3月28日上午，號稱「光明神盤」的樂府花園正式開賣。
作為深圳「網紅片區」光明的年後首個住宅新盤，這次成績單卻並不理想。
據悉，今天樂府花園採取線上選房，共推出4棟1036套房源。在選房僅剩不到5分鐘時，銷控顯示已選171套，開盤結束後有購房者稱已選354套，銷售34%。（以開發商最終口徑為準）
素來是剛需收割機的光明，這次失靈了？
部分銷控表
現場銷售透露，本次僅1棟和3棟有99折優惠。整體均價在4.7萬/平，總價314-583萬之間。
據南方樓事了解，購房者遲疑的原因主要集中在價格、戶型、配套以及交通等方面。
接下來，南方樓事也將從這三點分析為何這次光明新盤「不香」了。
今天上午11點，樂府花園線上開盤正式啟動，選房時間僅15分鐘。
據備案信息顯示，樂府花園備案住宅產品共1036套，分別位於1棟AB座、2棟AB座、3棟AB座和4棟，面積為67-120平2-3房。
不過，據現場銷售介紹，今天只有1棟和3棟約580套房源能享受99折優惠。整體單價4-5.2萬/平，均價4.7萬/平。
上下滑動查看1棟和3棟樂府花園戶型圖：
有購房者表示，大部分人都會優先選擇有折扣的房源，總有種「變相先賣一半」的感覺。
來源：家在深圳
實際上，這兩棟有優惠的也是相對有缺陷的房源。
「3棟旁邊有一個垃圾站，1棟的採光不夠好，這次推出的房源性價比不是很高。」有購房者透露。
據購房者傳出的銷控圖顯示，在選房時間剩餘4分22秒時，共有171套房源被選。
開盤結束後，據家在深圳網友透露，本次被選房源有354套，其中67平2房戶型賣得最好。
按照推售總套數1036套計算，當天開盤樂府花園銷售結果約34%。
相比此前光明動不動就日光的剛需盤，這個成績的確有點「寒磣」了。
實際上，這從此前認籌數據就能猜出一二。
3月21日，樂府花園正式啟動認籌，認籌金刷新了深圳住宅項目的「最低限度」——僅需2000元！
然而，在認籌不到一周的時間裡就有網友爆料：截止3月25日上午樂府花園僅600多人認籌，不過開發商最終並未公布實際人數。
如果該數據屬實，也就是說認籌人數也不過總房源一半，這也就不難理解為何在銷售口中，推售套數會變成「這次只推1/3棟」。
據南方樓事了解，此次入手的購房者更多是看重光明未來的發展潛力。
而棄購的原因，則集中在價格、交通配套、戶型設計等方面。
南方樓事選取了部分網友的評論，或許可以參考一二。
截圖自家在深圳網友評論，僅供參考，不代表南方樓事立場
隨著各種政策利好輪番出台，光明是近年深圳當之無愧的「網紅炸子雞」。
據深圳中原研究中心數據顯示，2019年光明區新房成交量暴漲了199.5%。
來源：深圳中原研究中心
去年深圳共有7個「日光碟」，光明就占了三席，甚至還包攬了兩個「秒光碟」。
11月30日晚，龍光玖龍台二期線上開盤，均價4.8萬/㎡，705套房「秒光」；
12月21日，勤誠達正大城開盤，4小時365套房售罄；
12月22日，綠地新都會線上選房，362套房約30秒賣光。
從以往新盤銷售來看，光明可謂是「剛需收割機」。而此次同樣定位是剛需盤的樂府花園，卻沒能延續光明「日光碟」的輝煌戰績。
難道網紅光明「不香」了？
實際上，光明不該背這個鍋。對比此前秒光的新盤，樂府花園的性價比似乎並不那麼明顯，而性價比恰恰是剛需最重視的。
接下來，南方樓事通過從房價、配套、產品三方面，分析為何這次樂府花園沒能日光。
房價
對比此前秒光的龍光玖龍台和光明綠地新都會，三者均在光明相對中心的區域，且價格相近。
然而往細處對比，樂府花園在地理位置、片區規劃、配套等方面的弱勢就凸顯出來了。
1、區位優勢不足，距離地鐵較遠
在區位方面，龍光玖龍台無疑是三者中最有優勢了。
龍光玖龍台位於深圳十六大重點規劃區域鳳凰城內，這也是光明唯一入選的片區。
光明的各大行政部門都在這個區域內，且政府規劃的大量市政文體配套也在周邊，如深圳實驗學校、文體藝術中心、光明新城公園等等。
