文|凱風
2020，終於來了。
作為20年代的開端之年，這一年的重要性眾所周知。無論是全面建成小康社會、實現首個百年目標，還是十三五規劃收官，都意味著2020年的與眾不同。
從1998到2020年，中國住房商品化，已經走過22年的歷程。經過長達20多年的上行周期，從狂飆突進到穩字當頭，房地產迎來了變局時刻。
未來五年，該如何買房？
01
不要跟政策對著干
中國樓市，是再典型不過的政策市。
沒有什麼比政策更有殺傷力，也沒有什麼比政策變化更能顯著影響樓市。政策的松或緊、穩與變，無論對於開發商還是購房者，都必須納入考慮，而且必須當成首要變量。
顯然，加息周期不要狂加槓桿，去槓桿周期更不能瘋狂All in。相反，降息周期自然不要無動於衷，加槓桿周期同樣不必過度謹慎。
記住，不要一成不變的樓市調控，也沒有一成不變的市場走勢。不要相信那些高唱「房價一直漲」的論調，也不必理會「房價崩盤論」之類的說辭。
樓市政策，服從於經濟需要。只要經濟形勢發生變化，樓市政策必然隨之發生變化。
無論是穩，還是壓，還是刺激，都要不斷追蹤最新的政策走勢。
政策，是第一變量，千萬不要小視。
02
認準真正的市場信號
樓市向來是一個炒作盛行的市場。
小道消息盛行，有些是混淆視聽擾亂預期，有些是蠱惑剛需入場，有些是試探政策口風。最常見的場景是，只要有一點風吹草動，就會被某些群體炒作成大反彈信號。出現一些收緊之聲，又被一些人視為房子從此不行的標誌。
這些情緒化的炒作，無助於我們對市場走勢的真正把握。
真正的市場信號是什麼？
其一，看宏觀大勢，樓市是逆周期性，與經濟形勢可謂相背而行。
樓市服務於經濟。經濟蒸蒸日上，或者從下行轉向企穩乃至繁榮，樓市自然不會輕易啟動，房地產作為最後的武器也不會輕易啟用。
相反，經濟一旦出現需要維穩的苗頭，房地產自然不宜過度收縮，但會否形成刺激模式，同樣要看所處的大環境。
其二，看政策表態。中國樓市是政策市，政策影響分量極其大，政策表態的變化，同樣可以看出轉向的信號。
是提「房住不炒」，是強調「六穩」，是明確定調「房不刺激」，還是表態「支持住房續期」，還是強調「去庫存」，抑或明言「支持居民合理加槓桿」，政策去向可謂千差萬別。
其三，要關注最為核心的調控政策。
樓市調控會不會出現大規模的鬆綁，要看的不是一些城市以搶人大戰之名瘋狂試探，也不是一些地方試圖繞開政策限制暗度陳倉，而要看最核心的政策，是否鬆動。
樓市裡，核心調控政策有三：一是限購，二是限貸，三是降息。
只要這三個核心調控政策不出現實質性鬆動，那麼樓市的刺激模式就不會啟動。
03
不要什麼房子都亂買
不要亂買房子，這可謂未來五年最誠懇的建議。
這句話的意思，並不說不要買房賣房，而是說不要什麼房子都隨便買，不要看到房地產就想到去投資。
房子有很多，住宅、公寓、共有產權房、公租房、回遷房、小產權房，寫字樓、商鋪、車位、廠房，不一而足。
這些房子，性質不同，土地產權年限不同，交易稅費大相逕庭，市場活躍度千差萬別，回報周期差異巨大，至於安全邊際更是天壤之別。
那麼，該配置什麼樣的房子？
商品住宅顯然是第一位的，這是名副其實的房子。
70年產權，產權到期之後可自動續期，享有免個稅或增值稅優惠，政策最友好，市場面最廣，交易最活躍，安全邊際最高。
商鋪和寫字樓，要謹慎。
2018年-2019年一直處於下行態勢，且是量價齊跌，在過去四年這一輪上行周期中，更是嚴重跑輸住宅。
要知道，許多城市商鋪和寫字樓嚴重過剩，加上電商等網際網路業態的衝擊，以及經濟形勢的影響，想要選擇優質的商鋪和寫字樓投資並不容易。
公寓更要謹慎。
這兩年，已經發生過多起公寓維權事件，買來的公寓最終發現原來是「辦公性質」，不能住人；商家宣稱是公寓，最終發現連產權都沒有，只能「以租代售」。
這種陷阱層出不窮，根源在於公寓的合法性一直在變動之中，目前已有不少地方出台公寓禁令。加上公寓只有40年產權、稅費比住宅多一倍、流動性弱等因素，投資公寓更要全面權衡。
至於其他類型的房子，更要抱有一百分的謹慎。搞不清房子性質，就不要奢談投資。
04
流動性要放在第一位
過去買房，上漲空間有多大，無疑是第一位的。
未來買房，安全性和流動性的重要性，已經遠遠超越了上漲空間。
