我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：急！請問下礄口古田為啥房價都這麼低，看了下古田均價，差不多1.5的樣子。是附近有工廠麼？準備入手古田的，但是怕買虧了。感謝房姐的回答。

回答：古田是漢口主城區漲幅最慢的板塊 實際上一個城市裡就是有很多板塊生活方便，配套齊全，地段也不差，但是就是漲幅相對差的。比如雄楚大街那邊，比如礄口古田，比如漢口武昌站周邊。富人不去，中產小白領挑剔，政府也沒賣地動力炒作。

提問：新人首問：坐標：南寧市青秀區。家庭情況：兩套青秀區小三房，一套90多平自住，一套110平毛坯，月供合計9000。房票：可辦JLH，本人可首套，貸首付需三層。無外地房票。彈藥：子彈120個，最高湊200。年入六十個。自己開公司，營收穩定，公司帳面長期有三四百萬，確保三個月開支。近兩年的盈利上了一個新項目，當前已盈虧平衡。問題：1.在南寧買一套二手改善型。怎麼選擇？2.想投資不會操作。是選南寧本地作戰，還是其他城市等。3.看了房姐的炒房一變二，二變四，感覺個人情況適合操作。但房價到了這個點，感覺無法實現每年10%的漲幅。4.我這種情況，當前想讓資產增值，該怎麼操作。感謝解惑

回答：目前的情況，青秀區發展得比較好，配套成熟完善，商場、寫字樓林立，房價自然也比較貴，目前房源也比較少。五象新區這幾年發展得很快，各種優質資源配套也不斷投入，在加上很多大-牌房企湧入，發展前景很看好，不過目前很多樓盤還在建設中，發展不成熟。至於興寧、江南、西鄉塘這三個老城區各有特色，興寧可以說是汽配城，不過一些盤自帶溫泉環境舒適; 西鄉塘片區的學校很多，教育資源豐富，還有相思湖等自然景觀。江南區路寬車少，交通路網發達，再加上有地鐵，片區也慢慢發展起來了，這幾個片區相對來說比較適中，適合剛需資金又不是很足的人。剛需有錢人選青秀區、興寧區，剛需缺錢的人選江南區、西鄉塘區，是投資需求的話，那就是五象新區了。

投資我只認可TOP20大城市。南寧差口氣，排不進前20。大問題沒有，但也沒亮點，不吸引人。不如去重慶。

投資的房子能否賺錢，在買入的那一刻已決定了；1，我們買入的小區都是在整個城市被低估或有潛在發展利好的區域，未來能漲到多少，心裏面是有數的；2，在窪地小區再挑選市場9折的性價比高房源，先賺取10%空間；3，選擇有改造空間的房子，利用改造賺取10%空間；4，區域窪地回歸，隨市場漲個10%；5，3個10%即30%的漲幅，如果首付是2到3成的話，收益就在100%到150% 6，最後，也是最重要的一點，選對城市。目前推薦的城市，深圳和瀋陽，即使全國橫盤，也能逆時上漲。總結一句話：漲幅靠選籌，賺錢靠槓桿

提問：急！急！急！房姐好！瑞園搖號二百零幾號，能搶到小戶型嗎？明天搶房有什麼技巧嗎？小白一枚，望賜教！！

回答：搶房技巧詳見知識星球內部分享。

提問：佛山投資價值大不大，美麗的房姐看好哪個區，在灣區來說佛山投資房產還有空間嗎

回答：廣州適合投資的城市: 第一梯隊是 深圳 廣州 第二梯隊是 東莞 佛山 第三梯隊是 中山 惠州 珠海等等。深圳廣州不用說了，一線城市，人口紅利和產業都能支撐高房價。佛山臨廣州，蹭廣佛同城 佛山是沒有佛山人的房地產市場的，是由廣州人決定的。可以和你說說佛山對於多軍是怎麼一回事。買佛山的多軍，基本兩類，都是廣州本地為主，一種底倉多，需要小舢板，一種小單單單追熱點。從16開始買新塘，到南村萬博，再過南站到順德北滘，都是這個策略。把主場放在佛山，不是一個很好選擇，限購限貸沒有創造規模的優勢，選籌目標劃定，漲幅不可保持。

