今年以來，樓市的運行的軌跡有點像「過山車」。

前幾個月還是「風和日麗」，2月份，房企融資額重回千億規模，3月份，南京、杭州、蘇州出現搶房，4月份中西部城市「接棒」，西安、洛陽領漲，5月份，珠三角、長三角多個城市脫穎而出，土地出讓金再創新高。

從7月至今，短短90天，4個一線城市成交面積環比下降10%；18個二線城市成交面積環比下降5%；18個三四線城市成交面積環比下降12%，同比下降4%。

注意這份數據，三四線樓市無論「環比」還是「同比」，降幅都是最大的。

數據走弱的背後，是調控力度持續收緊。用融創老闆孫宏斌的話來說：地產融資端收緊的力度「史無前例」，下半年要停止拿地。

其實，不光是調控政策的影響，棚改總量今年降幅超過50%，必然會拖累廣大的三四線樓市，有專家指出，按照中性情景假設，若2019年棚改實際開工285萬套、貨幣化安置比例降至20-40%，或拖累地產投資增速約8個百分點、拖累商品房銷售面積增速約10個百分點。以這樣的影響力來算，中西部省份的房地產市場，投資和銷售面積增速會下降達12%以上。

不過，到了金秋時節，三四線樓市有點「不安分」。

第一，買房補貼再現。

以湖南臨澧縣為例，買房門檻放鬆尺度較大，不僅放寬首套房認定條件，而且對購房者實行購房貨幣補貼，通過直接刺激需求提振樓市。

還有安徽蕪湖，下發安家補貼政策。對在當地企業穩定就業6個月以上、簽訂勞動合同、參加社會保險的應屆本科高校畢業生，由就業補助資金按每人每年5000元標準給予補貼，補貼期限為2年。

買房送補貼，這個招數其實不新鮮，早在2014-2015年時，就有諸多三四線城市紛紛效仿，有的是按購房合同每平米補多少錢來計算，有的是按固定補貼金額計算，有的是按學歷、年齡來計算。

算法雖然不同，但目的是一樣的，提振樓市需求。

第二，全面「開門」搶人。

先是在9月22日，21世紀經濟新聞報道，河南新鄉市、漯河市發布全面放開落戶限制的實施意見，只要有意願，即可在當地落戶，此舉標誌著河南全面落地「零門檻」落戶，具有很強的風向標意義。

9月26日，宜昌宣布要「全面取消落戶限制」，購房（含二手房）落戶當場辦結；大中專以上學歷且不滿45周歲的畢業生落戶當場辦結，父母投靠子女落戶，不設年齡限制。

這兩個消息最為典型，所謂「全面取消」，指的是「零門檻」，不設任何前提條件，只要你願意來，當地都歡迎。

是什麼催動三四線樓市連續放大招？筆者認為，有兩方面的原因。

第一，一二線城市開啟「搶人」大戰，三四線樓市被迫「接招」。

前段時間，東北鶴崗頻繁刷屏，昭示了收縮型城市未來的黯淡；杭州、西安、石家莊今年普遍放鬆落戶，顯示了各大城市對「搶人大戰」的熱衷；寧波、呼和浩特、煙台發布人才購房新政，高學歷人才的吸引力，會成為每個城市賴以發展的重要基礎。

此時，三四線樓市如果不再加把勁，人口會加速向一二線湧入，更何況，上半年發布的2019年新型城鎮化任務指出，城區常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，與之相對應的，是人口流動將會越來越快，中小城市的壓力可想而知。

一言以蔽之，現在不搶人，以後就晚了。

第二，棚改「熄火」後，需要釋放出新的購買力。

如上文所說，棚改貨幣化是三四線樓市崛起的「發動機」，拆遷戶門拿到賠償款之後，把這些錢都用來買房子，小城市的庫存本來就不多，短期就造成了「供不應求」的假象，隨著房企加大力度拿地，重新上升的庫存，誰又能來接盤？

假如還按照貨幣補貼的路子走，暫且不提各地日益高升的居民槓桿率，這麼多中小城市，哪裡還有那麼多拆遷戶湧入樓市買房？

更何況，今年棚改總量下降、實物安置代替貨幣補貼後，已經很難再出現類似的強購買力群體，本地存量人口的購買力也已經挖掘殆盡，只能從外來人口想辦法了。

但是，不安分的三四線，真的能靠這種措施「逆襲」嗎？

答案是否定的，我們來看看專家的觀點。

民生證券固收分析師樊信江近日發布研報指出：放鬆限售、限購等政策或可解燃眉之急，但在樓市嚴調控的背景下，大規模放鬆購房剛性需求並不現實，且易再度引燃炒房情緒，也不符合「房住不炒」的大方向。放鬆三四線城市落戶門檻，推動城市化進程，方為三四線城市樓市長期企穩的最優解。

專家認為，「房子是用來住」的大勢難逆，在剛需已經「萎靡」的情況下，政策施展空間很有限。

全國三百多個地市，數千個縣城，三四線樓市在經歷了過去幾年的「大起大落」後，房價步入「穩中有降」的趨勢乃是必然，對購房者而言，也需要及時轉變思路，不應該因為一時的補貼、落戶優惠而影響自己的判斷。

買房這件事，還是要從自身需求出發，是不是在當地工作？在中小城市有沒有自己的人脈圈？買房的負債高不高？這些才是自己應該主要考慮的問題。