潮水退去，才知道誰在裸泳，這句話送給上周7000套房上市爆髮式開盤的南京樓市。
從目前公布的中籤結果和開盤現場情況來看，分化越來越明顯了，熱盤是少數，大多數樓盤堪憂。池子一旦見底，誰裸泳，誰就可以開始明目張胆降價了。
我估算了一下，江北經過核心區三寶接力賽式開盤已經推出了超4800套房，而且幾乎加推都沒有多少剩餘房源，打九折整個江北已經抽乾了4500套房子的購買力，而核心區又傳出年底還有華僑城、正榮卓越的純新盤上市，不少人連核心區都放棄了，決定等新盤。
喜新厭舊？購買力分流了
喜新厭舊？
江寧：純新盤都會四季4000多人搖號今天開盤，間接受益的上秦淮的熱盤雲台天境，搖中機率比之前高了許多，目前還有房源在售。
紫東：收官的樓盤也遇到大幅冷清
紫東核心區兩大樓盤陽光城文瀾府、瓏悅雙盤齊開，不同的是文瀾府是首開，瓏悅是收官，這兩大相鄰的樓盤同一天開盤是不是也是一種交接呢？
據了解，目前陽光城文瀾府基本售罄，僅剩幾套躍層房源，其中119㎡戶型半小時就結束；瓏悅開盤現場遇冷，許多買房人未能到場，但最後也是售罄。
現場實景圖：
江北熱！累計1.3萬人搖號 奈何也抵不住新歡的誘惑
江北：搖號中籤最低的
江與城中籤率5%，7059組買房人報名，共356套房源
中海左岸瀾庭中籤率20%，3172組客戶參與搖號，共計635套房
金地風華國際：中籤率17.4%。1745組客戶搖號，304套房
即使是熱度最高的核心區，依舊也被純新盤分走了一部分買房人，不少搖中的也要放棄，有買房人直言「江北還有那麼多量，新盤開了，這幾個盤估計也還沒賣完，當然要比較一下」
更靠近中央商務區的正榮卓越地塊，自帶商業體的華僑城G04地塊，但友情提醒，更好的位置，會否是更高的價格呢？
現在的南京到底處於什麼階段呢？後面的樓市會怎麼走，不如跳出南京看看。
漲上去賣不掉是最大的傷害！因為低價所以買房，你危險了
天下韭菜都一樣，樓市周期放在每個城市，也何其相似。
近日，我參加米宅長三角地產論壇和全國優秀的地產媒體人聚在杭州，各地的樓市現狀都如何了？我發現一些樓市規律：
1、你買的不是房子，是一座城市的資源
深圳看廣州，5萬/平，簡直是白送：廣州啊，被低估的城市，在深圳同樣的江景、學區、產品可以賣十幾萬/平，而廣州只需要5萬。
深圳均價5萬起步，同樣產品即使放在同為一線城市的廣東的首府，依舊吊打。
當深圳灣賣20萬/平的，杭州的錢江新城賣7-8萬/平。市政府旁、萬象城、江景豪宅，城市新中心，城市天際線，同樣的絕版地段。
只是一天，並不能看透城市肌理，因為看的片面，直觀衝擊劇烈。
結論：你買的不是房子，是一座城市的資源。
你會看到什麼樣的區域將會讓金字塔頂端的豪宅聚集。
他們往往都有著CBD公園以及未來的市民公園，市民中心、大劇院、國際會議中心、城市陽台、萬象城、來福士，烘托出錢核心區的地位與未來。與此同時，世界500強企業以及全球的銀行、保險、證券等方面的大公司、大集團總部也相繼入駐。
按圖索驥，南京的摩天大樓帶來的最美天際線布局在鼓樓濱江，世界500強企業以及全球的銀行、保險、證券等方面的大公司、大集團總部在河西，市民中心、大劇院、國際會議中心，這些在河西青奧村附近。
河西，依舊是南京未來十年的宇宙中心。
2、樓市一旦變冷，漲上去但賣不掉才是最大的傷害
青島業內：市場的斷崖式下滑速度超乎所有人的意料
過去，開發商按備案價1.1倍賣房；
現在，開發商按備案價0.9倍賣房；
也就是說，部分青島開發商正在8折賣房，成交數據也一言難盡。
當杭州還在說，限價倒掛能有1-2萬/平的時候，現在買房就買搖號紅盤，南京青島只能幽幽的回一句，限價倒掛盤已經被掃光了，已經過了那個階段了。
「開發商又開始拿房子抵營銷費用了，這只能說明開發商真的非常缺錢」
「每次開車路過那些當年開發商要拿房子抵營銷費的樓盤，都要搖下車窗，怨念看一眼，3000/平都沒要啊，現在十幾萬/平了」深圳業內說這話的表情和當年錯過河西的南京媒體人一模一樣。
歷史總是在重複。
周期都一樣，我的今天，就是你的明天。經過3個階段
1、限價嚴重，倒掛盤排隊瘋狂，買到就賺——蘇州杭州
2、限價盤清貨，供應量上漲，分化加劇，賣不動的增多——南京
3、冰火兩重天，一次比一次低的首開價，樓市陰霾重重——青島
9月初，杭州也開始出現分化，報名2000多人，開盤竟還有100多套賣不掉！杭州購房者棄選：大家都不要，我也不要。嗯，杭州的今天，就是南京的昨天，南京的明天，也許在青島可以看出一點端倪。
「那些供應量最大，庫存量最高，空置率最高的區域，二手房慘不忍睹。」
3、因為低價，所以買房，你很危險
如果一個樓盤除了貴，沒有缺點，那你，當然是，必須買的。
但是阻止你的依舊是貧窮，所以這是句廢話。
但如果一個樓盤除了便宜，沒有優點，那你必須遠離。
這句話，絕對正確。因為天下的韭菜都一樣，既然限購，那我去遠郊買個便宜的，因為低價，所以買房，在樓市下行的階段，你可能買的不是升值潛力最大的，而是佣金最高的。
杭州的臨安青山湖因為之前不限購不限價，所以被限購的人群湧入了這個區域，而且眼睜睜看著價格也的確上漲了，但是背後呢？
據杭州房叔的話說，這個區域的供應量大到可怕，二手房變現很困難。漲上去卻賣不掉，這是什麼樣的傷害？
同樣是打開上海限購口子的臨港自貿區，突然有了光環，黃袍加身，上海繳納5年社保才能買房的門檻在這裡只需要3年。但是用米宅長三角主編的開玩笑地說，這個地方真正起飛估計要50年。
所以現在所有打折的優惠樓盤都不能買？錯，除了便宜，沒有優點，必須遠離。這是底線。
神奇的國土，都是何其相似，記住我今天說的三句話：
1、你買的不是房子，是一座城市的資源，選對城市。
2、樓市一旦變冷，漲上去但賣不掉才是最大的傷害，二手房變現了才是真賺錢。
3、因為低價，所以買房，你很危險。回歸核心區優質資產。