提問：智慧的房姐，你好！請問下首付不夠怎麼湊首付？老公是做道路工程的，現在每月基本工資有15000隻能夠每月的基本開銷。他們這行房姐應該知道工程款不好收，聽說重慶的房價會大漲，我怕等錢收回來時房價又漲了。我們是農村戶口，是首套房！耐心等待房姐的指點！

回答：重慶其實可以淘筍盤，配合gpgd做0首付，甚至負首付。通過合理的運作，可以做到0月供。之前經歷過幾套，詳見知識星球內部分享《0首付+0月供操作技巧》。

提問：房姐，我快30了 沒女朋友 之前大專的時候就跟朋友一起創業（現在感覺連謀生都談不上）近10年渾渾噩噩的失敗虧了錢 我是副手的位置 這麼多年過去了感覺什麼都沒學到沒得到 也沒有一技之長 家裡是孝感某縣城做家具零售生意 規模不大 兩三百平一年應該賺不到20 我現在在武漢租房子順便考駕照 很迷茫 不知道以後的路怎麼走 目前情況是我自己手上還有10來個 然後家裡說可以拿50個出來 讓我在武漢買房 是sfsd 1.我不知道這個情況還買嗎 2.房姐能就我的情況給點人生建議嗎 多謝 感激不盡

回答：有誰能夠隨隨便便成功？通常要失敗幾次才能真正成功。

跑道很重要！假設你是一個三四線城市，在菜場裡賣魚劃鱔絲的小販。例如湖北孝感，天門，隨州等沒聽說過的地級市。你辛辛苦苦，攢了60W元。然後你和母親羨慕地說，「媽，我也要像隔壁二狗一樣，有500~600W」。隔壁家二狗，當年是你的初中同學。可區別是，你初二沒畢業就跟著了父母在菜場裡賣魚。劃鱔絲。二狗含辛茹苦，堅持讀完了北郵大學。目前在企鵝做碼農。買了北京房子，拿幾十萬一年。

在人生最初的15歲~22歲歲月里，你的收入遠遠高於二狗。二狗還是負支出。可是等二狗踏上工作崗位，漸漸收入反超。這二年更是遠遠把你拋在腦後。你還想追上二狗，可以麼。答案是「沒法做」。無論你劃鱔絲多麼勤勞，哪怕你每天加班工作時間延長一倍。可是收入的差距是無法彌補的。三四線城市菜場賣魚，永遠就只是A6檔次。幾乎沒指望升階。如果你想像二狗一樣收入。首先你得去讀個大學，其次你得離開湖北，到北上深去打拚。最後還需要年齡歲月履歷，總之是無法回頭的。這就是模式之殘酷性。

模式的殘酷之處在於，他不是一件事，而是一整套事。「大學文憑+北京打拚+北京定居」，這幾件事是環環相扣的。絕不是你解開一個鎖扣就行。我們經常會講一個故事，一個「彎道超車」的故事。一般而言，大學裡的班長學霸，都不是混得最好的人。畢業之後，那些「起薪」最高的人，通常也不是混得最好的人。畢業三五年之後，第一次聚會，那些收入最高行業最火熱的同學們，八成也屬於炮灰。

