12月12日，中央經濟工作會議在北京舉行。

作為2019年最後一場高級別會議，主要內容是總結2019年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2020年經濟工作。

這次會議中，關於經濟趨勢和房地產，我們不能錯過這三點。

01 關於經濟形勢

經濟下行壓力加大、工作重點次序變化。

會議強調：

我國正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期，結構性、體制性、周期性問題相互交織，「三期疊加」影響持續深化，經濟下行壓力加大。當前世界經濟增長持續放緩，仍處在國際金融危機後的深度調整期，世界大變局加速演變的特徵更趨明顯，全球動盪源和風險點顯著增多。我們要做好工作預案。

經濟下行壓力加大，是對國民經濟形勢的基本判斷，同時會議也提到「全黨全國堅定信心、同心同德，一定能戰勝各種風險挑戰。」

除了國內經濟，還提到「世界經濟增長持續放緩」、「全球動盪源和風險點顯著增多」。全球經濟發展的大環境不容樂觀。

從2019年四季度以來，全球有多國發生遊行示威或騷亂事件，起因很微小，包括「取消燃油的價格補貼」，「漲3毛地鐵票價」等。但是，主要原因指向——經濟增速下滑時，分配不公和貧富差距。

這次會議通稿中，對明年的重點工作「三大攻堅戰」提法與今年的不同。從「防範化解重大風險、精準脫貧、污染防治」轉變為「脫貧攻堅、污染防治、金融體系總體健康。」

這充分說明，過去一年我國「防範化解重大風險」工作成果卓著，在來年金融工作中，「具備化解各類風險的能力」、「 要保持宏觀槓桿率基本穩定」。

所以，明年房企融資應該會稍微寬鬆一點。

02 關於房地產趨勢

2020年是全面建成小康社會和「十三五」規劃收官之年，也是實現第一個百年奮鬥目標之年，房地產導向主要是住房保障，「房住不炒」穩定健康發展。

要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

這裡提到「保障住房、存量住房改造、老舊小區改造、租賃住房」四大類，充分表明政府保障住有所居和提升居民居住幸福感的決心。通過此次會議，我們可以看到老舊小區改造的市場機遇。

據報道，我國需綜合改造的老舊小區投資總額可以高達四萬億元，如改造期為五年，每一年可以新增投資約8000億元以上。在住房保障和存量改造升級同時，也按住了炒房投資需求。

「房住不炒」一錘定音，「全面落實因城施策」給了地方樓市可以調節市場彈性空間。

當前的房地產市場基調和2018年差別不大。去年也是「因城施策，房住不炒」，也有城市「取消限價政策一日游」，在鬆綁的邊緣瘋狂試探，卻未迎來大範圍調控放鬆。

總之，「穩」就對了。

03 關於土地財政

「要改革土地計劃管理方式，深化財稅體制改革。」這個文件中，很容易被大家忽視的就是——土地！

這短短一句話，有分析人士認為：「這意味著中央將推出措施，推進央地收入劃分改革，特別是改革地方『土地財政』。」

土地是財富之母，政府拍賣土地作為收入，開發商搶地哄抬地價，最終反映到高房價上，購房者為之買單。

土地財政是全國絕大多數地方政府主要財政收入來源。依賴房地產開發投資來獲得財政收入，占比基本都在50%以上。導致產生地方經濟過度依賴房地產的不良現象。

中央和地方的收入劃分改革，已經在進行中，意味著地方政府的財政收入來源可以更開闊，從而實現去土地財政化。

具體措施有：

今年10月，國務院印發《實施更大規模減稅降費後調整中央與地方收入劃分改革推進方案》，提出了三個方面的政策措施：保持增值稅央地「五五分享」比例穩定，完善增值稅留抵退稅分擔機制，後移消費稅徵收環節並穩步下劃地方。

12月3日，財政部、國家稅務總局發布《中華人民共和國消費稅法（徵求意見稿）》，徵收環節後移、中央與地方收入劃分等消費稅改革內容在《徵求意見稿》中均得到體現。

這個措施的目的只有一個——給地方財政收入開源！補充地方稅源，健全地方稅系，以建立權責清晰、財力協調、區域均衡的中央與地方財政關係。

當地方政府擺脫土地財政依賴，也是從源頭上控制住了房價，真正實現了房住不炒。

比如長沙，作為萬億GDP省會城市，房價1萬/平出頭。充分說明沒有土地財政，經濟一樣能充滿活力。房價低，居民生活也會更有獲得感。

告別「土地財政」後，一個房住不炒時代真正來臨。