我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐好！請問別墅、洋房等改善性住房會否成為下一波風口？武漢別墅投資前景如何？

回答：豪宅，市區獨棟別墅，洋房的市場，並不取決於租售比，人均收入。取決於消費的起人群，巨富群體，這些產品完全可以和普通住宅割裂成兩個市場。這類小眾市場邊際效應巨大， 稍微增加的需求，可以把價格拉起很多。

武漢別墅，常見於兩種情況：

1.整個小區的價格都保持在一個高位；

2.一個小區內部可以有30%的差價，部分可能因為戶型結構等差異有100%的差價。買別墅，首先絕大部分別墅都不適合投資，本身是一個以消費為主的小眾市場。別墅本身的流動性，金融屬性也差，如果不是有高凈值的底倉打底，很難扛過風險。

而目前絕大部分的別墅，熱門的別墅市場，又位於郊區，進一步放大了泡沫和接盤的風險。少量有投資價值的別墅，本身混雜在這樣一個迷惑性很強的市場裡，需要有專業眼光和熟練的市場經驗來辨別，這一點和新手又是對立的存在。

別墅產品，對於有投資期待的新手相當於一種災難，想要性價比高的別墅，類似於在五星酒店裡找人均100的自助餐。

提問：青島的紅島可以投資房產嗎，貌似聽說青島市政府以後搬過去

回答：紅島完全不毛之地，毫無亮點被口嗨機場、產業預期吹起來的，不值得入手

遠郊CEO片區代言人，很快會迎來降價潮

提問：房姐，諮詢法拍房。有沒有什麼需要注意的。另外法拍房有沒有什麼技巧，價格可以拍得低一點。另外，法拍房可能不可能存在抬槓者，抬高拍中價？

回答：這種房子不是不能買，直接按法定程序操作：實地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運的話，分分鐘比市場價便宜不只50萬。法拍技巧詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好，看了你的文章深受啟發，現在手裡有60萬想在濟南買房，有首套房票，您對地段或者什麼的有什麼需要提醒的嗎？

回答：濟南推薦2萬的CBD，成長性和市南一樣，但是單價又比市南低30-50%

到年底，看好工業北2好點地鐵沿線，或者經十東路地鐵延長線限價新房。2020-2021年地鐵加CBD組網，金融及大國企人口導入，會有一波機會

低價區關注雪山和工業北的一手限價盤。

提問：新人提問：在臨沂市縣城有兩套房子，一套平房，一套樓房，現在兒子大學畢業考研究生，結果不確定，就業不確定，想提前買套房子給他。去青島膠州看過房，看完後，偶爾看到你的文章，想投資買房了。我和老公均是體制內職工，現有子彈60萬。請教美麗慧智的房姐，如何做投資方案？在那裡投資買房合適，買那裡樓盤，什麼價位和房子合適。樓市小白。另外我想從事這個行業，但工作時間比較緊張，如何進入和發展，請指教。

回答：膠州不推薦，目前行情，膠州慎入，人口基數太薄弱，產業布局需待以時日，至少看5年以後。明白一個道理：長期橫盤就是虧！

臨沂人口都在往外跑，批發生意被電商衝擊也日薄西山，市府北部造城拉GDP，山東三線紅色老區百姓向來聽黨指揮，錢都砸北部去了，未來富人也搬過去，南部衰落。臨沂2套房留1套自住，另外一套可以出手。