真正的競爭，要到三十歲以後。三十歲後才會有第一批崛起著。而整個長跑，可以一直維持到30~45歲左右。在整段歲月內，突然就有一個同學「彎道超車」，突然就有一個同學發了，突然就有一個同學當了大官。最終全班40個人，誰是贏家誰是輸家，畢業照片里是絕對看不出來的。為什麼會這樣，關鍵還是一個「模式」的問題。譬如上班最早的一二年，收入最高的明星，往往是進外企或者BAT，工薪高。而終其一生，他們的角色就是一個打工仔。而到了三十歲之後，做生意的，創業的，炒房子的，那些有望成為A8的人，才會冒出來。到了四十五歲以後，做實業的，混官場的，搞人脈的，那些A9的模式人才會冒出來。

模式決定了人的最終高度。別看人家前幾年不發財，那是在做準備！投資房產和做生意是不矛盾的。前者需要消耗現金流，後者賺取現金流，完美互補。做生意和打工沒有本質區別，都可以很好地配合投資房產的動作。30歲之前，沒有通過房產增值獲得第一桶金，現在應該反省自己，為什麼還猶豫不決。子彈50先上車，留足2年月供即可。

提問：新人首問：房姐好! 我們目前的情況：1、我和老公婚後公積金共同貸款買了一套房子，是光谷火車站這邊的統建天成美景，88平兩房，估值160吧；還剩餘43萬貸款。2、之前沒有想過要賣這套房子，所以一直沒有辦房產證；3、孩子明年上小學，有學位的需求；4、目前手上只有40子彈。問題：1、想問下房姐，天成美景的房子是否還有必要繼續持有？還是賣了裂變？2、想買學區房，是否可以通過和老公jlh後，來實現sfsd嗎？具體如何操作呢？萬分感謝房姐～

回答：你好，天成美景現在不是出手時機，繼續持有，未來關山大道領漲，光谷一路會跟漲，次新盤的漲幅不用擔心，不建議頻繁換籌。

2個方案：

1.子彈40，用你們的二套房票全款抵押買入學區小戶型，次新盤流通性好，能掛名額就行。年底淘淘筍。

2.統建天成美景尾款還清，做截斷抵押，可以融資到110左右。你們JLH，入手2套房。1套用sfsd入手學區小戶型。1套開發老人票，做接力貸，入手光谷東低價盤投資。對月供要求比較高，可以通過分割出租緩解月供壓力。

學區是利空的，光谷的好學區資源緊張，學區劃片政策變動太大，所以學區並不算好的投資產品，儘量買小戶型，降低風險。

詳見知識星球內部資料《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

提問：房姐，能詳細講下54大法麼？

回答：54大法，不僅可以破限購，買賣二手房也可以省稅，詳細操作見知識星球內部分享。

提問：美麗的房姐，沈北紅豆杉和魯班尚品可以投資嗎？哪個更合適一些，這倆個可以等社保，和首付分期

回答：紅豆杉是國企，之前老總被雙規了，項目延期2年，辦不了房產證，風險比較大。魯班這2棟樓蓋了一半沒錢了，現在又開始蓋，開發商一般。這2個盤都是垃圾盤，行情好的時候，雞犬升天。行情不好的時候，資金鍊又斷了。不建議買。現在瀋陽能投資的盤不到10%，回報率最大的盤，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好！潛水很久，今年40了最近一直想回武漢，雖然跟買房關係不大，但覺得房姐閱歷豐富，不知道怎麼看我這種情況：2個小孩，目前生活在上海，看中回武漢比上海好的方面，1是回武漢買個學區房，給孩子讀好點學校，上海這邊讀不了什麼好點的學校，都是普通學校，房子也大一些，還可以買2套2是我父母親年紀大了，看他們跟我在上海生活，心理內疚，回武漢他們可以經常回老家，心理不至於空虛。3是回我老婆家也快，假如不回，目前擔心這個年紀哪天被公司裁了，找工作沒有競爭力，生存成問題，目前有個老破小房子在供，想早點回打好基礎，但畢竟在上海待了十多年，想到時候和公司領導說說調回武漢分公司，上海待了十四年了。

