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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
凌克辭職風波半個月後，外界迎來窺探金地集團近期經營業績、財務安全的機會。10月30日晚間，金地集團發布2023年第三季度報告。
報告顯示，前三季度，受計提資產減值準備15.99億元影響，金地歸母凈利潤同比減少98.27%至5801.61萬元，其中第三季度虧損14.74億元，同比下降207.16%。
此外，就數據來看，金地的流動性出現惡化。截至9月30日，其在手現金較年初縮減206.6億元，降為338.5億元，無法覆蓋同期420億元的短期債務。
10月31日， 金地集團再次上演「股債雙殺」。截至收盤，金地股價下跌5.13%，報5.18元/股；公司債券「21金地03」、「21金地01」、「16金地02」均跌超10%。
銷售均價下滑4900元/平，深陷計提泥潭
報告顯示，今年第三季度金地營收、利潤雙降，錄得營收154.40億元，同比減少38.15%；歸母凈利潤虧損14.74億元，同比下降207.16%。
對於第三季度營業收入同比減少38.15%的原因，金地解釋稱，主要系三季度房地產項目結算規模下降。
金地前三季度的整體業績亦有所下滑。今年1月-9月，公司累計實現營收522.95億元，同比減少1.47%；歸母凈利潤5801.61萬元，同比下降98.27%。
金地在財報中稱，前三季度凈利潤大幅下滑主要因為房地產項目結算利潤下降以及對項目計提減值。
同日，金地發布的《2023年前三季度計提資產減值準備的公告》顯示，前三季度公司計提資產減值準備15.99億元。 其中，計提信用損失準備合計7.34億元，計提存貨跌價準備合計8.65億元。總體來看，計提資產減值準備導致金地前三季度凈利潤減少約14.35億元。
搜狐財經梳理髮現，這是去年以來，金地第二次進行大規模計提減值。2022年底，金地對各類帳面資產進行了資產減值測試，共計計提減值49.61億元，其中信用損失12.71億元，存貨跌價準備35.22億元，共減少2022年度歸母凈利潤38.78億元。
事實上，對於本次計提減值，金地管理層早有預告。在今年9月召開的2023年半年度業績會上，金地財務負責人韋傳軍表示，「上半年市場仍處於低位運行期，受行業政策及市場波動影響，部分項目出現減值跡象，公司根據會計準則規定，會定期根據市場變化情況進行減值測試。」
從銷售情況來看，今年以來，房地產市場依然疲軟。1-9月，金地累計實現實現簽約面積669萬平方米，同比下降5.29%；簽約金額1219.3億元，同比下降25.23%；累計完成新開工面積約22萬平方米，累計完成竣工面積約 686.3萬平方米。
圖片來源；金地集團前三季度報
受銷售規模下降影響，前三季度金地經營活動產生的現金流凈流出7.45億元，較去年同期下降106.23%。
事實上，面對市場環境的變化，近幾年金地持續加倉高能級城市，提高投資標準，優化配置投資資源。今年以來，金地在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地，截至9月底，共新增土地儲備95萬平方米，總投資額達125億元。
在金地管理層看來，「高能級城市的市場需求基礎相對較好，目前也陸續有調控放鬆政策出台，預計銷售有較好表現。」
但同時，管理層還透露，「會基於城市市場情況及項目所在板塊的競爭關係，隨行就市調整價格策略，關註銷售、回款以及現金流安全。」
從數據來看，今年前9月，金地銷售均價為1.82萬/平方米，較去年同期2.31萬/平方米，下降4900元/平方米。銷售均價的縮水直接影響金地凈利潤和資產價值。
IPG中國首席經濟學家柏文喜指出，「金地集團在近年來一直堅持深耕高能級城市並審慎投資，所以其土儲主要集中在一二線城市，但這並不意味著金地能夠完全避免資產減值的問題。計提資產減值準備是由於市場環境變化或公司自身經營狀況改變，使得公司資產的實際價值與帳麵價值出現偏差，導致資產的實際價值下降，從而需要計提減值準備。「
值得注意的是，市場機構克而瑞曾表示，房企在計提過程中，或參雜著對某些項目的過度計提情況，對預期售價存在一定低估，導致存貨跌價準備過高，或利用計提減值的窗口來掩蓋經營策略上的失誤。貨跌價準備只是預計提過程，未來可以通過「轉撥」體現成盈利。
業內人士稱，後續市場企穩回升，房企盈利也有望回升。
在手現金338.5億元，無法覆蓋短債
今年10月16日，金地集團公告宣布，董事長凌克因身體原因辭任公司董事長等相關職務。隨後受凌克辭任影響，金地遭遇股債「雙殺」，反映了市場對於金地銷售和債務壓力的擔憂。
截至9月30日，金地帳面上的短期借款為11.81億元，較年初下降17.25億元；一年內到期非流動負債為408.2億元，較年初增加11.1億元，僅這兩項短期債務就合計約為420億元。
同期，金地的貨幣資金為338.5億元，對比約420億元的短期債務，仍尚有81.5億元的資金缺口。
目前，金地仍在盡力兌付到期債券，保持公開債務市場不違約。其中，10月23日，金地提前撥付「華夏資本-金地火花長租公寓2期資產支持專項計劃」項下「PR金地2」和「金地2次」的兌付款項，總額2.36億元。除了這一筆長租公寓ABS外，金地在10月18日還還如期兌付了一筆7.89億元的購房尾款ABS。
在償還完這兩筆債券後，金地今年11月12日，還有一筆總額20億元的中期票據到期。此外，明年金地還有6筆境內債務、一筆4.8億規模的美元債到期。這意味著，金地的償債壓力將主要集中在明年。
對於即將到來的債務壓力，金地方面正在為各項潛在的再融資做準備。今年9月中旬，金地第二大股東福田投資透露了支持意向，稱「將研究為金地在公開市場發行公司債或中票提供擔保等增信措施。「
除重啟債券發行外，金地管理層還透露，「將努力探索更多的融資方式，根據資產狀況和公司經營情況開展融資工作。」
雖然房地產市場銷售平淡，但是金地加快銷售節奏，力保回款。金地方面透露，今年「金九銀十」期間，有7個項目集中首開，涉及上海2個、深圳1個，杭州2個、西安2個項目。
其中，深圳金地環灣城總貨值高達300億元，其首批取證401套，當日認購286套，去化率71%，創造了銷售金額約46.9億的成績。
圖：金地集團1-9月房地產出租情況
與此同時，金地的經營性物業亦為其提供了較為穩定的現金流。今年1-9月，金地的寫字樓、商業及產業累計租金收入為23.17億元。其中，寫字樓、商業平均出租率75%，產業出租率為81%。