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提問：房姐，剛入手一套房，在糾結要不要出租，可不可以給點建議？感謝！

回答：房子要不要出租，核心取決於幾點：

1.你計劃持有的時間，如果2-3年就要翻倍賣出，那麼出租可能影響你賣出計劃，裝修成本可能收不回來。

2.你的裝修回收成本，取決於你的裝修成本，你設計的出租形式，以及這套房在市場的租金。

3.只要出租，必然有破壞，接受什麼樣的破壞程度，取決於這套房子本身的條件，以及你後續對這套房的處理計劃。比如，核心區老破小，計劃長期持有，原本裝修很破，出租需求旺盛。那麼，我可以好好刷白出租，簡單裝修，用壞再換。

再比如，郊區地段的次新毛坯，出租人群少，我寧願選擇空關。所以，對於重慶這種租金低的城市，我們優先買入帶住家裝修房產。而對於北京這種需要長持且租金高的城市，基本是一定要出租的，最終設計成哪種形式出租看房產的情況和自身能力。

提問：房姐你好，看了你的文章深受啟發，現在手裡有60萬想在濟南買房，有首套房票，您對地段或者什麼的有什麼需要提醒的嗎？

回答：濟南推薦2萬的CBD，成長性和市南一樣，但是單價又比市南低30-50%
到年底，看好工業北2好點地鐵沿線，或者經十東路地鐵延長線限價新房。2020-2021年地鐵加CBD組網，金融及大國企人口導入，會有一波機會
低價區關注雪山和工業北的一手限價盤。

提問：房姐你好，我是首套房，做婚房，請問東西湖金湖聽語二期留園二手房1.5w單價入划得來嗎？135平，謝謝。

回答：金湖聽語的定位是改善盤，目前二手房的成交單價在1.4-1.5左右，所以1.5是市場價。從自住角度分析:一線湖景，地鐵近，萬科物業，除了學校一般之外，自住很舒服。從投資角度分析:單價1.5在金銀湖算偏高的價格，不算很優質的盤，不過還有新盤的高價撐著也還好。自住主要看自己的喜好，可以買，建議跟業主再砍砍價。

提問：土地性質是劃撥的，有沒有影響？是一樣的麼？

回答：土地劃撥不是正規的商品房，一般經濟適用房是劃撥的，建築品質不如商品房，漲幅也不如商品房。我買過土地劃撥性質的房子，價格低才是關鍵。

提問：您好房姐，您對廣州南沙了解嗎？有沒有投資價值，現在價格兩萬多這樣，要長持很長時間。粵港澳大灣區的投資價值是不是已經被透支了？

回答：對！炒作的很厲害，其實也沒啥，只有深圳和廣州有投資價值，南沙太遠了。

提問：二七濱江片區的二手房你怎麼看？對口長春街小學的幾個小區，濱江苑、永清城等，謝謝

回答：這事要這樣看：

1.二七濱江地段不差，但除了江目前就是一個大工地，各路開發商雖然牛吹到天上去了，新盤早早的就把價格賣出了未來的預期溢價。這就是預期值的可怕，同理還可以參照1.8w＋的光谷東。日光之下，並無新事，我們還是要回顧從前，十年前CBD也是強預期，各種牛逼，到現在，的確是金融機構入駐，企業入駐，但價格硬生生被二七濱江拉下一萬來。如果目前是衝著這個強預期去給未來的溢價買單，跑輸大盤鐵板一塊。（二手房價格業主也是高預期，除非有特筍盤）

2.至於學校，我一向認為，有則是錦上添花，但不會為學校付出特殊溢價。

提問：今年房租漲這麼多，是不是會逼著更多小白領去買房？

回答：房租與房價有一定替代效應，互相催化。在通貨膨脹的階段下，按理說始終是房價大漲，房租緩緩上升。回答：但是由於調控政策，導致房產交易規模受限，倒逼了物價和房租的上漲。因此我們會保持房租—房價輪番上漲的態勢。
等到哪天只剩下房租永遠漲，房價才是真的漲不動了。

