未來房企「不是做大蛋糕而是搶蛋糕」的發展邏輯
文\\潘永堂
2016年107億
2017年251億
2018年505億
3年復合增長率「117%」，地產行業少見的增長速度!
2019年，在調控嚴厲年，這家企業力爭破800億，事實上，1~8月的業績完成453億，如此看來，2019年800億，是大機率事件！
一旦800億完成，意味著2019年最嚴調控下，它依舊保持60%的增長率！
……
他是誰？
你可能會好奇，這到底是哪家集團房企？
答案可能讓你震撼，這個業績規模堪稱地產40強的房企，並非是一家集團房企，而是一家區域公司——即世茂福建區域公司。也就在2019年，福建世茂正式更名為世茂海峽公司，這一改變，意義驚人——他意味著原有世茂旗下「最大區域公司」開啟重大變革。
更名後的世茂海峽，開始走出福建，吹響全國化擴張的號角！
「超級戰區」現象
800億到900億是什麼概念？相當於集團房企35強、40強左右！
也就是過去2、3年乃至未來3年，老潘提醒，「房企超級戰區」將形成地產圈一道靚麗的風景線。
以2018為刻度，誰是中國業績最牛戰區公司？
答案是碧桂園，2018年，碧桂園廣東區域公司以1751億笑傲群雄，成為中國房企超級戰區的「冠軍」，1751億，按照百強榜都位於12強了。同時，廣東區域占據碧桂園集團銷售額達到24%，幾乎占據碧桂園集團四分之一江山。
同樣，類似福建世茂2018年505億，占據世茂集團1700多億，幾乎三分之一。也就是在這一年後，福建世茂更名為世茂海峽，開啟一家區域公司的「全國化」破局。
同樣，類似融信2018年第三事業部在杭州等做到500億，一個以杭州、浙江為核心的事業部業績成為融信集團幾乎半壁江山，目前融信第三事業部80後總裁以業績說話，成為融信集團2019年集團總裁。
同樣是排名18的新力也在江西戰區11城全覆蓋，區域市占率高達12%，並在集團業績中占據58%，超過半壁江上。
來源於：億翰智庫華南分院 世茂璀璨地產研究院
超級戰區，已經成為房地產這幾年全國化擴張和區域化深耕一種「超級現象」！
很多集團化房企自己的三分之一的業績、甚至二分之一的業績來源於某一個超級戰區。
區域房企市占率，「天花板」在哪？
房企這兩年進入區域深耕的時代。
但難道所有區域公司都要深耕區域、深耕大本營嗎？答案是NO。
那麼問題來了，房企在一個城市、一個區域，在全國的市占率的天花板是多少？或者區域公司在什麼時候可以走出大本營，走出多年深耕的區域？
這是一個很有意義的命題。這也決定了區域公司「何時走出去」一個判定標準。
來源於：億翰智庫華南分院 世茂璀璨地產研究院
房企沒有固定戰略，一切都在變化中。
18年堅持深耕河南的建業在2018年做到市占率10%左右也開始走出河南。2018年建業在河南加上代建大概有800億，而河南全省一年大約8000億，建業2018年全省市占率大約10%，對建業而言，河南就是建業的「全國化」，但在全國來看，建業就是一家「頂級區域公司」。
一家深耕河南18年，2018銷售額800億，2019年預計破1000億的區域化房企。但也就是在2019年，胡葆森明確，建業開始走出河南，並給出三個條件，其一、管理半徑控制在500公里左右，主要會在河南周圍六個省輸出品牌；其二、輸出的模式為輕資產模式，即中原建業；其三，輸出的產品以中原文化小鎮。
18年沒有走出去，為何18年後開始走出去？一個原因就是房企在一個區域做到10%市占率後，就進入規模邊際遞減效應，建業在河南18個地級市全部布局，也逐步進入規模邊際遞減階段。
這對沖千億、逼近千億有追求做大做強的房企而言，走出大本營區域一個前提是區域市占率、大本營市占率到8~10%之後，往往成為走出去的一個標誌！
這樣的案例很多，比如江西新力地產也是在最近2年快速開啟全國化戰略，而事實上，新力在大本營、在江西11個城市全覆蓋布局，市占率高達12%。老潘在走訪雲南俊發，當初也正是俊發在昆明市占率高達15%、20%時實現雲南俊發到西南俊發再到全國俊發的「三級跳」擴張。
