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提問：新人提問: 房姐好！手中子彈150，最大月供兩萬，想在廣州或東莞兩地(深圳明顯房價太高夠不上)入手一套一手房做投資。上次房姐建議我在番禺、黃埔兩地幾個樓盤中選擇，我看了一下，推薦的樓盤基本售罄，現在掛出來的二手房為主，且價格都是三、四萬以上，作為一線城市這種地段、價格上漲空間有多大，上漲速度有多快，作為投資回報率怎麼樣，我手中這個子彈和月供能力是否合適?其次，南沙現在房價相對比較低的，在那裡入手一套是否划算? 之前曾有過在東莞沙田入手的想法，主要是考慮那裡房價現在才一萬五左右還比較低，賭將來深圳東莞一體化，不知道這個想法是否太不現實? 想請房姐幫我通盤考慮一下並提個相對具體的意見和建議，謝謝！

回答：子彈150其實可以搶一搶沙井，或者光明的幾個限價新盤，等暴擊。投資一定不要盲目，沙田勸你放棄。就算是你想賭深圳東莞一體化，那也要看看東莞的產業分布。中國這麼多城市圈的概念，為什麼有些地方發展起來了，有些地方沒有發揮在那起來？

有2個很重要的原因：

1.交通

2.產業和人才儲備 交通不用說了，要想富先修路，交通好的地方如果與經濟強的區域相連 就算是睡城，未來的購買力也不會弱。

之前也分析過東莞的經濟，GDP雖然高，但是大部分都是低端製造業。東莞政府也感覺到了危機，遷走了大量的勞動密集型產業和工廠，集中力量發展松山湖和南城。所以松山湖和南城的房價在上一波大漲中領漲，但是其他板塊漲幅比較小。

沙田目前的現狀就是產業和人才儲備完全跟不上，承接不了深圳的高端科技行業，未來不看好。

我的建議是，趁著現在150萬還能在深圳廣州上車，別猶豫，今天覺得貴，明天只會更貴。

當然疫情之後能撿漏是最好的，現在深圳已經是高位，疫情之後如果沒有利好政策刺激，可以安心淘筍。

提問：房姐你好，目前現金貸款最多600萬，想在深圳投資，但是本人不在深圳發展，可以分散資金買兩套嗎？一套羅湖區名仕閣的老舊小一室一廳200多萬和一套光明區的光明樂府新樓盤，或者您有更具體的更好的建議嘛？

回答：羅湖片區較小，同時由於發展較早，開發比較充分，房價和整體感官類似，所以羅湖整體分析，不再細分片區； 羅湖從供應上看，樓齡較老，品質較差；

雖然商業、教育、醫療配套都很成熟。 但從需求看來，由於羅湖產業較弱，小白領、金領因為太破太遠看不上，甚至居住在福田等地區的深圳老一代人也嫌棄，就只剩下羅湖本地的改善需求，但改善需求不如剛需旺盛，且留下羅湖生活的人往往經濟實力有限，有錢人又都去了華僑城或香蜜湖，小老闆們也都轉移到了關外，因此羅湖需求不足，並不斷衰退，中長期看跑輸大勢；

組合方式：光明1N博暴擊，福田保稅區1N求穩和高租金。 感謝付費！

提問：房姐，我快30了 沒女朋友 之前大專的時候就跟朋友一起創業（現在感覺連謀生都談不上）近10年渾渾噩噩的失敗虧了錢 我是副手的位置 這麼多年過去了感覺什麼都沒學到沒得到 也沒有一技之長 家裡是孝感某縣城做家具零售生意 規模不大 兩三百平一年應該賺不到20 我現在在武漢租房子順便考駕照 很迷茫 不知道以後的路怎麼走 目前情況是我自己手上還有10來個 然後家裡說可以拿50個出來 讓我在武漢買房 是sfsd 1.我不知道這個情況還買嗎 2.房姐能就我的情況給點人生建議嗎 多謝 感激不盡

