在今年，買房是個挺艱難的決定，既需要勇氣，也需要智慧。

不同於2015-2017年的連續大漲，只要敢衝進樓市，敢負債，敢加槓桿，不管買的是一二線還是地市、縣城，哪怕是城鄉結合部的房子，升值都不在話下。

今年的形勢卻愈發撲朔迷離。

一方面，調控不斷加碼，氣氛由熱轉涼。

數據顯示，9月份，全國房地產調控政策發布次數高達48次，雖然少於8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產調控政策的密集程度依然刷新歷史記錄。

此外，集體土地入市獲通過、下半年9省市出台住房租賃新規、10月8日起房貸利率掛鉤5年期LPR、15個省市發布了禁漲、限售等政策，就在最近，呼和浩特還發布了三套房不能貸款的嚴格調控措施。

另一方面，不少城市的區域內部，出現了大幅分化。

尤其是從8月末以來，本來是「金九銀十」的傳統旺季，房企們的業績雖然不差，但大部分都是伴隨著樓盤降價促銷來實現的。

最典型的，是各城市的遠郊樓盤房價，出現了大批量的打折特價房。

CRIC數據顯示，三季度各能級城市新建商品住宅成交均價相比二季度末大多出現回調，超過半數共45個城市房價相比二季度末有所下降，其中晉江、鎮江、泰州、德清、衢州降幅超10%。

有專家表示，特價房營銷的折扣力度加大，小範圍特定產品折扣開始增加，一些項目的特定產品如大戶型折扣達到76折左右。

9月以來，特價房的折扣，逐步由三四線擴大到二線城市及一線城市遠郊，華潤、綠地等房企均有較多項目加入，此外，還出現部分1成首付及團購活動。

在樓市下行階段，同一個城市，因為區域、地段、位置、配套不同，很容易出現「同城不同價」的現象。

因此，在10月份買房，一定要認真篩選，稍不注意，就會落到「坑」里。

今天給大家梳理一下，買房需要留意4個「地段」，5年後升值潛力高，內行都認為「不愁轉手」。

第一，鬧市的核心商圈。

這裡有兩個前提，一是鬧市，二是核心商圈。

不知從什麼時候起，很多人買房一定要遠離鬧市，當然也有新房較少，「老破小」偏多的原因，不過，鬧市區的大量「次新房源」，是房地產市場淡季價格最堅挺的區域。

有人覺得新城區環境舒適，停車方便，未來的規劃很美好，想遠離喧囂，這種想法可以理解。

但是，不要被很多開發商的宣傳給帶偏了，一個城市的鬧市區，高樓林立，車水馬龍，工作機會、租房者、二手房接盤者永遠不缺。

另外，一定要找核心商圈，所謂「核心」，指的是規模較大，客流量能占到區域60%-70%的顧客總數，遠比那些次級商圈和邊緣商圈要堅挺。

近年來很多實體商圈受到線上電商的衝擊，營業額和客流逐步下降，第一太平戴維斯的數據顯示，上海、深圳的寫字樓、商鋪空置率已經達到了十年以來最高。

而那些運營成熟的商圈周圍，始終不缺人氣，別說5年。哪怕再過10年，20年依然可以保值。

第二，靠近地鐵和公交大站，通勤時間控制在40分鐘以內。

在城市中生活，決定房子是否有升值潛力的，一個關鍵因素就是附近交通是否通達，而地鐵和公交，就是重要的衡量指標。

地鐵的效果不用多說，不堵車、運力大、地鐵口易形成密集人流，給出行帶來了質的改變，除地鐵外，公交也是必備選項，尤其是主幹道交匯的大站，多條公交線路交匯的站台附近，都是優先選項。

