轉自：經濟觀察報
近年，在國家倡導新型城鎮化和土地高效利用的背景下，中國城市軌道交通建設如火如荼展開。伴隨著軌道交通建設在中國城市發展中發揮越來越重要的作用，TOD(Transit Oriented Development)模式也愈發受到關注。
近日，關於龍湖集團位於重慶的TOD項目「龍湖光年」消息不斷。作為全國五軌合一的TOD項目，「龍湖光年」是重慶基於公共運輸優先發展的理念打造的城市綜合體的領頭羊，也成為一張具有重慶特色、代表重慶發展速度的新名片。
重慶是一座山城，自古以來，地形險峻、山峰奇峻而變化叵測，構成重慶的一種獨特意境。「龍湖光年」的設計靈感恰是來源於三峽瞿塘峽。項目位於重慶沙坪壩區商圈正中心，高達182米的雙子塔及其他4棟塔樓的一體設計，加上長達600米的天街群樓，是長江兩岸的群山岩壁的寫照，充分還原了重慶的江山神韻。
有著16年TOD項目開發經驗的龍湖集團，不斷突破自我，借光年項目率先打造出商圈高鐵TOD，成為「站城一體化」的開發樣本。
TOD探索者：「龍湖光年」現身
TOD理論最早由美國學者彼得·卡爾索爾普提出，在日本這個注重空間利用的國度得到最多的實踐，如今已被視為緩解交通擁擠、城市無序蔓延、降低城市能源消耗、促進城市可持續發展的規劃理念。
在業內看來，TOD模式發展前景廣闊。軌道交通會引入大量人口，帶動開發周邊區域；交通樞紐+綜合物業模式，可大力提升物業價值，反哺前期投入；TOD提供高端產品(辦公、商業、住宅)能助推產業轉型，促進城市更新。據估算，TOD在中國大約有2.4億平方米的開發空間，市場規模將達到5萬億，遠期回報率可觀。
據不完全統計，已涉足或正在涉足TOD的房企已超過20家，包括龍湖、萬科、綠地、招商蛇口、碧桂園、保利等。其中，龍湖已在重慶、北京、上海開發了多個TOD項目。
作為中國TOD理念的最早倡導者和實踐者之一，龍湖集團在兩年前宣布取得重慶沙坪壩高鐵上蓋商業核心地塊，開始在原沙坪壩火車站站址上打造TOD（公共運輸優先發展）商業體，重慶基於TOD開發理念的商業體「龍湖光年」正式浮出水面。
公開資料顯示，目前沙坪壩三峽廣場商圈轄區面積約0.27平方公里，商業建築面積約64萬平方米，商務建築面積約10萬平方米，而龍湖光年總建築規模為48萬平方米，項目還設計了一條寬約40米的城市主軸道路貫通南北，跨越鐵路的大平台將兩側的城市銜接起來，打通沙坪壩三峽廣場商圈和南邊的沙坪公園，也將南北兩側的步行區聯繫在一起。項目建成開業後，將使三峽廣場商圈面積擴容3倍，預計每天吸引客流將超過90萬人次。
據龍湖集團相關負責人介紹，基於沙坪壩三峽廣場商圈周邊土地開發成熟度較高、可開發土地稀缺這一事實，為讓空間資源得到最大程度利用，項目地下有7層建築設計沙坪壩高鐵站綜合交通樞紐，銜接高鐵、已開通軌道1號線、環線、在建中的軌道9號線、規劃中的軌道27號線、公交、出租等多種交通方式，地上由長600米的裙樓和約200米高的地標雙子塔以及另外4棟塔樓整體構成，其中龍湖自持的商業樓層就有7層之高。
引領者：「站城一體化」開發樣本
TOD綜合體項目像座微縮城市，是一個極其複雜的系統工程，涉及到城市規劃、 土地、財政、產業發展等方方面面，因此雖有廣闊發展前景，但是開發門檻高，競爭者少。協調、平衡各種矛盾點、推進項目快速完成，考驗的是系統綜合協調管理能力。只有資金實力強勁、開發經驗豐富、善於資產運營的企業，才有能力打造TOD項目。
以「龍湖光年」為例，該項目屬於全國商圈高鐵TOD項目的先行者。作為一個總建築規模達48萬方、地面最高建築約200米、地下縱深約30米的綜合交通樞紐，加上項目位於城市核心商圈、高鐵上蓋起大型建築群，「龍湖光年」的規劃建設難度可想而知。
「作為全國首例五軌合一的TOD項目，龍湖光年早在設計之初，在整體規划上就充分考慮了『站城一體化』設計思想，確立了要以解決城市功能為主的規劃思路。」龍湖集團相關負責人表示。
為此，「龍湖光年」構建出7大功能集群，包括寫字樓商務辦公集群、雙子塔空中商業集群、天街城際消費集群、社會公共服務集群、文化教育服務集群、城際交通樞紐集群、全品類民宿酒店集群；規劃出酒店民宿類、教育培訓類、特色餐飲類、休閒娛樂類、醫療美容類、企業公司類6大商業業態，塑造城市多元化生活目的地。
面對這樣一個高難度的複雜項目，「龍湖光年」的進展速度卻刷新了人們的想像。自2017年6月落戶沙區，2018年1月，重慶沙坪壩鐵路綜合交通樞紐投用，成渝高鐵開進沙坪壩；2018年12月，6號樓封頂；2019年5月，5號樓封頂；2019年8月，3、4號樓相繼封頂；2019年9月，龍湖光年地標雙子塔中的1號樓封頂；2019年10月，龍湖光年地標雙子塔2號樓封頂。可以說，重慶「龍湖光年」，開創了中國TOD模式商業新紀元。
業內稱，「龍湖光年」的建設速度，可用「光速」來形容。最新的消息是，由龍湖自持的金沙天街，招商進展突破預期。目前金沙天街招商率已突破70%，開業品牌數預計超過500家。其中，有60家品牌首進重慶，200多家品牌在金沙天街以旗艦店或定製店的形象來呈現，計劃於明年9月底開業。
從宣布落戶沙區到主體建築全部封頂再到招商提速，龍湖光年只用了不到2年半的時間。業內人士認為，該項目首次完整構建四維城市模型，演繹出新時代「站城一體化」的開發樣本。
轉自：經濟觀察報