子彈60，山東人買濟南，瀋陽也可以關注，起步資金小。濟南只推薦限價一手筍度高的板塊，CBD 雪山 工業北，低價CBD周邊次新，以及已大幅降價例如康虹路及高新區；

知識星球內部資料里有各個流派的賺錢方法，可以先學習下，建立投資框架。

提問：您好寧夏銀川房產還能投資嗎？萬科精裝修在8500

回答：你好，我第一次去銀川的感受是：這是一個最不像省會的省會。小，非常小。人少。街道和面貌比較破，最關鍵的是，會散發著一股守舊的氣息。

整個銀川市才不到200萬的人口，穆斯林占1/4以上，西北邊陲人口流失也非常嚴重。不看好。

銀川核心位置房價在5.6千左右，萬科綠城等品牌開發商賣出了40%以上的溢價，意味著未來會持續站崗。

如果是本地土著，能淘到0首付+租金抵月供的房產可以入手。如果是單純投資，西安，重慶，瀋陽是更好的選擇。

提問：不好意思，我又來提問了，最近一直研究你的星球，比較感興趣只吃蛋不殺雞這個操作方法，目前手上的全款房估計可以貸到170W，按照市場上的抵押產品，但是每個月月供要2W多？這個壓力有點大，後面還要還新買的房子的貸款，更是雪上加霜。目前手上125W，全款房可貸款170W，有兩張房票，能不能指點一下如何操作？

回答：很簡單，新手留足2年月供即可。剩餘子彈都可以繼續加倉。

一名職業投資者，買入之前，現金流進出都要列出來。哪裡有富餘，哪裡需要抹平，怎麼抹平，都安排好了。

說說斷供這件事。最近網上風言風語，到處傳cf客斷供。但稍微有點經驗的，略微推敲就知道這種屬於造謠。什麼樣的人會斷供？

一種是剛起步階段，短時間內買入多套房產，用了極高的槓桿和融資成本，現金流沒有算好的瘋魔流。

一種是沒什麼底倉，買的基本都是貴婦CEO盤，幾年不漲，無法變現，遇到現金流一緊張，就要面臨斷供賣房。

而一個正常的人，四平八穩買過三四套房，經歷過一兩輪大大漲後，就會發現，自己的負債率無論如何也提不上去了，每新增一筆貸款都無比困難。

而cf客，則比普通人更加謹慎，漲幅更高融資能力更強。三年前的月供壓力，今天轉眼就小了50%。只要你願意停下來，隨時都可以還清負債生活腐敗，代價是停滯不前迅速掉落階層。

提問：美麗的房姐 1請問不限購區域為什麼優先推薦漢口北武湖呢 2葛店未來併入武漢的機率大不大

回答：1.有地鐵

2.有長江新城的持續廣告投入

3.離漢口主城區最近的一個板塊，承接漢口的人口外溢需求

4.新盤少，不需要多大資金就能把板塊炒起來

5.價格並不高，其他三環邊同等地段的房子已經是1w—1.5w了，漢口北的價格還是略低。

6.環線位置好，處於高鐵和機場之間，價格不應低於文化大道

7.青山高鐵新城會帶動板塊提升

8.上風上水

缺點是：除了價格和地鐵21號線以及江北快車道直通二環，配套產業都一般，而且租賃市場價格低，買了月供硬扛，二手市場需要時間成熟。葛店一直有傳聞會併入武漢，但是沒有動靜，就像燕郊一直傳聞會併入北京一樣。光谷東都沒有成型，現在買入就是賭博。

提問：在選籌的時候，如何看頂層？利弊如何？頂層漏水的風險如何規避？

回答：頂層分兩種大類：

1.樓梯頂

2.電梯頂

其次，露台，漏水，保溫這些另算——拆骨法。電梯頂樓，天然應當最貴，規律不等於當前結果，很多時候頂樓被折價，那麼往往存在套利的機會。平頂樓梯頂樓，尤其是50-80年代的老房子，是出現漏水的主要案例，但不代表一定漏，或者不能修繕。

這裡請複習我前面所講的：每一份美好都是商品，當你對房子處處都是要求，結果往往是必須溢價。而投資要做的，是看價格。房子完不完美不重要，價格完美才重要。有些樓梯頂樓，存在加裝電梯的條件，我反而更喜歡。頂樓漏水，不是風險，而是缺點。缺點換價格。

