。深圳投資回報率最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。

後面有幾種可能性：

1.熱一陣子，年底節前出來政策限制，冷下來，回調回去；

2.多空僵持著，不一定回調，用時間換空間，過個一年半載，漲幅就夯實了。

3.網紅事件為深圳帶來大量新流量，繼續上漲。

控制不了的代持就不要用。深圳破限購很簡單，方案詳見知識星球內部分享。

深圳+武漢+瀋陽的配置比較好。留足2年月供，剩餘子彈可以根據你的情況配置點股票，小賭怡情。

提問：房姐好，今天本來在看二手房，正為價格糾結的時候，這家中介收到三環內一不錯樓盤的通知，之前預留的三十套現房獨家給他們代理，毛坯，沒有「議價」的部分，我只需給中介2.5個點的佣金，然後按照新房辦貸款。我問還有沒有其他費用，中介說是免增值稅的，頂多1-2個點的個稅或契稅。想請問一下房姐，這種開發商預留的房源拿出來賣，是否確實交易中會有1-2個點的稅費？

回答：新房沒有增值稅，沒有個稅，只有契稅，是交給房管局的。但是新房銷售是沒有中介佣金這一說的

提問：房姐，請問遠洋萬和四季怎麼樣？價格兩萬一，升值空間大嗎？值得買嗎？

回答：不值得，看看遠洋二手房，不滿二的單價1.6

提問：請問首付150自住，住的舒服，漢口推薦哪裡

回答：泛海CBD雖然並沒有做起來，在二環，交通方便，各樣配套都齊全，板塊新，繁華中的幽靜之處，投資不合適，自住反而舒服，過氣的IP，也不像濱江價格炒的高。

提問：請教樓棟樓層戶型選擇一些原則，具體順序，純投資追求回報率

回答：一般選擇次頂，性價比最高。
10層到次頂之間，選擇單價最低的。

提問：房姐，您好！目前房子出售掛在吉家和鏈家，請問還有啥中介可以掛的。誠心賣房感覺帶的客戶太少。請指點迷津

回答：方圓5公里內的所有中介全部都掛一遍，這是最快的方式
另外你的價格也要符合市場預期

提問：華潤紫雲府，還出了沉降報告，，這樣的情況可以買嗎？看報告結果良好，價格1.45-1.5之間！！希望房姐給點建議啊！！！

回答：大機率是之前的業主退出來的房源，建議迴避

提問：房姐好，業主提出晚兩個月過戶，產證滿二，可以省掉將近5.5萬的稅費，因為解壓款是我借錢來給他解壓的，現在和我協商可以共同承擔多付的利息，我大概算了下，要他單獨再付給我3萬作為補償，怎麼樣，如果上家同意這樣，我要注意的風險有哪些呢。

回答：這兩個月你辦一個抵押進去，抵給你自己，讓它不能交易。

提問：房姐你好！前兩天自己跑去工行諮詢信用貸款事宜，工作人員直接給我貸款中介名片，我打電話過去問了下1.1-1.5利息，覺得太高接受不了，請問房姐在武漢有哪些低利息的貸款中介或銀行幫忙推薦下嗎？謝謝！

回答：一般都是找熟人中介，你是要辦房貸還是消費貸呢？我以前都是自己先跟銀行溝通，多跑幾家，實在不行再找貸款中介，中介一般收費都不低。建議先多跑幾家銀行，另外紅包表示也是需要的。

提問：請問首付有70萬，你覺得融創觀瀾府自住怎麼樣？麻煩評價一下融創這個盤，謝謝！

回答：不需要點評，一句話：貴了。自住隨意。

提問：你好房姐，我看大家諮詢投資深圳還是瀋陽，在子彈充足時你一般都推薦先買深圳。請教下，深圳首付一套的金額，可以在瀋陽首付3-4套，漲幅方面瀋陽3-4年有翻番可能，但是以深圳現在房價很難。如果從投資回報來看，好像是瀋陽到手利潤更多。這樣的情況不是漲幅大的地方更值得投資嗎？

