如今，買房變成了一件很痛苦的事。

原來的購房者，隨便走進一家售樓部，隨便看幾套房子，即便一點準備都沒有，一頭霧水的情況下成交，也能坐享房產增值所帶來的財富。

不分城市，不分區域，不分地段，只要買房就能賺錢，似乎唾手可得，按揭利率還能打折扣。

現在不同了，各城市之間的分化異常明顯，諸如東北鶴崗、甘肅玉門、山東威海這樣的地方層出不窮，數百元的房子沒人要，幾萬塊就買一套房，房子荒在那裡無人問津。

還有大城市的郊區樓盤，規劃很美好，遲遲不落地，配套不成熟，人口一直沒有流入，稍有差池就會「站崗」。

就算買房之前做了萬全的準備，找好了合適的樓盤，很多人又被房貸這一關難倒了。

比如，等額本息和等額本金的區別是什麼？這是很多人初入樓市想了解的問題。

舉例來說，以貸款100萬，房貸利率5.88%，等額本金按揭30年來計算，每月初期還款7600多元，其中本金不到2700多元，利息不到5000元。

以同樣的貸款額度和利率，用等額本息方式貸30年，每月固定還款5900多元，其中近5000元都是利息，本金只有1000元左右。

前者每個月還款的本金相同，但利息是逐月遞減的，後者剛好相反，每個月還款的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變。

這兩種方式，並沒有優劣之分，很多人都選擇了等額本息，那是因為對於工薪階層的剛需族，連首付都掏空家底的人來說，相對較低的月供可以稍微喘口氣。

值得注意的是，本月已經開始實行房貸新規。

10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

參考9月20日公布的新一期貸款市場報價利率，1年期LPR為4.2％，5年期以上LPR為4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基點，連續第二次下降；5年期以上LPR沒有變化。

那麼，新規之下，還房貸的時間，「越長越好」還是「越短越好」？或者說，還房貸選「20年」還是「30年」？

我一個二線省會某大行做銀行經理的朋友，把這個問題講透徹了。

他認為，房貸時間的選擇，要從以下三個角度來考慮。

第一，從貨幣購買力來說，時間「越長越好」。

經濟學家李迅雷此前指出，1980年的時候，M2不足2000億，到1990年的時候，M2規模達到1.53萬億，到2000年的時候，M2規模達到13.5萬億，如今M2已經超過150萬億了。

M2總量擴張的同時，是現金購買力的縮水，以及不動產的飛速增值。

過去這些年以來，由於貨幣每年增長15%-20%，所以大家默認貨幣每年對內購買力減少了15-20%，這些購買力並沒有憑空消失，而是轉移到了房地產行業。

由此可見，通過儲蓄而獲得的增值幅度，相比貨幣的發行規模、房價的漲幅、各類生活費用的上漲幅度，基本可以用「龜兔賽跑」來形容。

對房貸來說也是一樣的道理，即便房子不會再增值，時間越長，貸來的這筆錢實際購買力就越小。

第二，從資金利用率角度而言，時間「越短越好」。

對財力足夠的人來說，他們不在乎這麼精細的計算，只在乎資金的利用率和周轉速度，有句老話叫「救急不救窮」，這類人買房，更看重未來的流動性，能夠早一點變現，趁著手頭寬裕，能少還一點貸款，就少還一點。

更關鍵的是城市所在地，像西北的甘肅、青海，東北的黑吉遼，這些省份的三四線城市，因為無法形成有效的集聚效應，哪怕經歷了兩三波上漲，房價依然保持在低位，有的地方甚至一千多塊錢每平都沒人要。

這樣的情況下，房貸時間自然越短越好，否則貸的時間越長，利息越多，不動產無法帶來增值，就意味著付出的成本越高，白白給銀行送錢。

第三，新規更傾向剛需族，「財力不夠，時間來湊」，30年更合適。

有媒體統計了房貸利率平穩換錨的14個重點城市，按照貸款本金100萬計算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。

從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，不過，三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有「減負」的現象。

平穩過渡，說明跟以前沒多大變化，熱點城市的房貸額度依然會很緊張。

但是，我們要注意央行對於LPR的規定，首套房不低於5年期LPR的下限就可以，而二套房以上肯定要高60個基點以上。

也就是說，未來首套房利率下降的可能性是比較大的，多套房投機的成本會越來越高。

對購房者來說，假如是首套房剛需，房貸利率會得到新規的「關照」，相對較低的利率水平，對收入不夠的購房者來說，肯定是30年更合適。

綜上所述，新規下房貸時間的選擇，一定要符合自身的財力、購房需求，比如首套房明明能享受更低的利率，自己的收入又非常不穩定，透支了家庭財力才付得起首付，還選20年等額本金的方式，選措方式的購房者，就是白白給銀行「送錢」。