最近，樓市的信號有一點「複雜」。

不同於前幾個月的普遍收緊，這段時間，既有放鬆門檻的中小城市，也有繼續收緊的熱點城市。

一方面，我們看到了安徽宿州、湖南臨澧出台的購房補貼政策，揚州、嘉興不同程度的提高了公積金貸款的額度，貴陽將二手房住房公積金貸款最低首付款比例由25%下調至20%；河南對全省符合條件的農村教師實施購房優惠，幅度不低於20%。

另一方面，一二線城市的調控依然從嚴，下半年以來，至少有15個城市發布了禁漲、限售、限購等政策，諸如西安、蘇州、大連等熱點城市，投機氣氛陡然消散，在前幾天，呼和浩特還加碼了調控，禁止三套房的貸款。

看似複雜的局面背後，是運行狀態的改變。

今年棚改總量下降幅度高達50%以上，這意味著大量拿著巨款掃樓的拆遷戶將不復存在，此時，三四線樓市急缺新的購買力，只能依靠補貼、放寬落戶、公積金等措施想辦法。

但是，想靠補貼、落戶、公積金等政策，讓三四線樓市再起波瀾，已經不切實際了。

每平米補個一二百塊？首先你得先有幾十萬首付才行。

無門檻全家投靠落戶？連大城市都已經隨意遷入了，縣城和地市又有多大吸引力？

公積金額度提高個一二十萬？對小城市進城買房的農民來說，得先有公積金才成。

打個比方，樓市正在煎一副「苦藥」，滋味不太好受，卻是房地產未來要走的路。

我們既要適應大多數城市開始「穩中有降」的現狀，更要明白調控更加「多元化「的事實。

在各種信號頻出的10月份，有兩個消息值得關注。

第一，全國住宅租賃價格指數漲幅收窄，下跌城市大幅增加。

中國房地產測評中心近日發布的《2019年9月中國城市租賃價格指數報告》顯示，9月份中國城市租賃價格指數為1043.2點，較上月上升0.1點，環比上漲0.01%，同比跌幅0.19%。

指數的表現還算穩定，可房租下跌的城市變多了。

監控的35個城市中，超過70%的城市（28城）均同比不同程度下跌。其中，濟南跌幅達5%、長沙為-3.37%、合肥跌幅-2.68%。

無獨有偶，在9月初，諸葛找房數據研究中心發布的20城8月租金均價報告。全國大中城市租金均價為43.92元/平方米/月，環比下跌0.61%；租金下跌城市多達16城，平均跌幅0.89%，均價下降之勢正在延續。

從16個城市，到28個城市，範圍似乎在擴大，下降的趨勢也在強化。

要知道，以上報告統計的這些城市，可是實打實的一二線，連這些大中城市的租賃市場都在走弱，其他三四線城市會更難辦。

第二，農村集體經營性建設用地入市細則正制定。

據《中國證券報》10月11日報道，距離4200多萬畝集體土地直接入市還剩不到2個月時間，記者了解到，黃金周之前，自然資源部在京分兩期舉辦了新修改《土地管理法》專題培訓班，培訓對象涵蓋各省、自治區以及主要地市的自然資源主管部門相關處室人員。

報道指出，目前涉及農村集體經營性建設用地出讓轉讓條例的修改起草工作正加緊推進，新條例出台將進一步規範相關用地出讓轉讓。

這個消息，應該是市場期盼已久的。

在8月份，集體土地入市掃清了障礙，征地按照區片綜合地價進行補償，允許集體經營性建設用地入市，入市須經2/3村民同意，明確只因公共利益需要才可征地，鼓勵自願有償退出宅基地。

什麼時候入，具體細則如何，這幾個月一直被市場廣泛討論，這一則報道，給樓市吃下了「定心丸」。

筆者認為，房租連續下降、4200萬畝農地入市，相當於「大幕拉開」。

房租降，說明調控措施正在見效，哪怕是部分三四線樓市重啟補貼和寬鬆也難以改變大勢。

土地供應增加，意味著租賃房、保障房市場將迎來擴容，這是房地產一直以來的「痛點」。

租賃房過去這些年沒有被廣大購房者接受，一是因為顛沛流離，沒有安全感，二是因為體量太小，無法享受和購房一樣的學區、落戶、考試等權利。

但是，農地入市改變了格局，巨大的土地供應，用地性質並不會改變，也不會衝擊原有的商品房體系，不耽誤房企拿地、蓋房、賣住宅，與此同時，給購房者多了一個新選擇。

這反映了目前房地產市場深層次的改變，房價過熱的城市開始逐步退潮，調控機制也越來越完善。

從簡單的限購、限價、限貸，到「因城施策」、增加供給、調節需求，手段多了，樓市的腳步也會邁的更穩。

以專家的觀點來看：這些措施，意味著房地產的「穩定器」來了。

在關於農地入市的報道中，本次修法前，還披露了一個數據：相關部門已經在全國33個市(縣)區域內進行改革創新試點。試點地區集體土地入市用途各異，工商業生產、教育乃至租賃住宅建設均有涉及。

接受採訪的地產人士指出：從北京市的試點來看，在一些住房土地供應緊張、地價房價高漲的地區，未來在符合相關法規的前提下，不排除存在部分集體建設土地入市用於政策性住房，從而增加供應平抑房價的可能性。

至於經營性土地有多少，宅基地占比會不會下降，供應節奏如何，購房者什麼時候才能享受到實實在在的優惠，我們不妨拭目以待。