本文自南都·灣財社。
采寫 | 南都·灣財社記者 邱永芬
從年初就復燃的廣州城中村改造，在深秋時分再度引發公眾關注。
10月24日，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。探索房票安置政策機制，首次出現在廣州的官方文件中，亦引起坊間莫大關注。
作為全國最早提出城中村改造的城市，廣州在城中村改造方面已有20多年的經驗。這次亦成為一線城市中，首個提出房票安置的城市。政策出台背後有哪些原因？政策幾時可落地執行？後續南方都市報將持續跟進關注。
廣州首提城中村改造房票安置
今年春節剛過，在廣東省、廣州市高質量發展大會舉行一周後，2月6日，廣州市規劃和自然資源局發布《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》（公開徵求意見稿），擬對全市城市更新進行規劃，引導城市更新工作有序開展，公開徵詢公眾意見。
該意見稿指出，廣州市城市更新工作經過十餘年的探索實踐，走出了一條城市更新的特色之路，邁入高質量城市更新的新階段。並提出廣州城市更新政策體系疊代優化，探索多元實施模式，在舊村莊改造中，可結合實際情況採用政策收儲、合作改造、自主改造等多種模式，多措並舉促進區域品質連片提升等等，但未提及房票安置事宜。
事隔十個月，在今年10月24日，這份《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，及《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》一起通過第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議。
據了解，前述城市更新專項規劃意見稿並非終版，不少專家提出修改意見。而對城中村改造專項規劃稿，現場介紹文件時提及了房票安置，並引發公眾關注。
城中村改造專項規劃提出，廣州將建立「單元+地塊」詳細規劃分層編制和分級審批管控體系，探索完善規劃管理機制體制。用好用足城市更新土地政策，探索通過整合歸宗、置換收購、儲改結合等多種組合方式實施連片更新。強化國土空間規劃用地管理，增存聯動，以增量撬動存量，多途徑解決城市更新中用地指標缺口問題。當中焦點是，提出優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。
在中國房地產市場，房票安置當前於二、三線城市相對多見。據中指監測數據，已有昆明、貴陽、南昌、廈門、無錫、昆明、溫州等30省市（縣）推行房票安置政策。而廣州此次此舉，成為首個提及房票安置的一線城市。據了解，由於該政策「爭議比較多」，規委會會議現場，專家也沒有對房票安置進行討論。
城中村改造房票安置稿引熱議
事實上，在這次會議前，今年8月份，坊間已流傳出一份《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》（下稱《房票安置建議稿》）。
南都灣財社記者輾轉多方獲取到這份意見稿，發現該稿對房票安置進行了全面闡述。但至於文件來源及其間真實性，目前尚無定論。
該《房票安置建議稿》一共有九大項28條內容，指出「適用於廣州市行政區內各類城中村改造項目的拆遷安置工作，包括政府收儲、統籌做地和『三舊』改造等不同模式下的城中村改造項目。原則上各區發放的房票優先在本轄區內統籌兌換安置，對本轄區範圍內房票房源不足以滿足安置需求的，報市政府研究同意後，可在廣州市內其他區統籌存量房源」。
關於房票金額界定，指出「房票票面金額是被徵收人房屋按照廣州現行拆遷安置補償計算權益貨幣量化後的總金額，包括基礎補償金額、房票安置政策性獎勵等。各分項金額明細一併載於票面。基礎補償金額是房屋價值的等價轉換」。並指稱，「中心城區選擇房票安置的給予2%的政策性獎勵，外圍城區選擇房票安置的給予5%的政策性獎勵。同時以現金方式獎勵被徵收人3個月的臨遷費」。而且，「被徵收人使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數」。此外，還可以享受稅收減免等等。
