圖片來自：網絡
出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
在房地產行業深度調整期，中國將推動新一輪「房改」的消息迅速傳播，引起各界廣泛討論。
據多家媒體報道，近期，《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（國發【2023】14號文）（以下簡稱「14號文」）已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構，進入執行落地期。
而今年以來，中央會議多次提及保障性住房建設。8月25日，國務院常務會議審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》。會議指出，推進保障性住房建設，是促進房地產市場平穩健康發展、推動建立房地產業發展新模式的重要舉措。
消息傳開，業內普遍解讀為：商品房為主的單軌製成為過去，取而代之的是以保障房為主、商品房為輔的雙軌制，未來房地產市場將迎來「低端有保障、高端有市場」的新格局。
那麼，如果「14」號文件順利落地，將會房地產行業帶來哪些影響？供、需兩端如何看待？對於現有的住房體系和未來地產行業發展又有怎樣的影響？搜狐財經對此進行多方了解。
市場端：保障房將分流城市郊區商品房市場
根據媒體報道的「14號文」內容：在大城市加大保障性住房建設和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難；但剝離保障房的金融屬性，實行嚴格的封閉管理，不得上市交易，按照「保本微利」的原則配售。
這當中，提高保障房供給比例尤為引人注意。公開資料顯示，我國在2021 年確立了保障房體系的頂層設計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。
但是，目前保障房在市場中占比並不高，商品房長期占據主導地位。華泰證券測算，從現有體量上看，保障房存量以公租房和經適房/兩限房（限價商品房） 為主，貢獻了全國 3%和 5%的住房供應。
而在「居者有其屋」的新加坡，保障房比例超8成，中國香港超4成。作為中國超大城市之一的深圳，未來的規劃是：新供應的住房結構中，40%是商品房、60%是保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房）。
那麼，未來保障房在住房市場比例提高，會擠壓商品房的市場空間嗎？
在58安居客研究院院長張波看來，保障性住房和商品房之間的互為組合關係，而非競爭。
「由於兩者的客群存在明顯差異，並且保障房和商品房並不能互相流轉。因此保障房體系的完善，有利於進一步打開商品房領域市場化調控的政策空間，將推動商品房更好向高品質方向發展，更好滿足中高端改善性需求。」他指出。
在北京做了十年房產中介的張曉，也持相同觀點。在他看來，「保障房保障的是本來就買不起房的那部分人，對市場不會有很大影響。只要城市有人口流入，就會有購買高品質商品房的需求。」
但普遍的共識是，「新房改」會影響一部分計劃購買商品房，購買能力卻相對較弱的購房者。如廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就認為，「原本這部分人會加槓桿、甚至掏空六個錢包實現買房夢想，如果產權性住房按照成本價銷售，他們可能會買。」
一位生活在深圳的購房者也表示，「如果不考慮孩子的學位，買保障房不用背高額房貸，不用高額租金，省下來的錢，還能提高自己生活質量。」
不過，在李宇嘉看來，倒向保障房的購房者所占比例不高。一是，大多數買保障房的也買不起商品房，二是，未來他們還是會帶動商品房購置。
「因為買保障房的購房者，還會在消費升級後購買商品房。這才是一個健康的置換邏輯。所以本質上來講，保障房對商品房的促進效應、帶動效應比替代效應更大。」他說道。
鏡鑒諮詢創始人張宏偉則對搜狐財經指出，保障房對商品房市場產生影響，要分區域、客群來看。
他認為，保障房在住房總量的比例提高，會對城市近郊或遠郊的剛需商品房市場產生較大衝擊，「保障房主要針對低收入家庭的居住問題。如果未來保障房加大供應，會將剛需、首套購房者從商品房當中分流。一旦分流，近郊或遠郊的商品房項目會越來越難賣。」
在他看來，隨著保障房供應節奏和力度加大，對商品房市場的影響是從點狀再具體到一個板塊、區域，「從長期推行的角度來講，新一輪房改可能就會對一座城市有全局性的影響。」
需求端：「商品房市場化」將拉高主城區改善項目房價
除了規劃建設保障房，「14號文」還提到：推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。
其中，對於「商品住房回歸商品屬性」被普遍解讀為：讓商品房回歸市場化、商品化屬性。