回答：有誰能夠隨隨便便成功？

因為通常要失敗幾次才能真正成功。 跑道很重要！ 假設你是一個三四線城市，在菜場裡賣魚劃鱔絲的小販。例如湖北孝感，天門，隨州等沒聽說過的地級市。 你辛辛苦苦，攢了60W元。然後你和母親羨慕地說，「媽，我也要像隔壁二狗一樣，有500~600W」。 隔壁家二狗，當年是你的初中同學。可區別是，你初二沒畢業就跟著了父母在菜場裡賣魚。劃鱔絲。 二狗含辛茹苦，堅持讀完了北郵大學。目前在企鵝做碼農。買了北京房子，拿幾十萬一年。

在人生最初的15歲~22歲歲月里，你的收入遠遠高於二狗。二狗還是負支出。 可是等二狗踏上工作崗位，漸漸收入反超。這二年更是遠遠把你拋在腦後。 你還想追上二狗，可以麼。 答案是「沒法做」。 無論你劃鱔絲多麼勤勞，哪怕你每天加班工作時間延長一倍。可是收入的差距是無法彌補的。 三四線城市菜場賣魚，永遠就只是A6檔次。幾乎沒指望升階。

如果你想像二狗一樣收入。首先你得去讀個大學，其次你得離開湖北，到北上深去打拚。最後還需要年齡歲月履歷，總之是無法回頭的。 這就是模式之殘酷性。 模式的殘酷之處在於，他不是一件事，而是一整套事。 「大學文憑+北京打拚+北京定居」，這幾件事是環環相扣的。絕不是你解開一個鎖扣就行。 我們經常會講一個故事，一個「彎道超車」的故事。 一般而言，大學裡的班長學霸，都不是混得最好的人。

畢業之後，那些「起薪」最高的人，通常也不是混得最好的人。 畢業三五年之後，第一次聚會，那些收入最高行業最火熱的同學們，八成也屬於炮灰。 真正的競爭，要到三十歲以後。三十歲後才會有第一批崛起著。 而整個長跑，可以一直維持到30~45歲左右。在整段歲月內，突然就有一個同學「彎道超車」，突然就有一個同學發了，突然就有一個同學當了大官。

最終全班40個人，誰是贏家誰是輸家，畢業照片里是絕對看不出來的。 為什麼會這樣，關鍵還是一個「模式」的問題。 譬如上班最早的一二年，收入最高的明星，往往是進外企或者BAT，工薪高。而終其一生，他們的角色就是一個打工仔。

而到了三十歲之後，做生意的，創業的，炒房子的，那些有望成為A8的人，才會冒出來。 到了四十五歲以後，做實業的，混官場的，搞人脈的，那些A9的模式人才會冒出來。 模式決定了人的最終高度。別看人家前幾年不發財，那是在做準備！ 投資房產和做生意是不矛盾的。前者需要消耗現金流，後者賺取現金流，完美互補。

做生意和打工沒有本質區別，都可以很好地配合投資房產的動作。 30歲之前，沒有通過房產增值獲得第一桶金，現在應該反省自己，為什麼還猶豫不決。 子彈50先上車，留足2年月供即可。

提問：武漢的楓葉國際學校和海淀外國語學校房姐覺得哪個更好？或者有更好的推薦？覺得公立教育抑制孩子的想像力和創造力。但又不想把小孩送到國外去留學，只想讓他接受更好的教育。不知道到底是選私立還是公立。

回答：私立學校的優勢：

1.生源好，師資好，可以超綱教學，所以成績好，升學率高

2.私立一梯隊的優勢是毋庸置疑的。

3.公立二梯隊對普通家庭是最好的選擇。適度，均衡，中庸，是很好的生存之道。 北京的教育資源針對武漢來說是全面碾壓的，但真正落到實處的選擇，涉及因素就比較複雜，不是三言兩語講得清楚的，而且涉及你的教育理念、孩子後續升學路徑的考量等（一線民辦幼兒園和一線民辦小學之間定向輸送的關係）。

可以在北京私立學校里找一家符合你孩子的學校。 圈內的觀點：男孩讀公立 從Z，女孩讀私立 送出國。

提問：房姐，新人首問，目前的房子是浦東中環，想改善置換大戶型的，預算有限，考慮貼近外環附近的大三房，交通還行，面積夠大的，老人想居住舒適點。最近上海二手房市場清淡，想問問時下是好的時機嗎，如果要買的話，是考慮多貸款儘量買大的，還是夠用的少貸款？

