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出品|搜狐地產&焦點財經
作者|陳盼盼
編輯|吳亞
樓盤降價風波未消，「紐扣大王」子公司偉星房產再次出手拿地。
12月12日，經過12輪競價，偉星房產以12.53億元摘得杭州市蕭山區寧圍單元塊，溢價率9.63%。
這是今年偉星房產在杭州拿下的第三宗地塊。今年3月，偉星還斥資31億搶下南京第二高價地塊。據中指研究院統計，2021年、2022年及2023年前11月，偉星房產累計拿地權益金地高達370億元，排名躍升70多名；銷售規模更是在三年時間實現了翻一番。
房企高溢價、大手筆拿地在房地產史上並不是少見。上一輪拿下「地王」的房企們，確實在樓市向好、房價飛漲時嘗過甜頭，但當房價無堅不摧的信仰被打破，高溢價地地塊成為難以消化的拖累。
偉星房產之所以能在行業洗牌之逆風而上，更離不開項目順利去化。然而，「黑鐵時代」的「黑馬」並不好當。近期，偉星房產武漢、合肥兩個項目紛紛傳出降價銷售的消息，引發老業主反抗，武漢項目一度被暫停銷售。
370億逆勢補倉，銷售業績三年翻番
2021年下半年開始，房地產市場進入下行周期，行業經歷了一場劇烈洗牌，房企坐次大幅調整，有房企逐漸倒退，也有房企步步高升。而偉星在民企艱難度日之際，在長三角土拍市場頻頻揮金拿地，成為新晉地產「黑馬」。
資料顯示，偉星房產隸屬於偉星集團。其掌門人是有著「紐扣大王」之稱的章卡鵬。他靠生產紐扣和拉鏈發家，後跨界至建材水管行業，目前坐擁偉星股份、偉星新材兩家上市公司。去年，兩家上市公司累計營收105.8億元，凈利潤約18億元。
而偉星房產就是章卡鵬另一個副業。在此輪重金拿地之前，偉星房產一直走「小而精」的路徑，曾長期偏居安徽蕪湖一隅，一度占據蕪湖樓市「半壁江山」，直到2020年才決定走出安徽蕪湖、合肥，向杭州、武漢、南京等強二線城市擴張，衝擊更高規模。
這一時間恰恰是行業洗牌、民營房企逐漸式微的之際，給了偉星房產「抄底」樓市機會。中指研究院統計，2021年，偉星房產權益拿地金額分別為97億元、152億元，排在行業第97位、第18位，在兩年時間裡排名躍升70多名。其中，2022是其自成立以來拿地最多的一年，累計斬獲20宗地塊，總金額高達243億元。
今年以來，偉星房產繼續在南京、杭州、合肥、蕪湖、馬鞍山等城市跑馬圈地。尤其是在南京3月土拍，偉星房產從一眾國央企包圍中殺出重圍，斥資31億元奪得河西南G03地塊。該地塊以4.32萬元/平方米的樓麵價，刷新南京近7年以最高地價，也是南京土拍歷史上地價第二高的地塊 。
據中指研究院統計，今年1-11月，偉星房產權益拿地金額達128億元，位於行業第18位。排在它前面的，只有濱江、龍湖兩家民企，甚至超過了首開、電建等一眾國央企。
與此同時，偉星銷售業績也一路狂飆。據偉星房產2022年度報告顯示，2022年偉星房產銷售額約333億元，三年時間實現了業績翻一番。合肥、杭州、寧波、南京武漢等新進城市項目銷售相繼發力，在銷售業績中占比超50%。
2023年前11月，偉星房產以273.9億元的操盤銷售金額，位居克而瑞銷售榜第41位，排在雅居樂、合生創展等老牌民企之前。
一位不願具名的房企高管認為，「偉星在產品品質、區域布局、資金管控等方面都做的不錯，反而能在這輪行業調整中逆勢增長。」
值得一提的是，300多億規模還不是偉星房產的終極目標。據偉星官微披露，希望通過三至五年的努力，偉星房產實現500-900億元的銷售規模。
銷售去化承壓，降價風波頻現
900億目標實現的前提，除了大舉拿地，更離不開項目順利去化。其實，此輪重金拿地，偉星房產已改變了投拓思路，從此前的主攻三四線城市，走向了南京、武漢、杭州等強二線城市的擴張。這些城市擁有更好的銷售表現，去化更有保障。
例如，偉星房產在今年3月斬獲的河西南G03地塊之上打造了豪宅項目「偉星長江之歌」。12月6日，該項目發布捷報，稱首開拿下12億銷售額。
不過，如今在購房者觀望情緒濃厚、樓市持續乏力，重倉強二線城市的模式並非無往不勝。今年11月，其在武漢的項目因通過大幅降價的方式促銷項目，引起老業主維權的風波，一度被叫停銷售。
而在近日，市場消息稱，偉星房產位於合肥濱湖新區一個名為偉星濱江道的項目開始降價，以85折的價格銷售，同樣遭到老業主的激烈反抗。偉星房產寧波在售項目星潤名著銷售，從今年5月至今已開盤三次，去化率只有30%。
不僅如此，在樓市復甦乏力的大背景下，偉星房產不僅要面對銷售壓力，還要承受資金風險。
在土地市場大舉拿地、密集開發，偉星房產離不開大量資金支持。股權出質則是最主要的融資方式。例如，今年6月，安徽偉星置業有限公司兩次出資旗下公司股權，質權人為深圳市通新啟航實業發展有限公司，合肥偉萬置業有限公司。
2021年12月，安徽偉星置業出質旗下子公司合肥國偉置業股份,質權人為浙商銀行合肥分行；同年 9月還將旗下價值1億元股權數額出質予廣發銀行合肥分行。
股權出資是可以幫助企業迅速獲得資金，但若不能及時償還，將面臨喪失信用風險。去年6月，安徽偉星置業4次被列為「被執行人」，執行法院為安徽蕪湖市鏡湖區人民法院。
企查查顯示，目前安徽偉星置業涉司法案件134起，涉案案由為追償權糾紛、金融合同糾紛的共有24件。
市場下行、銷售去化困難、資金承壓……這個場景在近兩年密集暴雷的房企身上上演過很多次了。
那麼，偉星能扛得住這輪市場下行壓力嗎？