2020年，買房的難度要比以往大的多。
過去20年來，不管是一二線大城市還是三四線小城市，不管是遠郊的偏遠樓盤還是市內的老破小，只要買的夠早，買的房子夠多，都能賺得盆滿缽滿。
但是，現在房地產市場分化越來越嚴重。
拿過去的一年來說，全國棚改總量僅300萬套出頭，三四線土地溢價率持續在低位徘徊，根據證券時報的統計，在2019年，99個城市房價回落，大部分以三四線為主，其中清遠、肇慶、瀘州、資陽房價動輒下跌10%以上。
與此同時，長三角、珠三角區域的新一線城市，卻表現的異常強勁。
以土地出讓金收入為例，40個典型城市土地出讓金收入達28609.1億元，同比增長18.6%。其中，杭州、上海、廣州、北京和南京五個城市土地出讓金排名位居前五位，這5個城市的土地出讓金總額合計超過9400億元。
也就是說，在2020年買房，如果選錯城市，選錯城區，選錯開發商，就有可能虧錢。
今天我們就重點聊聊這個問題，比如以下3類房子，2020年最好別買，有的房子缺少「接盤者」，5年後有可能貶值20%以上。
1，縣城、地級市的「老破小」。
這兩個前提缺一不可，一個是「小城市」，一個是「老破小」。反過來說，如果你買了三四線城市的新房、一二線城市的「老破小」，就不屬於此列。
原因大家應該能明白，一方面，中小城市的城區擴張、房屋改造疊代非常快。
縣城和地市有大片沒有開發的土地，包括市區周邊的棚戶區，城鄉結合部，拆遷改造成本並不高，而且小城市的常住人口很固定，市區兜一圈只需要幾十分鐘，不存在通勤成本的問題，這樣的環境下，老房子很難出手。
另一方面，房齡超過20年的「老破小」，幾乎沒什麼優勢。
對絕大部分城市來說，除了極個別的優質學區外，大部分城市的新房市場更受歡迎，哪怕是在老城區，房齡十年以內的舊房，品質也一定比房齡超過20年甚至25年的老房子要好，更何況，小城市所謂的「學區」，幾乎沒什麼知名度，也不會受到家長們的追捧，久而久之就會無人問津。
2，遠離中心城區的別墅和洋房。
這種類型的房子其實有很多，雖然都打著高端、洋氣的旗號，實際上遠離市區，周圍儘是城郊農房、高速公路、國道，基礎設施幾乎沒有。
拿最近我們正在經歷的事來說，城市裡的高層住宅居民，可以窩在小區里，足不出戶也能買到社區里的新鮮蔬菜，不會影響生活。
農村裡有自己的二層小樓，還有舒適寬敞的院子，過年儲備了不少年貨，最近這段時間在家裡過得更是愜意。
但是，遠郊的這些別墅、洋房，既無法享受到市區人口集聚帶來的購物便利，也無法代替農村大院的居住舒適度，處境就有點尷尬了。
更何況，此類買賣房子契稅高，物業費高，持有成本高，市場中的流動性卻極低，不管在一二線還是三四線，主流的剛需住宅永遠是最搶手、升值最快的產品，相比之下，別墅和洋房很難賣得動，未來5年貶值20%都算是少的了。
3，商住公寓、商鋪、寫字樓。
這幾類房子我們可以歸為一類，拿公寓來說，看似單價低，不限購，個別城市還能落戶。
實際上連雙氣都沒有，學區也不認可，去年有的城市說買公寓也可以落戶，真到小孩去上學的時候，拿著40年產權的房產證，人家學校也不一定認可。
此外，公寓一層動輒就是幾十戶，大部分都是流動人口和租戶，居住環境相對較差，轉賣的流動性同樣很低，稅費甚至高達幾十個點，去銀行按揭也會跟住宅「區別」對待，這些都是很現實的問題。
商鋪與寫字樓也是一樣，以前很多人抱著「一鋪養三代」的舊觀念，殊不知現在商鋪與寫字樓的過度開發下，早就處於供過於求的狀態。
據報道，深圳寫字樓市場新增供應創歷史新高，空置率最高，達到20%；上海空置率僅次於深圳，為19.4%；北京空置率為13.8%，創2011年以來最高水平。
深圳20%的空置率，意味著平均每座寫字樓，都要有五分之一的面積閒置，這還沒算商鋪、公寓這樣的房子。連人人擠破頭想去的北京，空置率都超過了10%，甚至創出了9年以來的新高。
事實上，在2020年，一個14年來首次實行的「新規定」，更應該引起我們的注意。
不少業內人士也形成了共識：「新規」會使三四線老破小、遠郊洋房、商住房這3類房子，比起以往買賣更難了，今年須迴避。
中國人民銀行近日宣告：徵信中心正式啟動二代徵信系統切換上線工作，1月19日起面向社會公眾和金融機構，提供二代格式信用報告查詢服務。
根據央視相關報道，二代徵信目前的查詢方式有3種：自助查詢機查詢、櫃檯查詢和網上查詢，其中前兩種為線下查詢。
新版徵信實行後，夫妻雙方作為共同借款人，徵信上都需要體現負債，假離婚買房已經行不通。徵信數據的更新速度也會提升到T+1日，利用「時間差」按揭、「拆東牆補西牆」等套路也將宣告終結。
第一代徵信系統，是從2006年開始運行的，在2020年上線的第二代系統，是時隔14年以來首次實行的「新規定」，對樓市的影響也更加深遠。
新的徵信規定下，每個人的信用記錄都會變得更加「珍貴」，可能不經意間的消費、貸款行為就會成為買房時的「羈絆」。
尤其對大部分首套房剛需而言，在限購、限貸政策越來越嚴苛的環境下，更要珍惜自己買房的「資質」。
不要把首套房優惠條件浪費在這些流動性很差的房子上，否則，再過5年時間，虧掉的可能不是20%的房款，而是人生數十年的「機會成本」。