前10月商品房銷售數據反彈「金九銀十」降價促銷效果顯著

11月14日，國家統計局公布《2019年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況》。

前10月商品房銷售面積同比增0.1% 由負轉正

統計顯示，1—10月，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%；商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.5%，銷售額增長10.8%；辦公樓銷售面積下降11.9%，銷售額下降11.5%；商業營業用房銷售面積下降14.0%，商業營業用房銷售額下降13.4%。

諸葛找房數據研究中心分析表示，1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%。10月商品房銷售面積14072萬平方米，環比小幅下跌18.80%，同比微漲1.94%，受「十一國慶」假期影響環比小幅下跌，但受企業加速促銷影響，銷售面積仍好於去年同期。通過簡單測算，10月全國商品房銷售價格環比9月下降1.24%，降幅擴大0.76個百分點；商品住宅銷售價格環比9月下降1.41%，降幅擴大1.01個百分點，可見「金九銀十期間」降價促銷效果顯著，價格有了小幅的下跌。

10月商品房待售面積同比跌6.6% 高庫存壓力開始解除

統計顯示，10月末，商品房待售面積49323萬平方米，比9月末減少23萬平方米。其中，住宅待售面積減少125萬平方米，辦公樓待售面積增加9萬平方米，商業營業用房待售面積減少17萬平方米。

嚴躍進分析，今年10月份商品房待售面積同比跌幅為6.6%。這條曲線走勢和預期是一致的，即繼續下跌，但下跌的速度是越來越放緩了。這說明庫存方面的高庫存壓力開始解除，未來也要注意到庫存數據重新反彈的可能。從近期房企的心態看，會認為庫存壓力依然較大，即年度銷售目標完成的壓力還是比較大的。

另外，嚴躍進還指出，今年1-10月份房屋竣工數據同比下跌5.5%。這已經是連續22個月房屋竣工面積同比下跌的現象，竣工數據的下跌幅度略有所收窄。單純從此類曲線可以看出，可能今年依然會有負增長的可能，但預計明年竣工數據有望轉負為正，即房屋交付量會增加。這實際上也就使得過去竣工數據明顯偏低的狀態得到有效改善。

前10月房地產投資額增幅收窄 投資節奏放緩

房地產開發投資方面，1-10月，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資80666億元，增長14.6%，增速回落0.3個百分點。

嚴躍進表示，今年1-10月份全國房地產開發投資額同比增幅為10.3%，相比1-9月份略有收窄，進一步體現了房企投資端的微調導向。到了第四季度，房企的重心會更多強調銷售數據的改善、現金流的改善和財務數據的改善，這個時候投資端的數據不會過於激進，所以節奏會放緩，受此影響，類似開發投資數據預計難以繼續上揚，而會在後續幾個月以增幅收窄為導向。

而在土地購置方面，1-10月，房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9個百分點；土地成交價款9921億元，下降15.2%，降幅收窄3.0個百分點。

「此類數據已經保持了連續9個月持續下跌的狀態，不過也可以看出此類跌幅是在收窄的。從近期市場數據看，土地市場依然有變化，尤其是各地政府在四季度會積極供地，這多少會對土地市場的交易帶來影響。部分房企近期也有積極拿地的動作，說明資金面並不差，好地塊依然有能力獲取。」嚴躍進稱。

前10月到位資金同比增7% 資金狀況沒有明顯惡化

房地產開發企業到位資金方面，數據顯示， 1—10月份，房地產開發企業到位資金145151億元，同比增長7.0%，增速比1—9月份回落0.1個百分點。其中，國內貸款21288億元，增長7.9%；利用外資131億元，增長63.2%；自籌資金46996億元，增長3.3%；定金及預收款49163億元，增長9.4%；個人按揭貸款22137億元，增長14.1%。

嚴躍進分析，今年1-10月份房企到位資金同比增長為7.0%，該數據相比1-9月份有微小收窄。一方面資金面的數據其實不算太糟糕，即今年類似增幅相對還是屬於比較穩定的，資金狀況沒有明顯惡化。另一方面也需要看到，房企的感受和市場數據感受並不一致，至少房企會認為當前資金面是明顯收緊的，或者說需要防範資金方面的各類新壓力。

諸葛找房數據研究中心則預計，到年底之前，開發企業會採取更加積極主動的以價換量策略，房地產銷售將保持平穩良好發展，全年銷售數據將與去年持平或小幅增長；融資環境收緊進一步影響開發企業的投資預期及投資能力，新開工面積或進一步下降，開發投資增速在當前水平略有下降。