最近大街上小黃車的身影似乎銷聲匿跡，連廢舊單車的殘骸也消失不見。我隨手搜了一下新聞，發現ofo西安分公司從2017年落地西安以後搬了三次家，先是從高新三路的財富中心，搬到科技路上的創業廣場，再搬到高科花園一處居民小區內，最後一次出現在媒體報道中的時間是今年7月份，已經人去樓空。
從高端寫字樓搬到居民小區，ofo在西安的心路歷程已無人知曉。作為承載城市商業服務業的重要空間，寫字樓里的瞬息萬變卻往往與城市經濟息息相關。
不斷「攀高」的寫字樓聚積到一定程度，逐漸發展成了城市的商務區，也就是通常所說的CBD。CBD是中央商務區（Central Business District）的縮寫，這個概念在上世紀20年代，由美國城市社會學中的芝加哥學派的伯吉斯（E.W.Beg ess）和派克（R.E.Park）首次提出。
來源：「西安高新」微信公眾號
城市服務業特別是以金融為代表的高端服務業的發展水平，從CBD中的甲級寫字樓的租金、空置率、存量中也能傳遞出相應的信號。
從2018年底到今年三季度，西安甲級寫字樓的租金呈現出環比微降的趨勢，但三季度市場低落情緒略有緩解，跌幅收窄，環比小幅下降0.3%，至104.3元/㎡·月。按照這樣的租金水平，在不考慮其他因素的情況，300㎡的寫字樓一年需要支付的租金成本在37萬左右。寫字樓租金直接反映了一座城市的營商成本。
西安甲級寫字樓的租金平均水平放在全國來看，高於成都（101.5）、重慶（90）、大連（104.2），低於武漢（121.1）、天津（139.2）、南京（146.7）。
與租金水平相對應的，寫字樓空置率誠實地反映著一座城市經濟發展的景氣指數。2019年前三季度，伴隨著租金水平的下滑，西安甲級寫字樓存量從2018年底的143.5萬㎡增長到截止三季度的182萬㎡，空置率從去年底的30.1%攀升到了目前的33.2%。
從全市五大寫字樓中心區域來看，市中心、南二環與小寨、曲江的寫字樓空置率相對較低，空置率高的地方主要在高新區和城北。從這個角度看，南二環與小寨附近新舊融合豐儉由人的混合城區附近的寫字樓，最受企業主歡迎，對於上班族來說，這裡的通勤距離和基礎配套也最友好。
空置率抬高的一種解釋是，西安作為新一線城市，在城市發展提速中，短期內供應量大於需求量，出現了空置率高的情況，30.1%的空置率高於杭州、成都，低於武漢、重慶、天津。
數據來自第一太平戴維斯。制表/城市戰爭
還有一種解釋是近兩年受資本市場影響比較大的P2P等新經濟形態接連爆雷，頻繁退租轉租也會造成需求量的縮減。比如，ofo西安分公司從科技路上的創業廣場，搬到高科花園一處老舊居民小區內，如今已經人去樓空。
從全國來看，2018年主要城市甲級寫字樓空置率排名中，廣州甲級寫字樓的空置率最低，僅為4.3%。一線城市雖然租金昂貴，但因為有充足的商務需求支撐，寫字樓空置率相對比較低。
2019年第三季度，西安甲級寫字樓存量為182萬平方米。在國內寫字樓空置率普遍居高的大背景下，三季度西安甲級寫字樓租賃市場回暖跡象明顯，季內全市寫字樓凈吸納量達到5.4萬平方米，環比增長3.3倍，這些積極因素使得整體市場空置率下降1.9個百分點，至33.2%。
從存量上看，在第一太平戴維斯發布的《2018中國寫字樓報告》中，上海、北京、深圳、廣州是國內甲級寫字樓存量最大的四個城市，其中上海和北京的甲級寫字樓面積均超過1000萬平方米，深圳、廣州大約占京滬的1/2，在500萬平方米左右。西安甲級寫字樓的182萬㎡的存量還是比較符合新一線城市的發展定位。
西安濃厚的教育氛圍吸引了不少實力雄厚的教育培訓機構，也為教育企業鋪下良好的發展土壤。三季度西安最大的一筆寫字樓租賃成交是一家名叫猿起的公司，在高新中晶科技廣場租下了9000多平米的寫字樓。這是一家國內K-12在線教育領域的獨角獸公司，目前估值30億。排在第二的是一個叫「聰明核桃」的公司，主要做少兒編程領域的在線教育品牌，在高新國壽金融中心租下了2700多平的寫字樓。這兩筆訂單也能解釋西安三季度寫字樓空置率環比收縮的狀況。
但教育企業並不是吸納甲級寫字樓的大戶，從以往的數據來看，金融、信息技術和房地產是西安甲級寫字樓的中堅力量。
在絕大部分城市，金融、科技、專業服務等服務行業是寫字樓的主要需求方。以傳統金融行業為例，他們是中國甲級寫字樓的大戶，承租面積最多，也傾向於租賃或者購買優質甲級寫字樓彰顯企業形象。比如高新唐延路聚集了整個西安接近半數的金融機構。曲江會展中心附近萊安中心的甲級寫字樓，中國人壽占了一半以上的樓層。
城市在向上發展中，各種中心商務區、CBD的落成，目的都是為未來第三產業轉型提供辦公容量。高端寫字樓承接了一個城市的高端服務業，因此可以從第三產業的占比，來衡量一個地區經濟發展的水平。
來源：「西安高新」微信公眾號
據西安市統計局的數據，前三季度，西安市實現生產總值（GDP）6372.92億元，同比增長6.7%。分產業看，第一產業增加值166.77億元，增長3.6%；第二產業增加值1965.98億元，增長7.5%，第三產業增加值4240.17億元，增長6.3%。前三季度服務業增加值占GDP比重為66.5%。
分季度來看，西安前三季度GDP同比增速依次為8.6%、7.0%、6.7%，整體增速放緩。第三產業服務業增加值在GDP中占比最多，相應的同比增速也在放緩。
數據來源：西安市統計局
以寫字樓的主要需求方金融業為例，2018年底，西安GDP在8.2%的高增長下達到了8349.86億元，但與中西部其他省會城市武漢（GDP=14847.29億元）、鄭州（GDP=10143.3億元）相比，無論是在GDP、第三產業，還是在金融業，都被拉開了相當大的差距，產業結構仍需優化。
西安寫字樓33.2%的空置率，雖然與武漢相近，但2018年武漢金融業增加值達到了1233.3億元，相比之下，武漢的高端服務業明顯吸納能力更強。鄭州的第三產業產值雖然與西安體量相差不多，但金融業與西安已經拉開差距，直逼武漢。從2018年底三地上市公司的數量也能看出這種差距在慢慢拉大，西安、武漢、鄭州三地上市公司的數量分別為34家、77家、202家，西安還需要繼續努力。
一座城市的氣質不僅藏在各色的煙火氣里，也反映在流光溢彩的CBD格子間。正如國貿之於北京、陸家嘴之於上海、珠江新城之於廣州一樣，CBD已成為引領城市氣質的風向標，框在其中的年輕人也在慢慢被批量塑行。
對於在CBD格子間埋頭努力的上班族來說，這些變化都是緩慢而細微的，相比之下，漫天飛漲的豬肉價格帶來的感受更深刻一些。
參考資料：
[1].西安市2018年國民經濟和社會發展統計公報
[2].武漢經濟社會發展成就系列報告之二十三
[3].2018年鄭州市國民經濟和社會發展統計公報
[4].2018年武漢市國民經濟和社會發展統計公報
作者：圖圖
貞觀作者
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