回答：量級完全不同二線省會城市房價漲，我們吃的是城市化率的紅利。
簡單說就是從農村到城市，從小城市到省會城市。但是省會城市的人口吸附能力不強，當人口增值到達一定量級之後，紅利就逐漸消失了。一線城市房價漲，我們吃的是大城市化率的紅利。城市化率和大城市化率，這是兩個不同的概念。中國城市化率已經5-60%，但是大城市化率還有很長的路要走。深圳天花板更高，更重要的是穩，大倉位放在一線，可以長持到天荒地老。
深圳漲幅20%，相當於瀋陽翻倍。？

提問：工資流水不夠，能疊房租流水嗎？怎麼疊呢？直接轉中信銀行，備註房租嗎？謝謝！

回答：可以。
固定兩或三個月轉一次，備註房租。當然，我有遇到過審查讓提供出租房屋的房產證的

提問：您好寧夏銀川房產還能投資嗎？萬科精裝修在8500

回答：你好，我第一次去銀川的感受是：這是一個最不像省會的省會。小，非常小。人少。街道和面貌比較破，最關鍵的是，會散發著一股守舊的氣息。
整個銀川市才不到200萬的人口，穆斯林占1/4以上，西北邊陲人口流失也非常嚴重。不看好。
銀川核心位置房價在5.6千左右，萬科綠城等品牌開發商賣出了40%以上的溢價，意味著未來會持續站崗。
如果是本地土著，能淘到0首付+租金抵月供的房產可以入手。如果是單純投資，西安，重慶，瀋陽是更好的選擇。

提問：房姐：您好！珠海的房子還能入手嗎？哪個地段、價格多少可以入？謝謝！

回答：珠海最近被熱炒，我的建議是如果不自住就別買了，珠海人口不到200萬，周邊競爭者太多，深圳廣州東莞佛山，每一個都比他強。

提問：房姐，剛入手一套房，在糾結要不要出租，可不可以給點建議？感謝！

回答：房子要不要出租，核心取決於幾點：
1.你計劃持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那麼出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。
2.你的裝修回收成本，取決於你的裝修成本，你設計的出租形式，以及這套房在市場的租金。
3.只要出租，必然有破壞，接受什麼樣的破壞程度，取決於這套房子本身的條件，以及你後續對這套房的處理計劃。比如，核心區老破小，計劃長期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。那麼，我可以好好刷白出租，簡單裝修，用壞再換。
再比如，郊區地段的次新毛坯，出租人群少，我寧願選擇空關。所以，對於重慶這種租金低的城市，我們優先買入帶住家裝修房產。而對於北京這種需要長持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最終設計成哪種形式出租看房產的情況和自身能力。

提問：您好，剛畢業在廣州工作兩個月，自己手頭有100w，準備花50w首付買個loft公寓自住，50w買郊區住宅做投資，您覺得增城、南沙、佛山哪個有潛力？或者按照我手頭這個資金，是否有更合適的購買配置推薦？先在此多謝大神啦～

回答：首先要說的是，建議租住loft，100萬首付去投資。我的一個重要理論就是「住投分離」，用租金去解決住的問題，把錢投資到最有效率的標的。公寓是一個非常坑的品種，未來漲幅低、稅費高、難出手。
第二，看區域增城新塘更佳，是廣州市向東規劃的重要承接點，又有基礎，起爆要早於南沙。佛山是沒有佛山人的房地產市場的，是由廣州人決定的，相比西面，我個人認為東面更有價值。如果你有資格，100萬首付，車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔其實更佳，這一線也是廣州最有價值的區域，350萬總價上車的盤不少。主要看你月供支付能力，別忘了你還要租房，當然投資房可以出租，這樣子從兩個租金看，你應該還有結餘。

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