提問：房姐，現在待業狀態，不知道干點什麼好，想進軍房地產領域，學習炒菜 挖筍 相關知識等等，請問如何能效率更高，少走一些彎路，快速進入這個領域學習呢

回答：彎路必不可少，多走彎路才是效率最高。做小單時候被中介、房主 、銀行虐的頭破血流，做系列並發大單時候才能遊刃有餘。

只要買到真正筍盤，一定會遇到艱難險阻，虎口奪食逼定要麼付出金錢代價，要麼磨練出一身武藝。一路高歌猛進順風順水，大機率買到的都是萬年不漲。

提問：房姐，賣房需要注意什麼？

回答：賣房子的時候，哪怕你再著急用錢，不到簽合同的時候，也不能表現出來，更不能將自己真實的情況告訴中介經紀人！因為一般人買賣房產都是一錘子買賣，基本沒有回頭客，你要是告訴中介或者買家真實情況，基本都是趁你病要你命，輕輕鬆鬆讓你少賣三五萬塊錢，車船店腳牙，沒有什麼人情。

如何快速高價賣房是門技術，詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》。

提問：姐，你曾經說過，新區的失敗在於房價上漲的速度比人口導入的速度快了N倍。遠郊的新房變成二手房之後，由於配套不足，會站崗，但是深圳沙井本身就是大量人口聚集，人口密度很大，沙井也不值得推薦投資嗎？

回答：雖然99%的新區都會失敗，但是對於北京和深圳的新區大機率會成功。為什麼？因為北京和深圳的zf壓根不差錢。大城市需要擴容，用錢砸出一個新區很簡單，只是時間問題罷了。但是所有新區也有一個共同的特點，房價上漲的速度比人口導入的速度快了N倍。

為什麼之前沒有推薦沙井？

對於這個片區需要理性看待，畢竟不是真正的大空港會展中心，沙井純粹依靠南山的輻射，本板塊目前依然是村廠混雜，買不起南山才會買這裡。遠郊的新房變為二手之後，大機率是要站崗的，稅費高、沒有配套，二手成交會很少有人關注。因此你如果是剛需自住，能買得起這裡的三房四房是不錯，純投資要考慮接盤的，不算最好的選擇。另外要警惕很多媒體的立場，給開發商站台導流有返傭，所以大力鼓吹。成熟的老城區淘筍，更穩當。

提問：你好房姐現在什麼生意都不太好做，加盟個貝殼的德祐有機會嗎 三人合夥共攤開支，起步每人投資四萬，其後月開支每人七千左右，按道理平均每月出一單二手和新房就可以，能吃苦堅持累計客戶的話應該還可以吧。別的生意投資都好大，風險也大。希望萬能的房姐給下建議。

回答：人生不是圓，向哪個方向出發都能走到成功的邊界。人生是橢圓，選擇半徑最短的方向出發，更容易成功。快遞、外賣、中介，從來只聽說中介小哥逆襲買房買車。

為什麼？因為做事的量級不同，談500萬生意的和5塊錢盒飯生意的，必然量級大的容易成功，成功半徑長短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠譜程度很重要。盡力提升做事成功率的同時，一定要讓合作夥伴了解你的能力界限，讓別人降低判斷成本。除了方向、靠譜，還有速度，一是你做事效率，二是複製能力，能把從自己做變成打造分公司團隊各地複製的能力。

好了，你已經從中介變成一家加盟中介的老闆了，能不能變成平台、kfs，看命和運了。淡市入場需要的是耐心，能加盟徳佑這艘航母級平台公司，獲取更多資源，摸透上下游需要時間積累，厚積薄發，加油！

提問：房姐你好！我現在名下兩套房子，想借用表姐的Sfsd資格購買剛需樓盤用於自住。表姐屬於精神有些問題常年不出門見人的，沒有任何收入沒有銀行卡沒有手機號。我準備找銀行搞個J流水。也問了銀行我可以作為擔保人每月替她還款。簽代持協議和公證。等過了2年交房後，我先看行情賣一套自己名下的房子，然後在表姐名義的房產證上加我的名字我占比99%她占1%。這樣操作穩妥嗎？如果若干年後想賣這個房子，我99%的利益可以保障嗎？如果到時候她神經發了不願意賣我有沒有主動權？

回答：必須房產證上的人同時簽字才能賣。已更新代持操作方案《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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