龍光玖龍台樓盤周邊是人民檢察院、光明機關後勤服務中心、深圳市不動產登記中心、深圳實驗學校、文體藝術中心、光明新城公園等，而且空白用地較多。
另外，龍光玖龍台交通優勢也較明顯：6號線和13號線（規劃中）雙地鐵，廣深港客運專線和贛深客運專線光明城站在鳳凰城內。
最近的「觀光站」僅130米
雖說樂府花園距離龍光玖龍台僅3公里，但周邊環境配套優勢卻弱了不少。
從地圖上來看，樂府花園周邊環繞著眾多工業區，距離地鐵6號線光明大街站（預計今年通車）約2公里。
不過周邊工業區一旦舊改完成，相應配套資源也會得到完善。
2、商業配套不足
從生活配套看，綠地新都會所處區域是光明目前生活氛圍最成熟的區域，商業配套優勢在三個樓盤中最為突出。
另外，距離對口的東周小學只有800米，離光明中學僅1.3公里。
圖片：咚咚找房
值得一提的是，深圳科技館選址歷經13年，從擬選址深圳灣到大空港，最終落戶在光明中心區與光明綠地新都會一站之隔的翠湖站西站（地鐵6號線）。
光明綠地新都會距離6號線「光明中心站」是160米
對比樂府花園，在商業配套方面就稍顯尷尬了。
除了自身帶有5700㎡的裙商，周邊的星河COCO•City、綠地新都會商業、光明廣場、正力時代廣場等均在2.3公里以外；樓盤對口的東周小學和光明中學也在1.8公里之外。
如此下來，也就不難理解為何在很多購房者眼裡，樂府花園的性價比並不高。
學校
最近深圳實驗光明學校的新動態，讓樂府花園又失去了「學校」的優勢。
深圳實驗光明學校是目前光明區唯一一所市重點學校，實驗學校在深圳知名度很高，屬於社會公認師資力量較強的學校。
據光明區教育局3月18日學區劃分公告顯示，光明社區、東周社區、東坑社區被劃入重點名校深圳實驗光明學校（小學部）的學區內。
圖片：光明區教育局
在這次學區劃分中，樂府花園並未在實驗光明學校（小學部）的學區內，而「秒光碟」光明綠地新都會和龍光玖龍台卻在其中。
南方樓事與樓盤銷售確認得知，樂府花園位於東周小學和光明中學的學區內。
相關資料：深圳實驗光明學校是深圳市政府重點建設的市直屬公辦九年一貫制學校，由深圳實驗學校負責籌建，秉承深圳實驗學校的辦學理念，是實驗學校傾力打造的高起點、高水平的教學環境。
所有教師從深圳實驗學校高中部、中學部、初中部等各部骨幹教師中抽調，以及面向全國各地和重點大學招調(聘)，深圳實驗光明學校師資力量雄厚。
此外，實驗光明學校（初中部）雖然是面向全區招生，但也有相應的標準，由於今年的招生標準還未公布，南方樓事整理了2019年的初中部招生要求供大家參考。
以下是2019年深圳實驗光明學校（初中部）面向全區招生要求：
A類：享受教育優待政策人員子女：烈士子女、現役軍人子女、消防救援隊伍人員子女、公安英模和因公犧牲傷殘警察子女。
B類：享受教育優惠政策子女：高層次人才子女，光明區「鴻鵠計劃」人才子女。
C類：符合在深圳就讀初中一年級條件且綜合素養評價優秀（小學五年級上學期、下學期，小學六年級上學期語文、體育、音樂、數學、美術、英語學科成績評價達到16個A及以上且沒有C、D等級）的適齡少年兒童。
在教育資源緊缺的深圳，「名校」無疑是樓盤最強大的附加值。
前兩天，南方樓事對深圳六大重點學區進行了詳細的調研採訪，大家可以感受一下「學區房」有多瘋狂：《年後漲價200萬？深圳學區房太可怕了！》
產品
這次購房者吐槽得較多的，還有戶型設計。
有認籌的購房者表示，小戶型賣得不錯，但大戶型設計有硬傷。
樂府花園在產品上的問題，或許源於原本人才房的規劃。據悉，最初樂府花園為光明高端人才房，如今是改為商品房出售。
從戶型設計上看，就能感受到跟市場商品房主流的剛需產品不大一樣。
樂府花園今天推出的A1戶建面型67㎡二房設計；B1戶型88㎡還是二房設計；C1戶型89㎡依舊是二房設計.......