邏輯很簡單，當在大本營、深耕區域達到市占率10%之後，其實拿地就開始全省、全地級市、全業態布局，這個時候就不能挑肥揀瘦，這樣你的投資效益、運營效益、人均產值就進入規模遞減區間，而相反，走出去，利於區域輪動的紅利窗口期，就可以去除單一區域遭遇瓶頸後的效益降低。
當然，依照城市房地產競爭的充分性、激烈度，往往一二三四線城市的單一龍頭房企城市市占率會有差異。
比如在過去競爭最充分、最激烈、最兇橫的一線城市是在8%左右，
在如今競爭最激烈、增量市場最大的二線城市，往往市占率在10%就很不錯了。
在強三線，有的因為是大本營、深耕多年，政府關係深厚的龍頭房企，往往可以做到20%甚至30%，當然弱三線、四線城市往往百強房企進入者少、樓市競爭不太激烈，單一龍頭房企市占率甚至可以高達40%，甚至50%以上。
比如碧桂園在很多三四線、建業在河南鄭州外的17個地級市有些市占率甚至高達半壁江山。
所以，中國地大物博，房地產地域化特徵鮮明、考慮到房企的資源、能力有限，因此未來市占率的格局老潘強調2點。
城市市占率會高於區域市占率
區域市占率會高於全國市占率
在成熟房地產的經濟體中，比如與中國地大物博的美國成熟樓市中，最大房企全國市占率大概在8%，而在成熟的香港樓市中，其實作為一個單一的城市，新鴻基等四大房企基本占據70%~80%，也就是說一家大概15%~20%市占率。
「跨區破繭」：超級戰區「三步走」
區域公司成長路徑，到底該怎麼樣的？
老潘結合世茂海峽為案例，總結為的「縱向多元化適度、橫向跨區三步走」更為靠譜。
區域公司如何做大做強？
一則是在區域做到規模瓶頸之後，是否立足單一區域進行多元化、多產業擴張，以此獲得規模再增長和穿越樓市周期，但客觀而言，這條多元化之路，中短期來看是個「偽命題」。
事實上，房企非相關多元化成功者，行業很少見。
比如李嘉誠深耕香港，一座香港，被稱為李家的城，多元化深耕香港是李嘉誠成功的核心。
比如河南建業，圍繞河南進行多元化布局，但事實上，區域公司很少有集團化資源，加上圍繞地產上下游的建築、裝修、物業、社區O2O、養老、文旅等，整體投資周期長，產業規模效應中短期難實現或是規模不夠支撐區域公司做大，所以，縱向圍繞地產主業相關多元化，對於集團化房企尚且是高難度動作。對於資金、人才、資源有限的區域公司、超級戰區而言，更是難上加難。
而且在這一點上，行業標杆之一的萬科，在南方區域的八爪魚和上海區域的熱帶森林的多元化實踐3、4年後，萬科叫停、收斂、削減的動作來看，圍繞區域多元化、多元產業來獲得高增長的「路徑」，有些不靠譜。或者準確的說，至少現階段房企大規模多元化的火候、時機還未到。
對此，世茂海峽也給出「多元化取捨」的邏輯——房企多元化目前存在諸多問題，如業績貢獻有限、培育及盈利周期長、缺乏相關人才儲備和管理經驗及進入存在壁壘等等，建議只基於主營業務做適度延展，適度多元化，更多是一種選擇。
反過來，超級戰區公司，依靠自己單一區域深耕冠軍背後的系統力，競爭優勢，快速進行全域擴張、跨省跨區擴張，這對於讓區域公司繼續保持較高增速和成長，是相對靠譜的，也是有空間的。
邏輯是支撐的！
以為中國區域發展的不平衡性，樓市區域與城市房地產也出現典型的周期性和不同的節奏，加上世茂海峽強調的城市周期、土地周期、銷售周期等的各自戰略性機會，世茂海峽「走出福建、跨區域多省」的橫向擴張，是有空間和戰略性機會的。
來源於：億翰智庫華南分院 世茂璀璨地產研究院
橫向擴張，具體怎麼走？縱觀所有區域房企深耕和擴張之路徑，大多沿襲了「焦點布局、全域布局到跨省布局」的三步走。
按照世茂海峽的說法是「由點到線，由線到面」的擴張。
以世茂海峽的橫向擴張舉例。
第一步，福建是世茂的大本營，深耕多年，在早期，世茂基於高經營槓桿、高人均產值、聚焦重點城市，即以福州、廈門、泉州「三大焦點城市、三大樓市肥沃城市」進行布局深耕；