安全性，不用解釋。流動性，顧名思義，指的是變現能力，兌付能力，持續撬動槓桿的能力，將資產變現為現金的能力。
任何資產，只要不能變現，就終究只是紙面財富。
房子失去了流動性，指的是有價無市，沒有交易，任何價格、任何浮盈都只是空中樓閣；指的是無人接盤，無論是對城市前景還是資產前景產生疑問，只要沒有人再來接盤，那麼原有的價格就難以為繼。
那麼，哪些房子缺乏流動性？
其一，政策處於灰色地帶、市場相對狹窄、成交限制過多的房子。
這包括商住公寓、小產權房、軍產房、車庫、非熱點城市的旅居地產、缺乏更新及改造可能的老舊小區，以及部分發展中國家的海外房產。
其二，年限過久的舊房，一般房齡超過25年以上。
這些舊房，如果在熱門拆遷區域，那麼未來還存在較大的拆遷收益預期。如果拆遷不易，連加裝電梯、加建停車場都困難重重，那麼無論是居住價值，還是投資價值都將大打折扣。
要注意的是，我國住宅的設計壽命一般為50年，許多80/90年代的老公房，真實的房齡上限未必能觸及這一門檻。而在貸款機制中，房齡超過30年，就很難獲得商業貸款，其流動性必然大打折扣。
其三，沒有二手市場的區域。
沒有二手市場，就沒有交易套現的可能。二手市場過於羸弱，新房想要進行變現，就會存在極大困難。
這裡包括大多數的縣城、大部分二三線城市的新區，以及一二線城市的遠郊區。
05
哪些城市的房子還值得買
一線城市自不用說，強二線城市同樣問題不大。
現在的問題是，三四線城市該如何選選擇？
用一線、二線、三四線這樣的概念，來對城市進行能級分層，一直都頗為流行，但這種分類會給人一種誤解，以為只有一二線城市才有前途，三四線城市一概失去前景。
顯然，在中心城市、都市圈和城市群日益成為發展主流的背景下，這種城市分層早已不合時宜。
如今，看一個城市的投資價值，不在於是一線城市還是二線城市，而要看所處的都市圈和城市群。
惠州雖然只是三四線城市，但由於處於深莞惠都市圈的核心圈層，其價值自然高過一般的三四線城市。
同理，江蘇崑山看起來不過只是一個縣級市，但由於毗鄰上海，直接享受上海大都市圈的溢出效應，其價值甚至超過一般的二線省會。
就此而言，從城市投資價值來看，可以分為三大圈層。
其一，國家級城市群的核心區域。
粵港澳大灣區、長三角、京津冀，是我國僅有的三大世界級城市群。成渝城市群、關中平原城市群、中原城市群、長江中游城市群是國內較為成熟的幾大城市群。
這些城市群里的三四線城市，尤其是與中心城市毗鄰的三四線城市，將會受到城市群輻射效應和一體化效應帶來的利好。
其二，中心城市及其都市圈區域。
都市圈，指的是1小時交通圈內的城市矩陣。
在中心城市1小時交通圈輻射範圍之內的三四線區域，可以視作大城市的遠郊區，享受輻射效應。
其三，經濟發達、人口流入、產業自成一體的三四線城市。
這些城市，或許因為經濟體量過小，或許因為人口規模不大，或許因為地理區位不算突出，不能躋身傳統上的一二線城市之列，但由於自身底子較好，因此前景也值得期待。
這其中的代表，當屬與澳門毗鄰的珠海，依靠海景資源獨樹一幟的三亞，處於長三角一體化示範區內的嘉興，以及自成經濟副中心的洛陽。
06
不要輕視橫盤的威力
房價不漲就是跌，這個常識得到越來越多人的認可。
之所以會這樣，是因為房子作為資產，作為占用六個錢包、承受長達20年甚至30年按揭貸款的大筆投資，每天都在產生成本。
對於房子來說，第一大成本是資金成本，這既包括貸款利息，也包括首付資金的潛在理財收益成本。
第二大成本，則是房子的折舊成本。新房一旦交付，就變成二手房，隨即就會產生折價，這是無形的「折舊損失」。除了無形折舊之外，還有有形的折舊，房子不斷老化，折舊成本不斷抬升。
第三大成本，則在於物業費、取暖費以及未來可能落地的房地產稅。這是買房的持有成本，只要房子在手，這些成本就難以繞開。
據李迅雷金融與投資統計，在一二線城市，持有房產的總成本高達6%-9%，而租金回報率約為2%。
這意味著，如果房價漲幅低於6%，那麼買房其實每年都在虧錢。
所以，未來五年的買房，不僅要將安全性和流動性放在首位，更要考慮到每年的持有成本，這些成本都將轉化為損失。
如果沒有一次又一次大漲來覆蓋，那麼這些成本將會成為許多人的難以承受之重。