回答：往後的日子，越來越難 越來越難。

其實，你父母給與你的，都要在你身上還回來。每個人一出生都背負了債務，而這點，大多數人在年輕的時候都不知道這個債是要還的。我們上有老下有小，養家的就我們一人。這個時期，我們管它叫做中年危機。

中年危機，無非是債務的集中爆發。有中年危機，說明你的速度還不夠，不足以償還債務。大部分中產之所以焦慮，是因為都過於依賴靠人力勞動來獲取回報，且沒有掌握並駕馭生產資料的能力。靠人力勞動換回報，這種模式存在著明顯的收入上限，一旦停止勞動就沒有收入來源，而且即使有過硬的技能，也很難直接傳承給後代。

對於職場人來說，勞務收入的上限，就是100萬，因為供給太大，市場定價自然就低，而你要達到勞務收入的上限，也要付出100%的精力。精力決定模式，模式決定收入上限。當你精疲力竭才能掙到50萬，當你知道面臨無數競爭者隨時會被取代，當你知道一些人不用那麼費勁也能掙到500萬的時候，你會發現人生如此被動，人自然就焦慮了。

回武漢沒問題，但是現在最大的問題是該換賽道了。

提問：怎麼跟房主殺價，具體流程是什麼樣的，有沒有可以直接砍價成功的方法

回答：詳見知識星球內部分享，《砍價50萬實戰技巧》

提問：房姐，如何做到買入即賺？

回答：說說頭期紅利的概念。

一個沒有什麼資本的人，無論是創業還是買房，一定要拿到頭期紅利，後面成功機率就大一些。

什麼叫頭期紅利?這個也可以說叫第一刀紅利。就是一上來就砍一刀，確保即使這個業務不增長，也是賺的。

大家都比較喜歡說增長紅利，就是未來的潛力。未來的潛力這種事情不太好說，不是能100%看準的，但是第一刀紅利，是非常明確的。

比如一個筍盤，上來咱們就砍一刀，7折，就算這個區域不增長，這也是賺的，一開始就是賺的。剛需基本和筍盤是無緣的。

因為這個盤再筍，可能不符合剛需的需求，比如學區之類，但是投資就自由得多，只要符合將來買家的需求就可以了。

再比如，賈躍亭，也不是一無是處的，一開始搞樂視，囤了大量低價版權，一開始就拿到紅利了。至於他怎麼知道版權將來這個事情會嚴管，那就不清楚了。

囤的早了或者晚了都不行，這個時間點很微妙，剛好在56號令之前囤的。反正有了頭期紅利，折騰的底氣就足了，成功率大增。所以，做任何事情之前，想想是不是有頭期紅利。

提問：房姐好！二改一，什麼意思？怎麼操作？

回答：二套變首套，首付3成，具體操作方案，詳見知識星球內部分享。

提問：投資一些老破小，等待拆遷可以嗎？即使不拆，一線城市老破小也有流通性。那個板塊適合博拆遷呢？謝謝

回答：哪個板塊都不適合博拆遷，多少人望穿秋水，盼到白髮蒼蒼都沒能住上新房。

首先，如果拆遷確定，我們作為普通人，總是最後得到風聲的，價格也早就體現在房子裡了，高位接盤恐只是是一腔孤勇。

如果沒有任何拆遷消息，能否經得住漫長年月的等待，一直堅守到交房？眼看別人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蝸牛，而舊改又遙遙無期，是否依然初心不改？恐怕很難，因此變現是一定要考慮的。

風燭殘年的老房子，老鼠蟑螂滿地躥，物管早就破罐子破摔，形同虛設，就算一線城市流動性相對好些，可始終還是不受人待見，最終還是要犧牲價格來獲取流動性。再加上貸款年限短，金融屬性差，綜合來看，還是避而遠之吧。

提問：房姐，我想在武漢投資套房產，咋能解決限購

回答：目前武漢有8種方式可以破限購，具體操作詳見知識星球內部分享。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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