第二步，做到100億、200億之後，福建世茂基於沖500億甚至更高目標考慮，單純依靠幾個焦點城市已經難度很高，而且加上其他福建三四線也有「市場」，因此全省布局、全福建地級市覆蓋開始成為橫向擴張的第二步特徵；
來源於：億翰智庫華南分院 璀璨地產研究院
第三步，當房企在一個單一省份突破400億、500億門檻時，往往區域市占率就達到7%、10%，如果競爭不太激烈的區域可能會更高，這個時候為了繼續保持「高增長、高效益、高人均產值」，就非常有必要周邊省份，省域外城市進行「跨省布局」。
比如在2016年到2018年間，福建世茂就提前意識到單一福建布局的規模「瓶頸性」和效益「遞減性」。
在2016年到2018年，福建世茂雖然業績在增長，但在福建市場占有率卻3年穩定在8%左右，很難在繼續提。事實上，世茂璀璨地產研究院也發現，全國單一省份領先房企的市場份額，基本上都在8%以下，極少超過10%，達到峰值後，該類房企投入產出比便呈現邊際效益遞減。
來源於：億翰智庫華南分院 世茂璀璨地產研究院
基於此，世茂為保持持續快速規模增長，2019年堅決執行多省深耕戰略，主力投資方式也適時的轉向收併購，與明發、泰禾、萬通等企業合作，迅速獲取超千億土地儲備。
速度是驚人的！
短短1年不到，福建世茂就實現9省29市156盤，堪稱區域公司的「閃電擴張」！
擴張後，世茂福建，變身為妥妥的「全國化」房企！
來源於：億翰智庫華南分院 世茂璀璨地產研究院
未來是區域公司大洗牌的5年
集團總部更多為「戰略、資源、品牌、體系、平台、文化」的中心，未來房企「強」會重點強在眾多區域公司，未來集團化房企——「得強區域者，得天下」！
尤其是中國地產最肥沃的三大經濟圈——哪些房企能在長三角一體化、粵港澳大灣區、京津冀一體化三個圈能執牛耳，未來江湖地位，將不可限量！
為了衝刺千億，未來千億之後再生長，目前集團放權給區域，區域集團化、做成超級區域成為大中型房企成長的典型戰略。
比如融創8大區域，世茂8大區域、碧桂園60多個區域公司……同時，為加強深耕，房企在一個省份甚至又分解為4到5個區域公司，比如碧桂園在河南省就有5個區域公司，比如中南考慮到一個江蘇省就占整個中南集團業績權重 46%，基於此，中南將江蘇省區域分解為4個戰區：蘇南戰區、蘇北戰區、南京戰區和蘇中戰區。
更恐怖的是，區域公司之間存在激烈的競爭，比如當下後千億時代的房企，會在各個戰區、區域公司會推行2大機制，即 「競爭機制」和「裂變機制」。
一方面，各個相鄰戰區之間可以互相競爭，除公開招投標拿地之外，都可以跨區域或跨省份拿地、開發銷售，形成內部賽跑文化。
另一方面，當戰區業績規模超過幾百億後，戰區可以裂變幾個新戰區。
這一點，類似旭輝、中南、碧桂園、世茂等都體現出這種「內部PK和強者再裂變」的經營策略。
目前來看，房企區域公司，未來規模做不大的，拿地能力產品能力弱的、內部管理差、人均產值低的區域公司將被淘汰、或者直接降級為城市公司、或者直接被周邊強勢區域公司「吞併」，這是行業趨勢。
整體而言，未來房企區域公司，會出現「先多後少、先放後收、先弱後強」的進化路徑。
未來優秀區域公司會崛起，差勁區域公司會走向滅亡，這是房企內部一場沒有硝煙的戰爭！
未來大型房企，區域公司將「剩者為王」！
未來可能只剩下幾個戰鬥力極強的區域「王牌軍」！
小結
行業的蛋糕，城市的蛋糕已經逐步到頂，未來房企競爭和區域競爭，往往不是做大蛋糕的邏輯，而是搶蛋糕、奪蛋糕的邏輯。
邊界被打開，強者開始擴張，未來房企區域公司，將面臨「內、外雙重競爭」新格局！
END
專注地產30強之變
地產總裁內參
努力為地產總裁提供「建設性、啟發性」內容！
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-sg/x5l1G20BJleJMoPMEHLW.html