編者按：
在房屋買賣活動中，開發商有時會出現逾期辦證的情形，買受人起訴至法院要求開發商支付逾期辦證違約金，卻發現已過訴訟時效，最後訴請被法院駁回，心裡滿是委屈卻又無可奈何。筆者對逾期辦證主張違約金的訴訟時效適用問題進行研究，並做分享。
1.買受人可主張開發商承擔逾期辦證違約責任的時間
因開發商的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後未能取得房屋權屬證書，可以要求開發商承擔違約責任。如果商品房買賣合同中對辦理房屋所有權登記的期限未做約定，則區分以下兩種情形：
（一）房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日後；
（二）房屋已竣工的，自合同訂立之日起90日後。
---《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條
2.逾期辦證主張違約金屬於債權範疇，受訴訟時效限制
訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，義務人獲得訴訟時效抗辯權。《民法總則》第196條明確了不適用訴訟時效的情形：(一)請求停止侵害、排除妨礙、消除危險;(二)不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產;(三)請求支付撫養費、贍養費或者扶養費;(四)依法不適用訴訟時效的其他請求權。
逾期辦證主張違約金這一權利主張屬於債權範疇，其行使受到訴訟時效的限制，訴訟時效期間屆滿，買受人的該項債權請求權即失去法律的保護，開發商即獲得訴訟時效抗辯權。
3.逾期辦證主張違約金訴訟時效的計算
《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第十八條規定：買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。實踐中，如果買受人和開發商約定了明確的違約金數額，如雙方約定按已付房款的1%支付違約金，該債權即為一時性債權，按照上述第十八條的約定計算訴訟期間簡單、明確。但實踐中還存在另一種情形，買受人和開發商約定以日或月為單位累計計算違約金數額，如雙方約定開發商自約定的辦證期限屆滿第二天起按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金，該債權即為繼續性債權，那麼此時應以每個個別的債權分別適用訴訟時效。也就是說在實際計算時，針對該情形應採用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時間倒推2年，這2年內發生的違約金沒有超過訴訟時效。
---《民事審判指導與參考》(2006年第1輯)
4.《民法通則》與《民法總則》的適用問題
2017年10月1日實施生效的《民法總則》在《民法通則》和最高人民法院司法解釋基礎上，對訴訟時效制度作出重大調整與重構，其中最重要的變化是將民法通則第一百三十五條規定的「向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年」調整為「向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年」。新法與舊法交替間，往往會出現這樣一種情況：《民法總則》實施前，買受人主張逾期辦證違約金已逾《民法通則》規定的2年訴訟時效期間但未滿《民法總則》規定的3年。面對這樣的情形，又該如何處理呢？首先，《民法總則》與《民法通則》分別規定3年與2年的普通訴訟時效期間，屬於相同事項上作出的不同規定，效力等級上處於同一位階，根據新法優於舊法原則，在《民法總則》施行後普通訴訟時效期間應為3年。其次，權利人的權利受到損害的事實，發生在《民法總則》實施之前，按照《民法通則》的規定訴訟時效期間在2017年9月30日前已經屆滿的，義務人已經確定取得了不履行義務的訴訟時效抗辯權，該抗辯權不因《民法總則》施行而消滅。最後，按照《民法通則》規定訴訟時效期間在2017年10月1日前尚未屆滿的，義務人的訴訟時效抗辯權系在《民法總則》施行後產生，基於新法施行及新法關於訴訟時效規定有利於保護權利人等因素考慮，此時《民法總則》關於訴訟時效規定產生溯及力，不再適用《民法通則》相關規定。
舉個簡單的例子，買受人與開發商約定辦證日期為2015年9月28日，買受人2017年10月2日至法院起訴，按照《民法通則》規定買受人的訴訟時效在2017年9月28日已屆滿，開發商取得訴訟時效抗辯權，此時買受人的訴訟時效就不能適用《民法總則》規定的3年。但如果買受人與開發商約定的辦證日期為2015年10月2日，按照《民法通則》規定買受人的訴訟時效應在2017年10月2日才屆滿，即開發商在《民法總則》實施後才能取得時效抗辯權，此時買受人的訴訟時效就應當適用《民法總則》規定的3年，其訴訟時效到2018年10月2日才屆滿。
---《民事審判指導與參考》2017年第4輯
5.案例摘選
石建光與花垣縣新瑞房地產開發有限責任公司、花垣縣誠園房地產開發有限責任公司等商品房預售合同糾紛再審複查與審判監督民事裁定書
案號：（2016）湘民申307號
審理法院：湖南省高級人民法院
裁判要旨：自本案房屋交付使用之日起90日後，申請人就已依法享有向誠園房地產公司主張逾期辦證違約金的權利。申請人自2007年1月13日入住所購房屋後，其在知道或應當知道合法權益受到侵害的情況下，並沒有在法律規定的二年訴訟時效期間內就逾期交房違約金及逾期辦證違約金及時主張權利，而是拖至2013年11月才向原審法院起訴誠園房地產公司要求支付逾期交房違約金及利息，此時已遠遠超過法律規定的訴訟時效，且沒有證據證明存在訴訟時效中止、中斷或延長的事由。在此情況下，原審認定申請人就該主張起訴時已超過訴訟時效並據此進行處理，並無不當。
王楚貴與湖南永孚置業發展有限公司商品房預售合同糾紛申訴、申請民事裁定書
案號：（2017）湘民申2029號
審理法院：湖南省高級人民法院
裁判要旨：關於王楚貴要求永孚置業公司承擔逾期辦證違約金的請求是否能得到支持的問題。本案中，永孚置業公司依約應在2013年1月27日前為王楚貴辦理好房屋產權證，但該公司直到2014年1月2日才履行該項義務，故構成違約，應承擔違約責任。逾期辦證違約金主張屬於債權範疇，應當受兩年訴訟時效的限制。但本案中王楚貴至2015年10月13日才訴至一審法院主張該債權，且未提供訴訟時效中斷、中止的相關證據，因此，一審法院認定王楚貴主張逾期辦證違約金的訴訟請求已過訴訟時效並無不當，王楚貴的該項上訴請求不能支持。
作者：陳娟