從當前樓市政策走向來看，現在除了一線城市、部分強二線，大部分城市的樓市調控政策的限購、限貸、限售等已取消。
據諸葛數據研究中心不完全統計，截至今年10月31日，全國約35城放鬆限購政策，約有22個地區放鬆限售政策。
與此同時，土地拍賣正在市場化。據《經濟觀察報》報道，今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。
目前，合肥、成都、廈門、濟南等城市已宣布取消土地最高限價，開始實行「價高者得」的政策。而樓市放開限購限售、土地放開限價，也引發市場猜測：「新房改」是否會推動房價上漲？
在張宏偉來看，新一輪房改會拉動城市主城區的改善、高端改善豪宅項目的價格。
「因為商品房回歸商品屬性，一定會按照市場化的方式來解決問題。從政策面來講，隨著地價放開限制、房價限價也逐步取消，未來主城區位置配套地段、物業服務、品牌綜合實力比較好的項目，房價一定會上漲。」他解釋道。
他還指出，「尤其是主城區的核心地段項目，供應量少，新房供需關係也沒有近郊、遠郊壓力大，相對來說可以達到供求平衡，甚至供不應求，價格大機率上漲。」
一位長期關注北京住房市場的業內人士指出，當商品房回歸商品屬性，房價可漲可跌，但漲跌幅可能相對激進。「『氪金玩家』的資本遊戲，信息差帶來的損益差將進一步拉大。企圖通過購買商品房撬動資產升值，將不再是普通人能玩轉的領域。」
那麼，於購房者而言，在保障房和商品房之間該如何抉擇和考量？
對此，李宇嘉表示，「對於保障房和商品房，大家可以各取所需。保障性住房，是為了解決買不起房、戶籍的夾心層、工薪階層、剛畢業大學生、年輕人的基本居住需求，所以它的戶型、區位、設計肯定比同區域商品房或者中心區的商品房弱。如果能接受保障房這些缺點，不失為一種選擇。」
據了解，近期有福州公租房住戶收到福州相關部門的購置新建保障性住房的意向登記簡訊。該簡訊顯示，新建保障性住房房源地段位於福州新區濱海新城萬新路北側地塊，銷售價格不超過6000元/m(後續可能做適當調整)，房型及面積分別約為一房型50m、二房型60-70m、三房型70-80m(具體根據規劃設計確定)。
圖源：網絡
安居客顯示，現在福州濱海新城新房價格在1.1萬-1.8萬/平；而嶄新的保障房就只要六千，價格更低，但是與主城區距離較遠，存在明顯缺點。
購房者們的態度則並不明亮。當問及是否會購房保障房時？一位「95後」的購房者魏銘表示：「保障房可以繼承嗎？可以的話，會考慮購買。」
另一位持幣觀望的「85後」購房者徐源則表示，「目前（政策）對於保障房的規劃信息不明，不想做『第一個吃螃蟹的人』。」
此外，她對保障房產權的歸屬有所顧慮，「中國人對買房有一種特殊的眷戀，不僅是房子，還是我的家，必須百分百歸我所有才會安心。」
供給端：房地產行業新模式有望明朗化
至於供給端，這又將帶來怎樣的影響？業內普遍認為，房地產正值深度調整期，新一城輪房改實施後，房地產市場產生將發生翻天覆地變化。
華泰證券指出，保障性住房建設提速不僅可以帶來開發增量，還有望進一步使得房地產行業新模式明朗化，雙軌制的形成將進一步卸下市場化體系的羈絆。
當保障房建設提速，過往習慣開發商品房的房企該如何定位、規劃戰略就顯得十分重要。
張宏偉認為，於央國企而言，一方面可以開發市場化的商品房，另一方面承擔起建設保障房的責任，可能會變成以保障房為主。而民營房企基本上將回歸到市場化的商品房市場。比如，一部分民營房企的產品開發能力較強，可以做保障房項目代建、運營。
對此，李宇嘉對搜狐財經表示，對於資金鍊比較緊張的房企來講，參與保障房建設將是一個好機會。
「保障房建設的土地、融資成本將大幅降低，可以減輕企業的資金鍊壓力。同時，保障房擁有明確的資金回籠機制，不會造成房子積壓；若按成本價銷售，還可以從中獲取合理利潤。 」他指出。
在張波看來，保障房占比提高，商品房回歸市場化，將倒逼房企走出「舒適區」。無論是民企房企還是央國企房企，商品房的建設必須要走出原先標準化產品，幾套戶型、幾個小區樣式打全國的套路。
「由於商品房未來要回歸『商品』屬性，也就是由市場供需來決定房價，加之目前不少城市的人均居住面積已經達到較高水平，如果不能打造更為優質、更能契合需求的產品，未來將很難在市場上有良好表現。」他指出。
就行業來看，當前市場仍在疲軟期。據中指院11月1日公布的百城房價指數，最新的今年10月，全國100個城市新建住宅平均價格未能止跌，但同比跌幅收窄至0.02%。
分城市來看，10月一線及二線城市房價同比上漲，漲幅分別為0.37%和0.01%；三四線代表城市房價同比下跌0.6%，該梯隊內近8成城市房價同比下跌。
另據同策研究院監測數據，從30個大中城市新房市場成交數據來看，10月份較9月份下降了4.7%，樓市下行壓力進一步增加。
樓市復甦動能不足，房企業績仍承壓。中指院數據顯示，今年10月百強房企單月銷售額4476億元，同比下降33.5%，環比降7.5%。
（應受訪者要求，張曉、魏銘、徐源均為化名。）