我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

關注「武漢房姐」微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自「武漢房姐」知識星球

提問：美麗的房姐你好，新人首問 17年年底高位站崗婚後SFSD買了光谷東188一樓三房，我是主貸人，老公是共同借款人，前天剛交房，純商貸月供6000多， 裝修品質還可以。但是目前和老公兩個人都在深圳上班，孩子也馬上要讀書了，目前手上只有子彈30+，家庭年收入50個左右，因為武漢的房子高位站了崗，現在不知道是等半年後188產證下來後割肉虧出，然後湊150個以老公名義JLH買寶安或者光明，還是繼續持有出租188那套，再湊點先買深圳龍崗老破小上車，因為估計明年到三月份頂多只能湊到50+左右。另外，親戚朋友都在武漢，有時也想回去武漢安穩度日算了，在深圳只能買到很偏的地方，教育和醫療資源也不理想

回答：城市化進程是農村到城市、小城市到大城市。

浩浩湯湯、滾滾洪流、大勢所趨、不可阻擋。千萬不要逆潮流做反趨勢的動作。

來了深圳，就使勁渾身解數、拼出最後一分力氣留下來。不到萬不得已別回武漢。

進了關內，就使勁渾身解數、拼盡最後一分力氣留下來。不到萬不得已別去郊區。

我希望看到你們幾年後，50萬收入變100萬、200萬。當下，子女教育不是最核心的痛點，父母強，子女才能真的強。先把自己做大做強。

現在深圳淘筍，武漢賣房可以同時進行，如何快速不降價賣房，詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》，可以平進平出，不至於割肉。深圳有性價比高的，先付定金拿下，拖延流+遠期合同。

未來有閒散子彈再考慮入手武漢。

提問：我想問下，一般新房精裝修，未入住。萬科地產，抵押貸能貸幾成？一般找什麼銀行做比較多，用途是什麼比較貸的多。

回答：房產證沒拿到，不能抵押貸。反正拿到的情況下，一般抵押貸評估價的6-7成。

提問：美麗的房姐，請問一下1.白沙洲新二環和三環將來漲幅會區別大嗎？有必要儘量選新二環內的嗎？新房價格相差多大合適？二手次新什麼價合適？2.二手房二改一什麼意思？

回答：1.白沙洲未來是睡城，沒有產業，所以2環和3環沒有太大差別，不過也看具體選籌，入手價低漲幅就大。
仔細觀察你會發現，其實武漢的房價分布不是根據環線來的，3環外的光谷和沌口價格比2環內的四新，青山更貴，重點是產業和經濟的帶動。
什麼價格入重點也是看選籌，樓盤，樓層，位置，裝修，年限，這些影響都會影響價格。需要具體樓盤具體分析，一般情況下，二手對比最新同小區同戶型的成交價，8.9折可以入。
2.二手房2改1的意思是二套房也按照首套的標準貸款7成。

提問：房姐，今年什麼時候是買房最佳時機？還是再等等？

回答：買房段位：
1段：知道買房，目標明確，下手迅速。
2段：知道買房，目標明確，優柔寡斷。
3段：知道買房，目標不明，下手迅速。
4段：知道買房，沒有目標，優柔寡斷。
5段：不知道買房！
大部分都停留在後面幾個段位，錯失建倉良機。
買房的正確方式是，未雨綢繆，先關注房地產市場，多了解，多學習，再開始買，而不是等要買才開始研究。這樣只會錯失機會後悔莫及…
一談買房賺錢，都在分析版塊，我們化繁為簡：都什麼樣的人買房賺到錢了？都是時代造就的，不是技術造就的。跟在趨勢後面，比跟在技術後面要安全的多，如果是趨勢加技術那就飛上天了。但這樣的人太少了…

提問：謝謝房姐解答。之前說的房子是融創公園一號三期，就是正塔子湖那個地塊，去年十月交房，現在是空置。賣房的目的是置換，但是近兩年應該不會賣。所以想利用這兩年帶來一些收益，不過考慮到如果要自己裝修，可能只租兩年確實划不來。所以想請教下，我這個情況應該怎麼處理好。另外，我觀察到，越是貴的地方，碰上一波漲價，漲幅會比其他地方更大，請問是有這種規律嗎？

回答：1.融創公園一號還有空間，繼續持有，3-5年，簡裝分割出租即可。
2.不知道你觀察的哪個盤？
某些大盤，分10年開發，有學區，品牌優勢，加上開發商新盤不斷營銷，所以新盤一直漲，二手業主心裡價位也非常高。典型的比如武漢天地，復地東湖國際。
武漢目前處於樓市啟動的初級階段，追求品牌，物業和品質。所以各方面優勢都很突出的盤，在二手市場很吃香，價格也非常堅挺。但是任何物業和環境維護，都會在5年後迅速衰減，一般房齡到10年左右，會和區域內其他非品質樓盤價格趨同。典型的比如保利花園。
研究房產需要看長線和接盤俠的心理預期。我們都是玩長線投資5-10年，所以在價格相同的情況下，一定是買大品牌的好物業。但是如果同一區域內樓盤價差太大，一定是選擇單價最低的樓盤。追求收益最大化。