看到沒有，樂府花園67-89平的戶型全都是兩房，想要三房只能買110平以上的。
也就是說，剛需買個三房總價都超過500萬了......
而市場上主流的剛需戶型，80-90平面積段多數做3房，有的甚至還能做到4房。對於講究實用性的剛需來說，89平2房、120平3房的設計真的是太浪費了。
這也就不難理解，為何樂府花園此次賣得最好的是67平2房，畢竟都是2房，剛需更傾向總價低的。上下滑動查看樂府花園戶型圖+位置：
舉個例子，將樂府花園與去年兩個秒光碟的戶型一對比，性價比落差就出來了。
龍光玖龍台戶型：96㎡三房兩廳兩衛；110㎡四房兩廳兩衛；121㎡四房兩廳兩衛，總價最低421萬。
光明綠地新都會戶型：88㎡三房兩廳一衛；140㎡五房兩廳兩衛，總價409萬起。
來源：樂府花園
位置：光明中心區木墩片區的華裕路與華夏路交匯處
價格：67-120㎡，均價在4.7萬/㎡，單價4-5.2/㎡，總價在314-583萬。
樂府花園共1137套：
備案房源位於1棟AB座、2棟AB座、3棟AB座和4棟，共1137套，涵蓋商業和住宅兩種類型產品。
其中商業，共101套，位於樓棟底層臨街商鋪，戶型建面約25-142㎡，均價約7.05萬/㎡，單價區間在3.8-12.7萬/㎡，總價區間在123-1118萬/套；
住宅產品，共1036套，戶型建面約67-120㎡，均價約4.7萬/㎡，單價區間在4-5.2萬/㎡，總價區間在314-583萬/套。
本次開盤優惠：當日購買可享99折優惠
樂府花園戶型共有12種：
上下滑動查看全部戶型：
樂府花園周邊舊改規劃：
樂府花園所在片區未來幾年的規劃主要是舊改更新，以增加居住用途為主，舊改項目大多都是沿軌道線分布，整體交通條件較為不錯。
圖片來源：咚咚找房
樓盤所在的光明木墩片區屬於整個光明範圍內舊改較為集中的區域，目前樓盤周邊分布超9個城市更新項目，具體內容如下：
圖片來源：咚咚找房
光明區未來規劃：
素有網紅之稱的光明區是深圳9個市轄區中最年輕的一位。
2007年8月深圳設立了光明新區，直到11年之後2018年9月才正式掛牌成立。
來源：網絡
前些年光明區與南山、福田區相比存在感極低，不管是新房還是二手房關注的人都非常少。
自從2018年公布了光明區成為廣深港澳科技創新走廊的重要節點，並相繼啟動光明科學城、山大學深圳校區、中山大學附屬第七醫院，光明城站35分鐘抵達香港西九龍等項目之後，開始受到各地購房者的關注。
來源：深圳市規劃和自然資源局
2019年公布的粵港澳大灣區規劃剛要明確了光明區未來發展定位，著實為光明區的樓市添了一把「油」讓它更火了。
來源：新華網
在過去10年里，2019年深圳新房住宅的成交量處於中等水平，但是新房住宅成交37882套，是104新政調控以來的新高。在過去2017年和2018年處於最嚴深八條調控期，新房住宅年成交量均不足30000套。
其中，光明區新房成交量與以往相比暴漲了199.5%，總成交量是5373套。
來源：深圳中原研究中心
（樓盤資料整理自咚咚找房）