文|凱風
沒有流動性的房子，未來價值等於零。
01
黑龍江鶴崗，以「收縮型城市」著稱。這裡的房子均價不足3000元，一套房子總價最低僅為幾萬元，不及北上深一個衛生間。即便房價已經白菜到如此地步，竟然還是賣不出去。
2011年前後的溫州，房價一度趕超北上廣，然而一場民間借貸危機迅速將這個城市打回原形。
當時的溫州，是炒房團最大的發源地之一。當民間借貸危機爆發，資金鍊斷裂，所有資產價格都不足以維持，變賣房產就成為唯一的拯救之策。越是急於變賣，價格越是向下滑落，溫州房價從最高點一度腰斬。
泰禾地產，2017年中國樓市最大的「地王收割機」之一，土地儲備相當亮眼，然而2019年的今天，卻面臨著拋售資產、斷臂自救的困局。
當年辛辛苦苦拿到的地王，現在只能低價拋售以回籠資金。究其根本，負債高企，回款緩慢，現金流無法清償負債，同樣是流動性出了問題。（參閱《眼看它加槓桿，眼看它……》）
這三個案例，都指向了一個再簡單不過的現實：任何資產，一旦失去了流動性，它的價值就會迅速退化。任何資產，無論當初的價格吹的有多高，只要無法兌現，最終都是廢紙一張。
無論對於開發商，還是炒房團，抑或普通購房者，這個規律都適用。
02
什麼是流動性？簡而言之，變現能力，兌付能力，持續撬動槓桿的能力，將資產變現為現金的能力。
房子失去了流動性，指的是有價無市，沒有交易，任何價格、任何浮盈都只是空中樓閣；指的是無人接盤，無論是對城市前景還是資產前景產生疑問，只要沒有人再來接盤，那麼原有的價格就難以為繼。
黑龍江鶴崗是資源枯竭型城市，經濟下行，收入增長緩慢，出生率下滑，人口持續外流，即便有棚改貨幣化的刺激，但當地的樓市仍然激不起一點漣漪。當人們對一個城市的前景產生疑問時，自然會對這個城市的所有資產都打上問號，房地產必然首當其衝。（參閱《房價跌回白菜價，這些收縮型城市要當心》）
本土剛需群體支撐不了，外來的接盤俠不看好，這裡的房子就失去了的流動性。即便當初房價曾經攀上5000元的高峰，最終也會被拋回地面。
鶴崗並非極端案例，在全國，有N個如鶴崗一樣的收縮型城市。經濟收縮、人口外流而住房供應過剩，即便目前樓市看起來依舊火熱，即便新盤的開盤熱度一日甚於一日，但只要未來沒人接盤，所有的價格都只是空中樓閣。（參閱《官方首提「收縮型城市」，這些城市要小心了》）
每一次次大寬鬆，全國各地房價都會隨之上漲。普漲行情之下，無論是中心城區還是偏遠郊區，無論是大城市還是中小城市，房價都會上漲，幾乎所有人都能在帳面上賺得盆滿缽滿。
不過，這些上漲，只是股市裡的浮盈，只是博彩里的籌碼，能不能拿出來才是關鍵。拿不出來，沒有流動性的，浮盈從頭到尾就是浮盈，沒有多大意義。
極端一點，如果遭遇溫州式的厄運，出現踩踏事件並非不可能。
03
哪些房子未來將失去流動性？
第一類是沒有二手市場的區域。沒有二手市場，就沒有交易套現的可能。二手市場過於羸弱，新房想要進行變現，就會存在極大困難。
符合這一特徵的，一是絕大多數的縣城。縣城新房供應井噴，未來棚改拆建帶來的新增庫存又會蜂擁入市，這種地方很難產生二手房市場，有的話，也只會集中於個別區域。
二是二三線城市的遠郊區。這些遠郊區，既無地鐵線路流經，又無政府部門遷移，更無強勢產業導入，教育、醫療配套同樣一塌糊塗，更無法用於出租來回籠資金，這種地方也不會有二手房市場。
第二類是非商品住宅及小眾需求的房產。這包括商住公寓、小產權房、軍產房、車庫、非熱點城市的旅居地產、缺乏更新及改造可能的老舊小區，以及部分發展中國家的海外房產。這類房產，凱風君在《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》一文中有詳細論述。
這些房子的流動性本身就不如商品住宅。在樓市上行期，這些產品還會有人追逐，如果樓市進入橫盤乃至下行周期，商品住宅尚且難以維持原來的價格，遑論這些政策風險與市場風險並存的另類資產？
第三類是政策鎖死的流動性。這一輪樓市調控，不再只是用限購限貸來控制供給需求，而且引入限售來控制流動性。限售從2年3年到5年不等，限售越久，房子的流動性就越弱。
值得注意的是，限售一般是從拿到不動產證開始算起，由於預售制度的存在，從購房到交房拿到不動產證往往需要一到兩年時間，這些時間與限售周期疊加，導致房子被鎖定的期限長達4-7年。
在樓市上行周期，所有人都還能耐心等待。但樓市一旦出現變故，想要套現卻無法套現，想要退場卻被強行按在其中，這必然會加劇資產持有的時間成本和風險成本。如果現金流難以為繼，整個資產配置都會出現危機。
顯然，限售周期過長的城市，一定不要輕易炒房，現金流必須要跟上。
04
所以，相比於房價，我們更應該關注的是房子的流動性。
如何判斷一個城市的房子是否有流動性？這裡有三個指標：
一是空置率及出租情況。空置率可通過亮燈率來觀察，而出租情況則可通過租賃市場來判斷。租金回報率過低的區域，甚至租都租不出去的地方，流動性必然成問題。
二是看市場真實供求規模。小產權房存在法律風險，商住公寓變現成本過高，軍產房涉及的糾紛更加複雜，這些房子都相對小眾，難以經受樓市周期的折騰，抗風險能力太弱，市場一旦轉差，問題就會接踵而至。
三是看二手房成交情況。對於一二線城市來說，隨著土地資源開發殆盡，二手房市場未來將會取代一手房市場，有天量新盤供應但無對應二手房市場的區域要謹慎。對於三四線城市來說，既有一手房市場又有相當規模二手房交易的區域是首選。
05
請記住，房子是不動產，且是動輒涉及數百萬乃至上千萬資金的不動產，甚至是許多家庭靠六個錢包才能支撐起來的不動產，絲毫都疏忽不得。
還是那句話：未來十年，比房價和升值空間更重要的，是安全性和流動性。