提問：房姐，你為什麼說體量大的小區住起來更舒服？

回答：會有更多公共空間，更多綠地，更多孩子，更多狗。才住起來有家味。

提問：房姐，1.如果接力貸了如何保證還款人的利益，父母有幾個子女，房產證還是父母的名字。
2.對了漢陽的盤好像都不支持接力貸，並且接力貸不支持裝修貸，是我沒給業務員紅包還是政策就是這樣的？
3.首付問題，現在可以把明湖豪庭的房子出掉？

回答：1.如果父母戶口是外地的，有多個子女，不符合戶口投靠要求，如果父母是本地的，可以做接力貸。
風險問題可以依靠以下方式解決：代持協議+抵押+長租協議+授權委託協議四項目的是證明實際出資人及產權人是你，代持人不能出售，你可以不經過代持人同意出售
2.漢陽很多新盤都接受接力貸，但是網紅盤比如四新城投之光是不讓接力貸的，目前武漢能做接力貸的銀行有農行，招商，工商等等。這些銀行沒有跟樓盤合作，就做不了。裝修貸本質就是一筆信用貸，只有房貸才能做接力。
3.明湖豪庭不到賣的時候，抵押或者其他貸款融資再入。

提問：美麗的房姐，你好。目前想要養流水，我和老公各辦了一張中信銀行的卡，能不能用我是法人的公司帳戶給我和他的卡里打錢，做流水？這種流水銀行承認嗎？

回答：可以，具體操作方法見知識星球內部資料《乾貨！如何養出養出銀行無法識破的流水？》

提問：之前買首套時，蓋的公司公章，流水都是私人轉帳，銀行當時好像也沒說什麼，。不是有的小公司或者個體戶也是老闆或者會計個人帳戶轉帳的嗎？

回答：所有的流水，都存在於兩個基礎上：
1.流水本身的邏輯合理：
比如你的工資流水，正常人不會超過5萬，沒有多少企業交那麼多稅收；
比如你的房租流水，兩居老破小不可能租一萬多，沒有房本沒有合同沒有逐月記錄自然也不符合流水的邏輯。
2.銀行認可的流水：
這個部分很複雜，不僅和流水的形式有關，還和你要做什麼貸款，所在的城市，哪一家銀行，什麼時間，哪個信貸員，你的身份材料等有關。
有的貸款對流水查的嚴，只認死工資，查稅單，私人轉帳一律無效；
有一些城市，對於金融比如北京，金融合規性強，zx/私人轉帳/收款等經常一律不認；
也有一些城市，比如深圳，連ps流水也認，流水做個標準樣子基本也能充數。
所以，到底什麼樣的流水才有效，你必須有非常豐富的經驗，時刻在一線跪銀行，這也是貸款中介這個行業產生的原因。
很多人幾年都研究不出來的事情，別人幾句話就能搞定，這中間的差距，就是金錢。

提問：房姐，你好，我買在東湖高新區的迎賓家園是經濟適用房，土地性質是劃撥，已經滿了五年性質是否和住宅一樣？將來交易交的稅費或其他費用是否比住宅多？另外，能否麻煩房姐科普下經濟適用房的缺點和與住宅區別。補10%，我的天吶

回答：經適房一直都是啊，因為業主剛開始買的便宜，賣出的時候就需要補一部分差價...

提問：房姐你好，看了你的文章深受啟發，現在手裡有60萬想在濟南買房，有首套房票，您對地段或者什麼的有什麼需要提醒的嗎？

回答：濟南推薦2萬的CBD，成長性和市南一樣，但是單價又比市南低30-50%
到年底，看好工業北2好點地鐵沿線，或者經十東路地鐵延長線限價新房。2020-2021年地鐵加CBD組網，金融及大國企人口導入，會有一波機會
低價區關注雪山和工業北的一手限價盤。

提問：請問房姐30層左右的高層，如果前面基本沒有遮擋，純投資的話選哪些樓層性價比最高？

回答：我喜歡次頂，一般是從中間層到次頂之間，哪個便宜買哪個。

提問：房姐你好！我目前有一套還建房自住，現在有兩個問題不知如何選擇好一點1：百步亭方舟花園小區有套全款老小區樓梯房，現在有人出價100萬要買，這個小區離2022年建成的地鐵12號線站點步行也就五六分鐘而且還有可能拆遷。想把這套房子賣掉然後最低首付買聯投花山郡的一套大戶型，剩餘的錢去買一套市中心35平的小戶型學區房。將來可以暫用一個市中心學位給孩子讀書。因為百步亭房子賣了孩子就沒學位了。2：用百步亭房子做抵押去買保利上城的房子，如果買不到再去買花山郡的房子。但是這樣算了的，就算大費周折辦下來，抵押加按揭手續繁瑣不說還款壓力前期還比較大。不知如何是好，還建房小區也賣不出去，環境也不好，不想住這

回答：傾向方案1，老房子+還建抵押不占優勢，房價等不起3年

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請大家關注「武漢房姐」微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；

幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。

知識星球熱門文章：

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》

《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》

《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《因為宏觀調控，所以房價飛漲》

《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》

《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》

《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》