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提問：房姐您好，豐臺宋家莊地鐵口鑫兆雅園小區，小區中間位置136.5平米南北通透四居，6層板樓的1樓（高出地面1米）帶樓台花園大約60平米（不上產證）單價6.7萬總價920萬，值得購買嗎？這種不上產證的露台和花園值錢嗎？還請您給指點一下謝謝！

回答：鑫兆雅園算是宋家莊馬馬虎虎的次新小區。

但是6.7萬的價格，加一點7萬多就可以買雙井了。

總價920，是望京，雙井地區的主力軍，宋家莊想要找到這樣的買家需要更多流動性。

不上房本的露台花園同樣可以換算成價格，按照實際情況2-4折計算。

這種房如果價格便宜些也可以考慮。

提問：房姐你好！目前在醫院上班，和圈友說的，一個苦逼的職業，帶病房沒空炒房。

目前手上有五六張大概40萬額度的信用卡，算是職業福利，信用貸沒仔細去研究，現金有大約70多萬，加媳婦能湊40多萬，媳婦私企，信用卡信用貸沒有辦，看您說的，我們準備在這段時間趕緊買房，有幾個問題：

1.現在是不是要申請信用卡進行融資？什麼順序辦理比較好？

2.我們的情況選哪裡房子合適？我們純投資，租金能高點就好。

回答：1.這裡最重要的，是首先確定順序：

兩人貸款資質，信用卡情況和申請資質，買房貸款需求。

2.不貸款的一方，可以申請信用卡，具體的辦理順序要結合個人的細節情況來定。

3.看信用卡申請能力，最後預估首付，看能貸足多少買多少的房子。

4.再根據房貸來看信用卡是否需要隱蔽，做0帳單或者減少使用，先拆借。

5.預計你們首付最後不會超過200萬，那麼投資＋租金回報高，基本集中在東三環老公房，東四環2000年左右的老小區。

具體要看每套房子的價格。

提問：雙井北邊有個蘋果社區不知道您看過沒有，裡面有的單價6萬多，有的甚至不到5萬，你知道是怎麼回事嗎？

回答：蘋果社區的南區北區差異較大。

南區是封閉式花園小區，次新住宅，加上附近商業配套是百子灣至雙井一帶的標杆，youngfashion促成了一定的溢價。

而北區相對南區，可以說是完全不同的樓盤，更接近於商住loft式的公寓格局，開放格局，沒有私密性和小區環境，因此價格只在6萬不到。

但是相對來說，北區的商業和居住氛圍也不是那麼差，隨著人員的逐漸淘汰，折價應該會回填一部分。

提問：石佛營泛海的房子挺不錯的，10萬單價合適嗎？這片地區未來發展怎麼樣？

回答：泛海的房子挺不錯的，10萬的單價挺貴的。

石佛營有很好的發展空間，本身地段不差，但是不夠支撐10萬的豪宅溢價。

石佛營未來的前途主要看那一片片的空地能不能放開開發，放開的話，又可以形成一個高端組團。

提問：您好，bj按揭貸款大概4成首付，如果是全款抵押買房，算上手續費的支出，大概是幾成首付？謝謝。

回答：北京按揭買房，首套按揭評估價的6成。

假設房子不溢價，鏈家評估價85-90成，實際貸款52成，交易成本5-10個點，實際首付53-58成。

溢價盤55-70成首付。

做好選籌準備，迴避溢價，事先了解好評估，出最高值，貸款貸足，貸55-60成，實際首付5成左右。

提問：家裡有套經濟適用房，綠中介說因為賣房有綜合地價款，現階段很不好賣，讓我掛低一點，請問房姐我怎麼賣會好賣些，賣高一些。。。

回答：經適房由於有土地出讓金或綜合地價款，正常來說，只適合全款客戶購買；

但其實，如果是滿5唯一的經適房，貸款客戶也適合購買的。

方法是：贈予1%份額給自己的直系親屬，贈予時需要將經適房轉成商品房，然後按全額繳納土地出讓金或綜合地價款，贈予後延續之前的滿5唯一屬性。

這種方式操作後，你的經適房變成了滿5唯一商品房，剛需客戶也適合購買，自然可以參照市面上正常商品房的價格掛。

另外，想賣高一點，房裡不要住人，收拾乾淨，刷一遍牆，燈泡都換亮一點的，所有中介都留鑰匙就好了。

提問：房姐，問下對住宅，如果做二抵，會對徵信有不良影響嗎？還是應該還掉按揭後，做全款抵押（一抵）？

貸款方案始終不了解一抵和二抵的核心區別，只是聽別人講最好做一抵

回答：1.部分二抵在徵信上的體現不好，銀行可能認為你比較缺錢，繼而影響後續的貸款。

2.二抵成數有限，大多數是評估價的5-6成，減去現在的剩下的貸款額。

正常的一抵，可以貸出評估價的6-7成。

所以，當你的負債低於33%的時候，就可以重新還清一抵了。

提問：房姐好，我現在租房在珠江帝景，準備在朝陽買2-3房自住（兼有一定投資屬性），居住條件/小區稍微好些的，請大致給些建議。

手上現金300萬，如有需要可以再融資100-200萬（或者更多，如果真有必要）。除了房貸，每月還有10萬左右可供支配，年底一般會有200-300萬分紅。

我社保還有一年到五年（不過已在其他城市有N套房產，按揭抵押都做過了）。但是男朋友是台灣人，可以用他首房首貸。

綜上，您有什麼價格區間以及總價建議？用掉首房首貸還是全款抵押？大致小區建議呢？感謝！

回答：現金流太多，2000萬以前月供基本不用考慮。

台灣人也限購限貸，先做好排查。

而且，外籍人士，貸款流水是一個很大的麻煩。

500萬，可以優先買1000萬左右的雙井次新大面積三居，另一個值得推薦的板塊是望京。

單價儘量控制在7.5萬以內的標的。

提問：房姐您好，坐標bj，自己註冊一個公司之後，記帳報稅等事是自己做還是找代辦呢？（公司沒有實際經營，代辦300/月）我傾向於自己做，因為聽說每個月零報稅不麻煩，可行嗎？有沒有具體的操作手冊呢，謝謝

回答：代辦把，低端重複人力才是最划算的投資。

除非你有一堆公司，雇個會計或者助手處理。

提問：房姐，朋友明年年中才有購房資質，今年一捉急買了通州台湖的萬科城市之光，商住公寓，明年交房，替他著急啊，剛需小白瞎買，您建議收房第一時間賣出換籌嗎

回答：沒辦法，人總要要為自己的能力買單。

可以一直掛著慢慢出售，有人平價接盤就可以出手，最好能趕上下一波大漲略漲一點，填平交易成本和資金利息，就是三生有幸了。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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