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提問：房姐好怎麼才能零首付和低首付呢？例如，找到8折筍盤，但是合同成交是按8折成交的。銀行在貸款的時候是看合同成交價和市場評估價孰低原則，sfsd的話，貸款是8折的70%，不能做到零首付或低首付啊。
回答：對啊，所以一切都有成本。
繳稅按照過戶價，貸款按照評估價，評估一般低於售價。
想要高貸，一般人想到的是，去硬拉評估價。
但評估是客觀的，選籌是客觀的，大多數房子評估價低於售價，尤其是北京，基本沒有硬拉空間。
所以，想要評估和售價拉開價差，真正的關鍵在選籌。
提問：房姐你好，請教bj投資置業問題：無sfsd資格，擬把一套全款房抵押600萬出來，留80萬作為月供（兩娃日常開支大），購買500萬左右的北京全款投資房，兩個方案：1、自己有法律背景，做盡調後參與法拍房；2、全款購買商品房，但是樓盤太多，對於踩盤範圍沒有概念。請問方案是否可行，純投資適合踩盤的區域，以及節奏把握，是下款後儘早出手還是慢慢挑年前入即可？多謝！回答：
回答：1.律師不代表能做法拍房，其實兩者基本兩個不搭噶的行當。
2.您有600萬現金，可以拆借一部分，全款買1000萬再貸600萬，實際首付500萬左右，剩餘還月供這樣更好，也可以拆分成兩套500。
500萬的房，現在儘快開始選籌，1000萬的房，可以仔細挑選一下，看好足夠便宜可以下叉。
選籌區域優先選擇在雙井，望京，500萬可以看天通苑的大面積低單價（＜3萬）
提問：北京東部或北部1500萬自住兼有投資屬性的盤有推薦的嗎？看瞭望京保利融科國風，陽光上東，世茂宮園，新北苑和順義的不少類別墅項目，請問有何推薦？
回答：兩頭不搭，就是兩頭不愛
最後看價格
提問：背景介紹：
房姐，現在北京有一套全款房，市值大概1500萬-1600萬；
戶口深圳，沒有任何房貸記錄，個人年收入稅後20多萬；
打算抵押出1000萬，北京和深圳各買一套再抵押，剩下的錢還貸款，預計夠還3-4年吧。
問題：
1.你看這樣操作可以麼？
2.現在開始買北京深圳時間合適嗎？北京買什麼地方多少價位的3-5年漲幅最大呢？
回答：操作方向上沒有問題，就看具體的執行細節了。
北京抵押在評估價6成左右，還和貸款人的個人照資質有關係，具體能貸款出來多少，可以準備材料帶來看。
北京和深圳目前其實都可以買，北京是憋了兩年了，深圳是小火慢燉慢慢漲。
相比之下，北京波動更劇烈，選籌好，利潤會高很多，如果選籌不好，就虧本；
深圳的優點是市場價均衡，一般買也不會虧，更穩妥，同時首套貸款的槓桿比較好。
具體的選籌還要根據首付資金，貸款方式貸款能力來算，北京做到4-5年一倍問題不大。
提問：房姐您好，老家父母退休後，53歲，想讓他們來北京辦信用卡，有推薦的銀行嗎？謝謝！
回答：你首先要做的，是給父母裝上社保公積金等資質。
這個問題屬於「沒有錢，問買什麼車好。」
提問：房姐好，小白，去年Bj北三環上車，首付借款60w。當前現金0，現金流0，工資稅後60，年底部分30，明年年底sfd結清一部分，會有2萬/月現金流釋放。非常看好以及想買農展館棗營團結湖一帶二套，我們老師有什麼好的建議麼，最近是日思夜想團結湖，班都不想上了
回答：去年上車盤暫不看對今年操作沒有太大幫助，負債要計算進來。
當前的現金約等於0，年底打你有60萬現金，這個情況在北京或者其他一線都不適合上車。
團結湖（老公房）一帶漲過了，更多看金台路甜水園，農展館棗營的老公房相對比團結湖還要貴點，不建議。
所以如果還在北京買，你加上你有一套上車盤，建議現金能湊到250萬再買北京，不然建議去重慶或者瀋陽這些門檻比較低的城市。
陸續辦卡辦貸，隨時保持未來6-12個月現金流預期。
提問：房姐，當前在售的限競房除了五年後限售外，與商品房並於本質差異對嗎？而此前的保障兩限房，交易轉商品房才需要35%的增值稅對嗎？
回答：限競房是針對開發商的，限售是限售，兩碼事。
兩限房是差額部分35%作為土地出讓金，不是增值稅。
提問：房姐您好，石佛營特區808西北朝向151平大三居總價720萬，非普增值稅約32萬，請問這個價格是否合適？
回答：特區808很小，就在老朝陽房地局對面。
缺點是略破，去地鐵走路約15分鐘。
優點是這價格如果是140以下可以說是筍盤了，151的話算是市場價略低一點點。
151的戶型還可以。
提問：APP顯示現在北京均價6萬2，去年5月份大概6萬，也是差不多價格，這樣算漲價嗎？
回答：1.樓市是分層的，如果一半標的漲價50%，一半跌50%，均價不變，應該把樓市叫做漲還是跌？
2.價格是多維的，普通人只看見一維的，低價估清，好戶型出清，窪地物業填平，業主漲價多於降價，掛牌價越來越高......即使你看到均價不變，均價下的冰山已經消融了。
3.價格是隱藏的，絕大多數的低價交易，往往都在前線進行，筍盤還沒有錄入已經被簽約，信息根本不會進後方，看到明面上市場價波動的時候，已經無機可乘。
4.數據有延遲，均價抓取的是前面一兩個月再通過算法計算，樓市高潮可能一個月轉瞬即逝，行情漲完可能均價數據還在行情之前。
提問：到十里堡地鐵10分鐘，10年次新房，單價6.3萬，60平，可以買嗎？
回答：這個價格的我估計是炫特家園。
小戶型6萬，可以買，是兩居好點。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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