每年一到秋季，總有「貼秋膘」的說法，算是吃貨們用來安慰自己的一個小「藉口」。

立秋之後儲備脂肪，為即將到來的冬天做保暖禦寒的準備，聽起來沒什麼毛病。

但是，老一輩的人喜歡「貼秋膘」，是因為那時生活條件差，蛋白質能量營養不足，又要從事重體力勞動，到豐收季節就做營養儲備，增加冬春抵抗力。

現在則不同，不是營養不足的問題，而是營養過剩的問題，本身就一身膘了，再貼只會越來越胖。

樓市也是一個道理。

以前我們缺房子住，人均居住面積還不到10平米，農村的擠在瓦房、破舊平房裡，城裡人稍好一些，天天盼著福利分房，十幾平米的筒子樓，能把鍋碗瓢盆和家具都擱到一塊，這個時候，必須要擴張房地產的體量，才能改善居住條件。

如今，根據統計局發布的數據，我們的人均居住面積已經達到了39平米，農村小樓遍地都是，城裡高層四處開花。

數據顯示，近三十年來，中國城鎮住宅存量從不到14億平增至267億平；城鎮住房套數從約3100萬套增至3.03億套，套戶比從0.8增至1.03。

因此，樓市無需「貼秋膘」。

非但不用「長肉」，現在的房地產，反而應該「減肥」。

拿今年來說，有兩個關鍵指標，出現了高達40%的反差。

榮盛發展研究院經濟學家尹中立10月21日發文指出，自2019年初以來，土地購置面積增速與新開工面積增速的走勢之間發生了顯著背離。今年前8個月，土地購置面積同比增速平均值為-30%，而房屋新開工面積同比增速平均值為10%，兩個數據相差40個百分點，出現了明顯的背離現象。

該怎麼理解？

按以往的經驗，房企的拿地與開工是同步的，土地購置費用降了，說明市場景氣度不高，沒人願意再投入重金去擴張。

現在的情況很反常，土地購置費用大降30%，新開工面積增速還能維持10%以上。

這說明兩個問題。

第一，大量房企打包甩賣項目。

數據顯示，截至今年三季度，泰禾集團已經處置了12個項目，回籠資金約84.45億元；新城控股共轉讓了21個項目；陽光100通過股權轉讓協議，回籠資金約60億元。百強房企尚且如此，部分中小房企更是頻繁通過甩賣項目求生。

原因很簡單，今年6月份之後，因為房地產融資持續收緊，不少開發商負債率太高，又融不來錢，只能把手中的項目和土地賣給別的房企。

這部分賣出去的項目，是不會反映到土地購置費用中，卻會對新開工造成影響。

第二，房企不願意囤地，購房者也不願意囤房了。

原來很多房企的賺錢方式，不是靠賣房子，而是靠囤地，在2015-2018年這個階段，一塊地拿下來之後，放在那裡不動工，等著樓麵價飛漲，房價大漲之後再一點點施工拿來賣，中間的差價動輒就是50%以上。

但是，今年樓市的生存法則變了，囤房、囤地的結果就是丟掉了流動性，要麼虧本，要麼賣不出去。

舉個例子，不少城市執行了嚴格的限價政策，開發商前兩年拿地的時機有點晚，沒拿到低價地，手裡攥著高價地，樓麵價和開盤價相差無幾，繼續捂著就相當於虧本，麵粉價比麵包價還貴，此時趕緊施工，把房子蓋起來賣出去才是正事。

購房者也是一樣，限售的城市越來越多，動不動就是5年以上，加上房貸利率掛鉤LPR之後，無論首套還是二套，利率加的幅度比原來還要高，二手房成交周期也越來越長，持有房產就意味著虧損，抱著囤房想法的人自然變少。

這兩個指標的反差持續擴大，筆者認為，會造成兩方面的影響。

第一，初冬來臨，開發商加速回款，打折促銷，把手裡的項目抓緊賣出去。

上文已經說了，現在新開工面積依然維持高增速，說明開發商急著把手裡的樓盤蓋起來，不敢再捂地了。

由此造成的影響，會出現「能賣多少是多少」的心理，先把在建的期房轉變成回款再說，尤其是四季度，現在馬上就要到11月份，房企的年報業績好不好，就在最後這兩個月，衝刺也好，搶收也罷，各種各樣的名頭都會出現，目的只有一個：賣房。

這也是初冬來臨之後，樓市最典型的特徵。

價格的下降幅度或許不會太大，但肯定比年內其他時間要更有誠意，尤其是那些負債率較高，攤子鋪太大的開發商，已是箭在弦上，不得不發。

第二，土地市場還會繼續降溫，進一步積壓三四線樓市生存空間。

初冬季節，土地市場還會進一步降溫，土地購置費減了30%不算什麼，關鍵是底價成交的地塊越來越多，單單在9月份，已經有62%的土地底價成交，在8月份，各地土地流拍宗數創出了年內新高。

土地市場遇冷，會進一步的降低中小城市房地產市場的生存空間。

因為三四線樓市的土地招拍掛體量，占到了整個市場的60%以上，根據經濟學家李奇霖的統計，去年三線以下城市的房屋施工面積，占樓市總量的66%以上。

對購房者而言，樓市邁入「分化」的時代，類似的現象還會一而再，再而三的上演，守住本心，明白房子是用來居住的道理，就不會犯錯。