一般來說，距離地鐵口500米以內的房屋，是真正的地鐵房，800米以內的房子，叫准地鐵房，1000米左右範圍的小區，只能叫地鐵概念房了。

同時，從樓盤到地鐵站步行的時間，搭乘地鐵的方便與否，也可作為是否為地鐵房的判斷標準。

步行5分鐘內可到達地鐵口的樓盤是真正地鐵房，10分鐘內可到達的是准地鐵房，15分鐘內到達的只能算臨地鐵房。

除了這種劃分方式以外，筆者認為，以目標房源為中心來計算，輻射市區主要寫字樓、商圈，通勤時間控制在40分鐘以內為宜。

數據顯示，每花費1分鐘上下班通勤時間，就會減少0.0257分鐘鍛鍊的時間，0.0387準備食物的時間，0.22.5分鐘的睡眠時間。

平均每天花費50分鐘通勤，會導致11.03分鐘睡眠減少，1.29分鐘鍛鍊時間減少。但通勤時間超過3小時每天（即單程約1個半小時）則會減少44.7分鐘睡眠，比在家辦公的人少了63%的鍛鍊時間。

顯然，儘量把去單位、遊玩、購物的通勤時間控制在40分鐘以內，靠近地鐵和公交，這樣的房子5年後升值潛力最大。

第三，在優質學區範圍內，師資力量雄厚，接送學生方便。

這一點是毫無疑問的，學區房永遠是市場最不愁賣的一種類型，之前看過一個報道，北京西城區的老破小，12平方360萬，每平方均價高達30萬元，沒有廚房，沒有獨立衛生間，電線交錯，牆面斑駁，只是因為沾了學區兩個字。

數據顯示，同一地段，學區房相比於非學區房，普遍有20%左右的高溢價，部分名校的學區房溢價超過30%。

實際上，從最近兩年的趨勢來看，這個數字還是低估了學區房的溢價能力，這些學區房，比起普通房子，溢價超過一倍不是什麼稀罕事。

筆者無意去討論這種現象是否正常，唯一可以肯定的是：優質學區內的房子，不缺下家，不愁轉手。

有人說，這是由家長骨子裡對孩子、教育的重視決定的，有人說，這是教育資源在大城市裡，鄉村學校裁撤造成的，有人說，這是城鎮化發展到一定程度後，每位購房者理所當然放到第一位的事。

不管是哪種原因，今年剩下的時間裡買房，學區依然是首要考慮的問題，只要學校劃分不發生變化，等5年再看，依然會高高在上。

唯一的缺點，經歷了這麼多年，學區房的估值已經炒到了高位，不能以投機賺差價的眼光去看待，只能作為孩子上學、相對保值的居所來對待。

第四，靠近市內主要單位，其次是區單位，再次是街道單位。

很多人買房陷入到了一個誤區，喜歡跟著商場跑，或者喜歡跟著火車站、高鐵站之類的配套設施跑。

然而，正如上文所說，除了核心商圈以外，市內其他區域的寫字樓與商鋪，空置率遠比我們想像的要高，等人齊聚攏時，不知道要等多少年。

火車站、高鐵站也是如此，很多高鐵站直接建到了四環外乃至高速口，通勤非常不便，對一般的城市來說，哪怕再過十年八年，也很難對周邊形成輻射。

但是，瞄著市內主要單位的動向買房，大機率不會出錯。

一個城市，想開發新城區，最先遷過去的，必然是市內主要單位，同時，各類配套諸如地鐵、公交、醫院，也都是圍繞著這些單位展開。

退而求其次，可以選擇各區的單位，還有街道辦之類的地點，大方向上不出錯，房子升值的潛力就有保障，撇開這些地方，反而去追求各種高大上的配套，只能稱之為「捨本逐末」。

以上這四個位置，也是業內人士眼中的「黃金地段」。

都說房地產長期看人口，中期看供需，短期看金融，這個道理，用到買房地段選擇策略上，也是共通的。

無論是學區、地鐵、單位還是商圈，本質上都是對「人流」的追蹤，一個區域只要有了大量且持續的人口湧入，配套自然而然會完善。

尤其是在2019年，買房成了一項技術活，各城市、各區域分化的程度有增無減，此時買房，不光是要對城市、地段、樓盤、戶型下足功夫，更要改變自己的購房心態：房子不是投機品，是自己工作生活的居所，一兩套就足夠了，黃金地段的選擇，只是為了以後不吃虧，別總是想著靠這種方式賺差價。