四點看懂各大銀行這次降低存量房貸的細則

多家銀行今天發布公告，明確降低存量房貸利率的操作細則，其中包括「工農中建」四大行、交通銀行、郵儲銀行等國有大行。

結合寧波房貸利率實際情況，這次降低存量房貸利率，各大銀行主要操作細則大致有以下4點。

1、目前利率高於LPR-30基點的純商貸以及組合貸中的商貸部分，不管是首套房還是二套房，統一調低至LPR-30基點。

各大銀行都會統一作批量調整，不用大家申請。上述六大國有銀行批量調整的時間已經明確為10月25日。

2、目前利率等於、低於LPR-30基點的存量房貸，以及公積金貸款、個人商業用房（含商住兩用房）貸款，這次都不作調整。

3、目前利率是固定利率的，或者是基準利率上浮/下浮的房貸，可以轉換為按LPR的浮動利率（簡稱「固轉浮」，下同），然後再按「高於LPR-30基點的統一調至LPR-30基點」的原則作調整。

但「固轉浮」需要主動向銀行申請，一般可以通過貸款銀行的官方APP申請，需要注意的是，「固轉浮」後不得再轉回固定利率或按基準利率定價。

【附】「固轉浮」規則

「固轉浮」，利率以最近一個月LPR為定價基準加點形成，加點幅度等於原合同利率水平與最近一個月LPR的差值，再按相應規則調整。

如：為固定利率貸款利率4.8%，當前5年期LPR為3.85%，則轉換後為LPR+95基點。

如：為基準利率定價貸款，利率為基準利率（4.9%）的1.1倍（即基準上浮10%），即實際利率為5.39%，轉換後為LPR+154基點。

4、此次存量房貸利率調整，加減點部分在調整當日即時生效（即在調整之列的都會變成-30基點），但LPR根據重定價日不同，不是統一變成最新的3.85%，而仍可能是現在的水平——主要為4.2%/3.95%/3.85%這三種（特指已經是浮動利率的房貸，固定利率的和按基準利率的房貸情況比較複雜，這裡不作分析），到了重定價日（每年元旦，或者貸款日）才會變成屆時最新的LPR（可能還是現在的3.85%，但如果接下來有「降息」，則可能低於3.85%）。

這張圖仔細看，特別注意你的房貸貸款月份和對應月份的LPR是多少，可以對自己現在房貸利率中的LPR是什麼水平心裡大致有個數。據央行官網圖標註

寧波購房者大概什麼時候發放的房貸會在此次調整之列，這次存量房貸利率調整完成後，大家的月供、利息能減少多少，可以參考：《存量房貸利率批量調整：能降多少？什麼時候降？一文讀懂》。

部分原先利率很高的二套房貸，這次調整後，月供、利息總額會減少很多，總利息可能可以少還上百萬元！

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