如果你有錢了你會幹什麼？
我想有很多人第一時間都會想到「買房」。
房子在中國人眼中可以說是很重要了，很多人一直努力工作就是為了買一套屬於自己的房子。
但是也有人買房是為了賺錢、投資，所以為了防止有錢人買更多的房，政府就出台了相關的限制買房的政策，然而仍然會有人想出各種辦法來買房，「借名買房」就是一種。
其實所謂借名買房，簡單來說，就是出資人借用出名人的名義購房。房產證上的名字是出名人，但是房款由出資人支付，房屋由出資人實際占有使用。
然而由於「借名買房」發生的原因、形式等等都是多樣的，導致「借名買房」糾紛不斷，導致相關司法實務混亂，難以有效及時辨別並規制。
所以今年我們就來說說「借名買房」的那些事兒~風險很大哦！
先說一個例子！
2000年12月30日，小張以小成的名義按揭購買了一套房屋。2001年小張與小成簽訂《協議書》，寫明小張用小成的名義購買房屋，在貸款還清之時，小成將所有權過戶給小張。2002年，該房屋所有權證登記到小成名下，房屋所有權證由小張保存。
2010年，小成謊稱房屋所有權證丟失，騙補了新證，隨後於2011年2月14日將訴爭房屋賣給了小霍，並於同年3月15日將該房屋過戶。
小張向法院起訴，請求法院判定小成、小霍簽訂的房屋買賣合同無效，並判令房屋歸小張所有，小成、小霍協助將訴爭房屋過戶至小張名下。
一審法院經審理判決：（1）小成、小霍簽訂的房屋買賣合同無效；
（2）小霍名下的房屋歸小張所有；
（3）小成、小霍協助將訴爭房屋過戶至小張名下。
（4）小霍不服提起上訴，二審法院判決撤銷一審法院第二項判決，維持一審其他判決。
雖然上述案件最後小張還是拿回了房屋，可是過程可謂是麻煩，好在之前二人簽訂了協議。可是其實在「借名買房」糾紛中，最多的就是出名人最後拒絕把房子過戶，很多都是因此才對峙法庭。
「借名買房」的出資人將面臨的7大風險：
1、借名購買經濟適用房等政策性房屋的，因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。並且在日常生活中，往往由於名義產權人與出資人之間關係密切，很不重視書面證據的收集和保存，因此出現糾紛時出資人難以證明購房款系由自己支出，要求名義產權人返還購房款也相當不容易。
2、借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房的事實或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認借名之事。
3、出名人主張不僅法律上房屋歸其所有，實際上也是自己出資購房。出資人的出資只是借款，最多比照民間借貸的利率返還本息。此種情況下，出資人將享受不到房屋大幅增值的利益。
4、第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。
5、由於出名人是登記權利人，如果持有產證辦理了房屋買賣、贈與手續，則買家在不知情的情況下，可以善意取得房屋的產權。出售的房款有可能遠遠低於市場價，還有更大的可能出名人不將房款支付給出資人。
6、出名人可以持有產證去銀行辦理二次抵押，甚至向高利貸借款，導致房屋被抵押登記，對出資人日後處理房屋帶來很大的麻煩。
7、如果出名人身上背負債務，債權人可以在起訴出名人的同時要求查封出名人名下的房屋，一旦被查封則房屋無法過戶。
「出名人」將面臨的3大風險：
1、失去購房資格、優惠機會
購房的數量有限制，一旦協助辦理借名購房，將被擠占一個購房名額。
如果如果購房需要的是登記權利人的資格、條件以享受優惠，借名購房後登記權利人將喪失了再次享受該優惠條件的機會。
如果是在深圳，首套房優惠政策、抽籤搖號所取得的序位、被取消經濟適用房資格等。
2、可能影響信用
出資人往往並非全款購房，而是以出名人名義辦理了按揭手續，由出資人實際償還房貸。一旦出資人未按時還貸，銀行會直接向出名人要求還款，同時影響出名人的信用資質。
3、財產被混同
如果出名人涉訴，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為出名人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其他財產，導致出名人實際上生活所必須的財產被執行。
但是如果還是有人想要「借名買房」，應該怎麼避免糾紛呢？
借名買房關係的成立
1、雙方簽訂了書面的《借名買房協議》。
如實際出資人與名義購房人簽訂了書面的《借名買房協議》，在不違反法律的強制性規定的前提下，雙方就借名買房的事實進行了約定，則雙方借名買房的法律關係成立，合法有效。
2、雙方僅口頭約定「借名買房」。
實務中，因實際出資人與名義購房人往往關係較為親密，部分實際出資人考慮到借他人名義買方已經欠下人情，再簽訂書面借名買房協議比較難為情，因此，在沒有書面借名買房協議的情況下，如何認定借名買房關係成立呢？
（1）實際出資人是否為單獨出資（包括但不限於購房款、按揭貸款、稅費等），如果是借名買房關係，購房款一般由實際出資人單獨出資；
（2）哪方持有購房的原始憑證（包括但不限於購房合同、繳費證明、購房款發票/收據、不動產權證等），如果是借名買房關係，該原始憑證一般由實際出資人持有；
（3）房屋由哪方裝修、家具由哪方購買，如果是借名買房關係，一般由實際出資人裝修房屋、購買家具。
（4）房屋由哪方實際居住或控制，如果是借名買房關係，房屋一般由實際出資人居住或控制；
因此，在滿足以上條件的情形下，即便沒有書面的《借名買房協議》，法院也可能根據事實認定雙方存在借名買房關係。
針對「借名買房」，法院會根據什麼來判決呢？
一：借名買房協議具有一般的合同約束力，應認定為有效合同。
二：因借名買房需承擔被法院強制執行的風險時，不能因此否定剝奪其對案涉房屋享有的財產權利。
三：對於親屬之間約定的借名買房協議，可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。
四：「借名買房」情形下真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鏈條證明其系真實購房人的，應當確認其系真正的房屋產權人。
五：書面合同不是「借名買房」的必要條件。
六：不具有當地購房資格借名買房請求辦理過戶手續的，法院不予支持。
七：借名買房協議僅對協議方有約束力，不能對抗外部行為。
八：借名買房協議違反他人合法利益、社會公共利益的無效。
如何降低借名買房的法律風險？
1、首先應了解擬購買房屋的性質，是否能夠上市交易、是否能夠辦理過戶登記，借名買房行為是否違反法律的強制性規定，以免導致借名買房的行為被認定為無效；
2、實際出資人應與名義購房人簽訂書面的《借名買房協議》，約定雙方借名買房的事實，並約定若因名義購房人違約導致實際出資人取得房屋所有權並辦理過戶登記的，應支付一定的違約金；
3、實際出資人應當注意保存購房的原始憑證等相關資料，在房屋滿足交付條件時，及時占有並控制房屋。在實際出資人符合過戶登記條件時，及時將房屋過戶至自己名下。
由於房屋價值較高，借名買房行為存在諸多風險，特別是在沒有書面協議的情形下，實際出資人若想取回房屋，需要承擔較高的舉證責任。因此，未到萬不得已的情況下，不要採取借名買房的行為哦！
借名買房有風險，一定要謹慎！
文章來源: https://twgreatdaily.com/zh-sg/70KcZ28BMH2_cNUgfpjU.html