提問：房姐姐，你覺得房產投資還能獲得可觀的利潤嗎？

回答：不會像前幾年一樣大水漫灌，未來一線城市和強二線城市房價依然會漲，城市化道路還沒走完，大概還有10年的雪坡。
現階段我們要囤優質資產，筍盤驅動，能投資的城市不超過15個。

提問：南寧有一套地鐵，濱江學區房，想在武漢買一套房，也想逐步回武漢發展，目前關注白沙洲，漢口金潭路或再在南寧購入一套學區房，白沙洲看過萬科雲城旁邊還有中建，還有萬科和地鐵集團的另一個項目待啟動，白沙洲區域優勢明顯，潛力巨大，另一個關注的是朋友公司在三金潭地鐵口開發的項目，三條地鐵線地鐵口帶外國語學校級別的9年制學校以及幼兒園，府河畔，周邊廠房，有啥建議，買來居住或給小孩讀書
回答：1.南寧投資沒有意義，武漢潛力更大。
2.萬科雲城投資不合適，目前白沙洲的新盤價格都在1.3左右。建議看看白沙洲其他地鐵沿線盤。
3.中建和三金潭地鐵分別是哪2個盤？
4.根據你的需求我推薦花山郡，單價1萬左右，價格倒掛有確定收益。一線湖景，華師名校，光谷東公司多。

提問：新人提問！房姐：您好！我在無錫濱湖區市政府旁邊看中個小區，新樓盤，據說是好學區，出行方便有地鐵口，環境好，房價三萬左右一平，請問無錫這價格還會再漲嗎，在無錫沒房，小孩在那上大學，現在有必要買嗎？謝謝！
你好，無錫3萬買入妥妥的站崗，單價3萬都可以買上海低價區了
回答：小孩已經上大學了，沒有學區需求，純投資沿著地鐵線挑單價1萬+的剛需盤，沒有下跌可能。
長三角周邊比較富庶，自住和生活環境還不錯。但也導致了整體房價不低，無錫的房價還是比較高了。現在買入，起點高，距離終點的距離（利潤）就少了。反而投資上海更划算。全國範圍看明明還有更優投資城市。

提問：親愛的房姐，昨天才進入您的知識星球了解更多信息，目前狀況下怎麼繼續操作：目前三套全款房，華大家園160平（抵押貸款180萬，三年先息後本，月供11250）；日月華庭160平（抵押貸款190萬，20年等額本息，月供13300）；聖淘沙60平，全部老公名下。我目前sfsd剛定了一套華發外灘186平，總價740萬房，首付240萬，預計月供32000左右，房貸審批中。手上僅剩子弾45，xyk額度80。完全是房產小白，後期如果想真正在房產投資收益應如何操作和風險防範。謝謝。
回答：1.名下3套全款房，房齡都在15年左右，未來升值潛力有限，漲幅跑不過次新盤。可以考慮出手。

2.套大戶型已經做抵押，建議等樓市回暖之後出手裂變。聖淘沙小戶型占房票，沒有槓桿，建議直接出手。開發老人票或者其他代持票入手3環內低價潛力區。華發自住沒問題，但是投資不要再買CEO了。負債率控制在70%以內。

3.武漢回報率最大的新盤推薦，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好，之前您說我主場浙江，杭州淘筍，您覺得杭州的房價還有上升的空間嗎，麻煩幫忙分析分析，杭州的房子買次新房嗎，推薦哪些區域，臨安可購入嗎？或者法拍房

回答：杭州城市核心東移，5年長線濱江蕭山價格看好，有巨大動力拉升土地儲備最多的城市近郊片區。未來科技城都還沒有起來，現在買臨安賭性太大，且臨安價格已經超越預期，並不是窪地。

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