編輯 | 付付
責編 | 陳德輝
市場 | 大鬍子修睿
圖文原創於：唐山世聯行
首先在您讀文章前，我們先達成一個共識：房地產開發本身就是負債前行。
開發商的「債」是怎麼來的——拿地。
房地產開發商的債，從拿地那天就開始了。
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開發商拍地，拿地之後辦理土地證，一切順利的話一個月時間就能辦理下來。然後項目公司開始準備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程許可證》、《商品房銷售許可證》。
我們以唐山舉例，從拿地到拿預售證，正常項目樂觀估計，一般需要6-8個月，通常這段時間是需要開發商的自有資金來投入的。
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在項目辦理完《建設工程許可證》，也就是大家說的「開工證」，開發商就可以著手準備抵押在建工程，取得銀行的「開發貸」。「開發貸」的資金使用成本大約是8%，貸款期限通常為三年，這也是開發商能找到的最便宜的錢。
這時候就可以用已取得開工證的項目1向銀行貸款，然後把新拿地項目2剛取得的土地證抵押給項目1。銀行向項目1放款，項目1再把這個款倒給新項目2。
只要轉得快，一筆資金一年可以使用兩次以上。
最為知名的就是碧桂園的「456」（拿地之後4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再周轉），後來甚至提高到了「不可能完成」的「345」。
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還有一些開發商，沒有那麼多項目，它們通常會找「信託」的金融機構找錢。
開發商在拿到土地證之後，會把土地抵押給信託公司，通常會獲得土地價值60%左右的評估額度，獲取信託公司提供的流動資金。
信託公司為了規避風險，就一般會占有項目公司51%股份來控制這家公司。這就是常見的「明股實債」。信託明為項目公司的股東，實際上是債權。信託的資金成本，一般是10-12%。等到取得開工證，辦理完「開發貸」，再把信託的資金替換掉。一般情況下，信託借款周期不超過一年。
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其實，開發商還有更激進的操作方法——在土地出讓金籌措上，就動用極大的槓桿。
「私募基金」，這類機構國家監管相對寬鬆。
比較激進的開發商在拿地時，會通過私募基金配資，開發商自有資金準備30%-40%，配資60%-70%。資金就可以備齊了。
開發商此時還沒有拿到土地使用權，為了規避風險也是「明股實債」，開發商把部分股權讓渡給私募基金。資金成本通常在16-18%。唐山某高端項目當年拿地的錢，就是這種玩法，據了解當時的資金成本比這個「通常」還高。
為了避免槓桿過大，一般用了私募基金就不能再使用信託了。
大家可以算一算，僅僅是撬動土地的資金槓桿是多少倍？
市場高漲的時候，銷售回款順利，就可以償還負債，還能有利潤空間。
所以開發商要賺錢，賺更多的錢的模式就是「高周轉+鋪規模」。
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拿更多的地，是這個模式的基礎。所以大家能看到很多房企瘋狂拍地，高溢價拿地，這也導致房企的利潤空間從過去的15-20%，壓縮到12%，再到10%，再到8%，再到更低。有的房企甚至為了這個模式，根本不算帳，貫徹一句話：拿都中咧！
債是怎麼來的，大體已經給大家說明白了。
接下來說說三道紅線：剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1。
三道紅線計算公式：
剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）
凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合併權益
現金短債比=貨幣資金/短期有息債務
三條紅線全中：有息負債無法再提升，無法再融資，只能等待資金或者因資金短缺而倒閉。
踩中兩條：有息負債規模年增長速度不能超過5%，也就是說還能融資，還能活著，但是規模發展將會受限。
踩中一條：有息負債增長速度不能超過10%，一條不踩，有息負債增長速度也不得超過15%。
但是從上文我們能知道房地產是一個「高周轉+鋪規模」的模式，這個模式下就是更高的發展規模，更高的負債增加。
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負債被控制了，但是開發商對錢的需求還在，所以各個開發商就需要通過降價來提升市場銷售，增加回款速度來填補自身對現金的需求。
但是這個時候問題也隨之而來，資金需求量是巨大的。但是在開發商降價開始後，一方面有回款要求的壓力，另一方面也有利潤考核的壓力。在多頻次降價過程中，客戶不買帳了，眾所周知，客戶是「買漲不買降」的。從這點也能看出來，客戶對於房子，更多的是視作一種「理財產品」。並不是如蘿蔔白菜一樣的生活消費品。
開發商為了自身現金流，「去紅線」，降價求回款。客戶為了自己不浪費錢，觀望，購房積極性下降。開發商再降價，客戶繼續觀望，如此循環下去了。
「三道紅線」雖然沒有直接約束房價，但是從房地產行業發展模式上間接的影響了房價。
可以說「三道紅線」將房地產的發展模式從「批發」轉向「精品」，市場將穩定在一個健康的範疇裡邊。
精品化開發項目將成為未來的發展方向，更多高品質項目和地標性項目將提供給各位客戶購買。