值得關注的是，《房票安置建議稿》最後指出，實施房票安置後，城中村改造項目原則上不再新建安置房。
據了解，該《房票安置建議稿》已在廣州城中村中引發熱議，不少村民提出異議。
「這相當於找村民去庫存，首先房票面值就不好界定」。黃埔區某村村民劉先生表示，以他家所在村莊，周邊樓盤一手房單價普遍在3.5萬-5萬元，個別豪宅更貴。那給村民的安置房評估價是多少？可以1：1置換嗎？「如果房票面值過低，村民是否只能用極大的回遷面積去換一個非常小的商品房？」
劉先生提出疑問，他家周邊目前的新房都是大戶型豪宅盤，這樣原地買房還有可能嗎？「廣州新房供應量很大，一些偏遠區域有不少房子空置，但那些房子不在我們居住地周邊，難道要村民離開故土，背井離鄉去購買低於預期的房子？」
「去買一個地段差的商品房，和原址手裡拿著幾套回遷房，哪個更香一目了然」。劉先生指出，建議稿提出轄區內回遷，但總不能讓老黃埔的村民，跑去黃埔九佛片區買房；比如石牌村民期盼原址回遷，但珠江新城已少見一手房，且房價巨高，難道石牌村民就只能搬去番禺南沙？
廣州城中村一隅。南都記者 張志韜 攝
「這個房票安置只適用於較落後的城市，並不適用於廣州」。劉先生認為，目前廣州施行的拆遷方案相對良性，村民有臨遷費補貼租房、保障生活，改造以後也是原地址回遷，有歸屬感。房子多的人也可以通過收租改善生活。回遷項目集中，也利於學校、商業、醫院等的規劃、布局，利於城市發展，利於村民改善生活，利於人口湧入，村民也相對支持改造，期盼改造後原址回遷改善生活。
針對房票安置是利好開發商的說法，廣州某房企城市更新項目負責人並未贊同，「有關房票單價、成本等問題核算會變得很複雜。比起純貨幣補償、實物安置房等，房票安置會更變得更複雜，且更難協調，更不利於改造推進」。
觀察：「房票安置」或難以大規模開展
根據克而瑞監測，至2023年第三季度末，廣州全市共有451個整村改造項目正在推進中，其中2023年廣州城市更新計劃就包括了147個項目。廣州舊改的規模體量巨大，道阻且長。
針對城中村改造房票安置，國內早在2015年就已有城市在棚戶區改造拆遷安置中推出房票制度。截至目前，全國已有鄭州、南京、南昌、廈門、貴陽、無錫等數十個城市「官宣」實行房票制度。
中指研究院市場研究總監陳文靜指出，「房票安置」作為特殊的貨幣化安置方式，有助於鎖定購房需求在本地釋放，有利於去庫存，對市場銷售可以產生一定積極帶動。不過，「房票安置」政策在定向去庫存中或產生一定效果，但從其資金來源角度看，「房票安置」開展的資金短期仍以地方財政為主。
「受房地產市場持續調整影響，各地土地出讓收入明顯下降，地方財政壓力較大，所以『房票安置』政策執行難度亦相對較大，『房票安置』或難以大規模開展，部分房地產市場調整壓力大的城市，居民選擇『房票安置』的意願或偏弱，對整體市場帶動效果或有限」。陳文靜認為，相對而言，預計基本面較好的城市「房票安置」效果會更好，核心一、二線城市若加快推進「房票安置」政策，預計將對當地的購房需求釋放以及房地產投資產生積極作用。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析認為，考慮到當下「去庫存」的樓市背景，推行房票安置可以將住房需求分流到市場，減少安置房的建設數量，為村民提供市場化的住房選擇，這對於房地產市場供求關係發生重大變化的今天具有現實意義。
據廣州中原研究發展部數據，由於今年6-9月成交量驟降，截至9月末，廣州一手住宅庫存量1223.7萬㎡，從其近期去化規律分析，預計全市去化周期需要19.2個月，當中越秀、番禺、南沙、從化、增城五區均超20個月。
肖文曉認為，在本次提出「探索房票安置政策機制」之後，預計廣州有關部門將會充分汲取其它城市房票安置的經驗，儘快研究形成廣州版的房票安置意見，「初步估計會在一到兩年內見到分曉」。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，廣州提及房票安置，和廣州的城市基本面以及房地產情況密切掛鉤，屬於廣州自身的考慮，「其他三個一線城市推出的機率要小很多」。
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