聽到一句調侃：最近兩年，房地產變成了「房地慘」。

請大家自行腦補這句南方口音的同時，回想一下，開發商們這兩年說過的話，似乎一個比一個悲觀。

萬科在去年喊出了「活下去」的口號，把一眾同行們嚇的夜不能寐，生怕現金流出問題，緊跟著九月和十月就開始了降價比賽，從合肥到廈門，從杭州到成都，從武漢到鄭州，不管什麼新一線、二線之類的概念有多吸引人，絲毫不影響樓盤降價潮的蔓延。

還好，今年一月份，隨著房地產融資面的寬鬆，信託、資本市場、公司債、銀行貸款又有了轉機，「小陽春」適時出現，房企們久旱逢甘霖。

好景不長，立秋以來，搶收、降價、加速回款的聲音不絕於耳。

恆大在全國範圍內開展了「搶收行動」，別的房企還沒反應過來，這邊就開始緊鑼密鼓的降價促銷，搶的是誰？收的又是誰？答案不言自明。

上半年拿地毫不手軟，手裡總是能拿出真金白銀的融創老闆孫宏斌，直接表示「下半年不再拿地」。

世茂總裁許世壇說，「有些開發商已嘗到現金流苦果，都在轉讓項目」，禹洲地產在發布會上說得更可憐，「整個行業都在勒緊褲腰帶」。

單看這樣的表現，遠遠比去年萬科自己唱「獨角戲」更震撼。

偏偏這個時候，在9月初，樓市的兩個調控「新政」又顯出了威力。

第一，集體土地入市獲准，土地市場告別高房價時代，迎20年以來大變化。

土地管理法、城市房地產管理法近日得到修改，從土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等三方面進行了制度完善，其中，最大亮點是掃清了農村集體經營性建設用地入市的障礙，這一期盼已久的土地市場舉措終於取得突破。

說白了，以前農民在城市裡打工，家裡的宅基地卻在荒廢，城市裡一房難求，想增加供地又不能從農地入手。

從這個角度看，集體土地入市一旦放開，未來長時間內，肯定會增加房地產市場的供應體量，雖然用地性質不會改變、還須經過大部分村民同意、還要登記在每年的用地計劃指標中，但是，有一點可以確定，各地正在大力發展的租賃市場、保障房體系，都可以跟集體土地聯繫起來。

這意味著20年以來，樓市依靠土拍、拿地、房企高周轉支撐的體系，出現了一道「裂縫」，是以前從未有過的變化。

近期的土地市場已經有所反映，據經濟參考報9月4日報道，近日，房產研究機構克而瑞最新發布的《2019年8月40城土地市場報告》顯示，8月份，40城整體土地成交面積環比下降16.9%，平均土地成交均價環比下跌1.8%，量價齊跌。與此同時，40城市土地出讓收入環比下跌30.3%。

土地出讓收入，也就是各城市的賣地收入，這個指標，相當於樓市的「風向標」。

第二，房貸利率參考LPR機制確立，貨幣向實體經濟傾斜。

8月25日，發布了房貸利率調整的公告，自10月8日起，房產按揭貸款利率機制，從過往的「基準利率乘以上下浮比例」，改為「LPR+加點」，按揭利率的「錨」，不再是基準利率，而是LPR。

報價行每月20日9時前，按公開市場操作利率（主要指MLF）加點方式報價，1年期MLF利率反映銀行平均邊際資金成本，加點主要取決於各行資金成本、市場供求、風險溢價等，全國銀行間同業拆借中心去掉最高和最低報價後算術平均計算得出。

也就是說，以後的房貸利率，每個月都會根據5年期LPR浮動，為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

1年前的LPR哪怕降的再低，也跟樓市沒關係，而這些資金都流入到了實體經濟中，5年期的LPR影響房貸利率，從深圳招行最近的試水來看，相比此前沒有太大變化，樓市「穩中有降」的格局不會變。

筆者認為，這兩個有關樓市的「新政」，是十年來首次出現。

首先，集體土地入市，從2009年到現在，專家和學者們一直在提。

但是，以什麼樣的形式，入市後會帶來多大的增量，如何確保農民的權益，是以往遲遲沒有突破的地方。

這次直接明確了入市的性質、用途，正好解了租賃市場和保障房的燃眉之急，因為市場裡一直擔心租賃市場的體量做不起來，隨著加入租賃試點城市的個數越來越多，購房者選擇的餘地也會越來越大。

其次，LPR機制可謂是「一箭雙鵰」。

2009年至今，十年以來，房地產市場的資金膨脹速度過快，居民槓桿率直逼60%，銀行的個人按揭業務占貸款總額比例不斷提升。

這種情況下，如何引導資金繞過房地產，把錢實實在在的投進實體經濟中，與此同時，還要確保樓市保持穩定，不被過熱的情緒所傳導，LPR是最合適不過的。

讓短期資金實實在在的流入到工廠、實體、製造業、新經濟行業，讓長期房貸繼續保持穩定、上浮、遏制投機的地位，有了這兩個前提，樓市也就能走上理性的軌道上來。