回答：橫盤期是最好的置換時機，房價不會大起大落，也利於淘筍，年底之前入手。 改善儘量買大戶型，如果有多餘的子彈，再考慮其他城市投資。

提問：房姐，目前新武昌一套貸款47，子彈預計120左右，想買徐東，水岸星城單價多少算筍可入手？

回答：你好，子彈120，建議入手2套，水岸星城單價2.3算筍，年底可以淘淘降價盤。 剩餘子彈開發老人票再入手一套三環內低價潛力盤。

提問：房姐好，從你這裡學到很多，我們的買房之路漸漸清晰。現在想幫我妹諮詢下。目前她35單身，無房無貸無存款，就職小型私營企業，稅後月薪4000。我覺得這麼耗下去不是辦法，希望她至少買個小房子有個奔頭，目前想讓她來光谷。房姐有什麼建議嗎？我們最多能借她10萬，父母也可以幫她貸點款但是後期償還問題很大。

回答：花山的瑞園和紐賓凱關注下 或者朗詩淘小戶型，分割出租緩解月供 光谷小房子不便宜，買1居室，對她來說太吃力。 月供能力太弱了，需要留至少2年的月供。

提問：房姐你好！第一次提問。請問西安長安區地鐵旁富力城房子，值不值得繼續持有，西安的房價剛剛上漲卻遇上史上最強限購，都說西安的房價與西安城市地位不符，那麼西安的房產將來會是怎麼樣一個走勢呢？另外重慶作為海陸新通道，似乎將來有大發展，哪個區可以考慮投資房產呢？

回答：富力城繼續持有，還有空間，房產投資看長線。 西安謹慎看好，城市地理位置非常好，西北重鎮，全省單核城市，理應得到大發展。但是市場經濟氛圍和產業結構還不合理，房價漲過一波，目前熄火中，近2年不會有太大起色。 現在二線省會城市中，重慶是唯一沒有被限購的城市，可以建倉。真內環單價1.5以內的次新盤淘筍。

提問：新人首問: 房姐好，坐標武漢！武鍋老房子拆遷，多要了個就地還建的指標99平，武鍋時代花園小區，就是年底交房需要付全款100萬，還不能貸款，手裡錢不夠。方案1，直接把指標出手，有人收購大概2萬一平；方案2，把手上的金地藝境再抵押出去借商貸，就是要還3年左右商業貸款，負擔比較重，想聽聽你的建議。還有就是聽說還建的房子2年內不能辦證，是空著等能辦證了賣出去好還是裝修租出去呢，這間房自己不去住。萬分感謝！

回答：全款占資金，還建房未來漲幅不如商品房。 沒有槓桿的產品不喜歡。 收購價是2萬，你自己單賣可以賣到2.2左右 指標出手後，用200萬再入手2-3套1W+的低價潛力盤，未來漲幅更可觀

提問：房姐你好，新人又來提問了，在武漢有老人房票光谷綠地國際理想城和長江紫都三期，自己房票武漢江山和光谷之星，北京有一套北京印象200平，房產該怎麼整合一下？ 1.我想的是北京的房子只有一套不動現月租金2萬可長持嗎？ 2.想把長江紫都三期和武漢江山賣了，用老人票在主城區購買一套可否，武漢江山現在橫盤品質不太好想置換，哪個樓盤地段合適？ 謝謝

回答：瞎折騰啥呢 賣掉武漢江山買綠地，從一個CEO換到另一個CEO？ 現在這幾套都不好出手 實在要換，把長江紫都出手，入手2套低價潛力盤吧。四新，白沙洲，光谷東核心區都可以考慮。 置換的前提是你要淘到有確定收益的樓盤，否則就都繼續持有，不要隨意換籌。你現在這幾套長持問題都不大的。 北京印象未來也可以隨大勢漲。

提問：房姐你好！又來麻煩您了，保利新武昌最近中介通知有房，價格在14000左右，茶水17個，怎樣判斷房源的真假呢？不知道能不能入手

回答：新武昌的茶水盤，去年出過事，當事人已經進去了。 不太好判斷，因為是還建房性質，流程很複雜。 先要去拆遷辦做登記，做完登記後，拆遷辦出函給開發商，然後再通過開發商來簽認購。 如果不是特別有把握，不建議輕易嘗試。

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